Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (подготовлен Минстроем России 25.03.2022)

Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(подготовлен Минстроем России 25.03.2022 г.)

Текст проекта

Досье на проект

Проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) разработан Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации и направлен на совершенствование механизмов вовлечения в оборот земельных участков, находящихся в государственной собственности с целью реализации положений Указов Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 г. N 204 "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года" и от 21 июля 2020 г. N 474 "О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года" в рамках реализации федерального проекта "Жилье" национального проекта "Жилье и городская среда".

Законопроект вносит изменения в Федеральный закон от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Закон N 161-ФЗ), Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ), Федеральный закон от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон N 44-ФЗ), Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ).

Законопроект разработан в целях приведения норм Закона N 161-ФЗ в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) в связи с принятием Федерального закона от 30 декабря 2020 г. N 494-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях обеспечения комплексного развития территорий" (далее - Закон N 494-ФЗ), которым введен новый механизм комплексного развития территории (далее - КРТ).

Законопроектом уточнены условия договора о КРТ, заключаемого единым институтом развития в жилищной сфере (далее - единый институт развития), в части обязательств застройщика безвозмездно передавать после окончания строительства объекты недвижимого имущества, перечень таких объектов и условия их передачи.

Доработан механизм реализации КРТ органами власти субъектов при передаче полномочий по земельным участкам.

Уточнен механизм передачи застройщиком единому институту развития доли в построенных объектах, позволяющий снизить на этапе начала строительства проекта издержки застройщиков, использовать переданные жилые помещения для решения социальных задач, а также для развития рынка современного арендного жилья.

Законопроектом предусмотрена возможность разработки документации по планировке территории и определения перечня объектов социальной и инженерной инфраструктуры единым институтом развития до проведения торгов на право заключения договора КРТ.

Для гармонизации положений ГрК РФ и ЗК РФ законопроектом предусмотрено, что договор о КРТ может быть заключен в отношении земельных участков на которых расположены объекты недвижимого имущества, не требующие разрешения на строительство, а также земельных участков, в отношении которых установлены сервитут, публичный сервитут.

Законопроектом уточняется понятие комплексного освоения территории, исключенного из ГрК РФ.

Законопроектом вводятся нормы, позволяющие без торгов предоставлять земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства в соответствии с положениями ЗК РФ.

Законопроектом уточнены полномочия жилищно-строительных кооперативов в части возможности осуществления ими сноса, демонтажа федеральных разрушенных объектов недвижимости на передаваемых им земельных участках, а также возможности строительства объектов транспортной и социальной инфраструктуры.

Законопроект предусматривает уточнение перечня расходов единого института развития, которое направлено на устранение неопределенности применения налогового законодательства, вызванной несоответствием положений Закона N 161-ФЗ нормам Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), в части расшифровки понятия "расходы, связанные с выполнением функций агента Российской Федерации" (в контексте Закона N 161-ФЗ, а равно и любого иного федерального закона).

Данный перечень не учитывает значительное число иных расходов, связанных с выполнением функций агента Российской Федерации, например, не учитывает расходов на выплату компенсаций предыдущим правообладателем земельных участков и объектов недвижимого имущества до проведения единым институтом торгов по их предоставлению, введенных Федеральным законом от 30 декабря 2021 г. N 476-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", расходов на поддержание федерального имущества, переданного единому институту развития, в надлежащем эксплуатационном состоянии.

Законопроектом предусмотрено внесение изменений в Закон N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд", направленных на возможность определения начальной цены покупки квартир у единого института развития и корректирующих норму о закупке у единственного поставщика объектов на участках единого института развития с возможностью продажи публичным образованиям квартир, получаемых единым институтом развития в рамках аукционов, проводимых в соответствии со статьей 16.6-3, 16.10 Закона N 161-ФЗ, по цене, устанавливаемой Минстроем России, в целях решения жилищных вопросов отдельных категорий граждан (дети-сироты, аварийное и ветхое жилье, и др.).

На совершенствование механизма вовлечения в оборот государственных земельных участков направлены изменения в ЗК РФ.

Так ЗК РФ в целях защиты интересов жителей многоквартирных домов и справедливого формирования земельных участков, относящихся к общедолевому имуществу, запретил формирование земельных участков вблизи многоквартирных домов на основании схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории с некоторыми исключениями.

Вместе с тем, если заброшенный земельный участок не используется по назначению, но расположен вблизи многоквартирного дома (даже если для данного дома уже образован земельный участок для его эксплуатации), а также когда часть имущественного комплекса, вовлекаемая для целей Закона N 161-ФЗ, расположена в пределах утвержденной ранее документации по планировке территории и предусмотрена в утвержденном проекте как единый массив, например, для войсковой части, ЗК РФ не позволяет без разработки документации по планировке территории сформировать земельный участок, что значительно увеличивает сроки подготовки земельных участков для предоставления в целях жилищного строительства.

Законопроект устанавливает возможность образования земельных участков в соответствии со схемой расположения земельного участка на кадастровом плане территории из земельных участков, расположенных в элементе планировочной структуры с многоквартирными домами в целях реализации единым институтом развития полномочий, предусмотренных Законом N 161-ФЗ. Кроме того, предусматривается норма о возможности образования земельных участков в пределах утвержденных проектов планировки территории и межевания территории по схеме в случае, если участки образуются по красным линиям или из земельных участков, на которые зарегистрировано право собственности, и они поставлены на государственный кадастровый учет, то есть не предназначались для многоквартирных домов.

Поправки в Закон N 218-ФЗ направлены на уточнение порядка предоставления информации из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН).

В соответствии с действующим законодательством сведения из ЕГРН предоставляются только генеральному директору единого института развития и его заместителям, что существенно затрудняет выполняемую единым институтом развития работу.

Данная практика также не соответствует принятым в Законе N 218-ФЗ положениям о представлении институтам развития сведений из ЕГРН. Так, например, сведения из ЕГРН имеют право запрашивать: акционерное общество "Федеральная корпорация по развитию малого и среднего предпринимательства" для осуществления функций указанного общества, предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", а также публично-правовая компания "Фонд развития территорий".

Законопроект не содержит обязательных требований, оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора), муниципального контроля, при рассмотрении дел об административных правонарушениях, а также обязательных требований, соответствие которым проверяется при выдаче разрешений, лицензий, аттестатов аккредитации, иных документов, имеющих разрешительный характер.

Принятие законопроекта не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия иных законодательных актов Российской Федерации.

Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.