Пояснительная записка к проекту федерального закона N 98106-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части защиты прав участников долевого строительства) (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства"

Досье на проект федерального закона

Проблема доступности жилья для граждан напрямую связана с объемом ввода жилых домов, который в свою очередь зависит от объема инвестиций в жилищное строительство. Одним из основных источников финансирования строительства жилых многоквартирных домов на сегодня являются не заемные и собственные средства строительных и инвестиционных компаний, а средства граждан. В то же время защищенность вложений граждан в долевое строительство остается крайне низкой.

С целью защиты прав граждан, приобретающих квартиру на стадии строительства, был принят федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Это было вызвано необходимостью приостановить деятельность широко распространенных финансово-строительных пирамид. Только от деятельности КТ "Социальная инициатива и К" пострадали, по самым минимальным оценкам, 62 тысячи семей в 55 регионах России, которые не могли получить оплаченное ими жилье.

Федеральный закон N 214-ФЗ установил существенные требования к застройщику; условия договора долевого участия в строительстве, подлежащего государственной регистрации; способы обеспечения обязательств по договору со стороны застройщика; ответственность за нарушение обязательств по договору и т.п.

Таким образом, для гражданина, заключающего договор долевого участия, риски его денежных вложений становятся минимальными, а для застройщика процесс получения средств от физических лиц становится более сложным и экономически менее выгодным.

По этой причине сегодня большинство застройщиков не заключает договоры долевого участия, применяя обходные схемы, такие как купля-продажа векселя с возможностью погашения приобретением квартиры, предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи и т.п. При заключении таких договоров граждане не имеют гарантии получения жилья. Доля незаключенных договоров долевого участия в строительстве от необходимого числа в 2006 г. составила 84%. Если не прекратить практику заключения подобного рода договоров, в России может начаться новая волна "обманутых дольщиков".

Проект федерального закона предлагает комплекс мер, как стимулирующего, так и административного характера, который направлен на создание условий для заключения застройщиками договоров долевого участия в строительстве, а также меры по решению проблем тех граждан, которые уже пострадали от деятельности недобросовестных застройщиков.

Во-первых, предлагается расширить сферу применения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Практика показала, что в действующей редакции Федеральный закон не устанавливает понуждения к заключению определенной формы договора - договора долевого участия, который является одной из самых защищенных форм договора для гражданина. Законопроект уточняет предмет регулирования Федерального закона с тем, чтобы под него попадали все сделки с привлечением средств граждан, включая предварительные договоры. Одновременно устанавливается административная ответственность в виде штрафа за привлечение денежных средств каждого гражданина в порядке, не предусмотренном Федеральным законом, на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до миллиона рублей.

Во-вторых, законопроект предлагает устранить препятствия к заключению договоров долевого участия в строительстве, которые возникают у застройщиков.

В настоящее время использование договоров участия в долевом строительстве в значительной степени сдерживается из-за необходимости уплаты застройщиком налога на добавленную стоимость (далее - НДС), взимаемого по этим договорам.

При этом, если застройщик применяет "обходную схему" и привлекает средства граждан на стадии строительства не по договору долевого участия, (например, при помощи продажи векселя с возможностью погашения приобретением квартиры), то у него не возникает необходимость уплаты НДС. Это происходит по той причине, что, несмотря на фактическое привлечение средств на стадии строительства, сделка оформляется как продажа готового жилья, которая в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Налогового Кодекса РФ (далее - НК РФ) освобождена от НДС.

С учетом того, что НДС является косвенным налогом и включается в цену договора, создаются заведомо неравные экономические условия для граждан, приобретающих жилье на стадии строительства и на вторичном рынке. Также следует отметить, что большая часть населения покупает жилье на стадии строительства, прежде всего, для того чтобы сэкономить денежные средства, так как стоимость строящегося жилья ниже готового. Однако, заключение договора участия в долевом строительстве влечет за собой удорожание строящегося объекта для конечного потребителя на сумму НДС. Для застройщика это приводит к нерациональному отвлечению финансовых средств от строительства.

В соответствии с действующим законодательством, а также разъяснениями Минфина РФ от 12 июля 2005 г. N 03-04-01/82 и от 25 марта 2008 г. N 03-07-10/02, НДС должен уплачиваться либо со стоимости услуг застройщика, либо со всей суммы договора.

Поскольку наиболее часто используемым является первый вариант, следует отметить, что прибыль застройщика, получаемая в результате строительства и реализации жилья, оказывается под двойным налогообложением: НДС и налога на прибыль, что в итоге будет составлять 42% с полученного финансового результата.

Ряд компаний искусственно минимизируют размер вознаграждения застройщика за услуги (к примеру, 2%, включая НДС). Однако, занижение вознаграждения застройщика возможно в условиях ведения "серого бизнеса", или так называемой "налоговой оптимизации", позволяющей искусственно раздувать затраты и показывать нулевые или отрицательные финансовые результаты компании. Для компаний, осуществляющих открытое ведение бизнеса, разместивших свои акции на российских и иностранных биржах, полностью раскрывающие информацию о своей деятельности (в т.ч. прибыли), а также выплачивающих соответствующие налоги, использование данных схем неприемлемо, и это существенно увеличивает налоговое бремя и снижает инвестиционную привлекательность объектов жилищного строительства, особенно в сегменте жилья эконом класса.

Проект закона предлагает освободить от обложения НДС услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Это позволит создать благоприятные налоговые условия для цивилизованного развития первичного рынка жилья, мотивируя застройщиков работать по установленной форме договора долевого участия, и снять причины для использования альтернативных договоров, не подпадающих под НДС.

Также предлагается включить в понятие Застройщика юридические лица, имеющие земельные участки на праве субаренды (сегодня такие застройщики вынуждены доказывать свое право регистрировать договоры долевого участия в судебном порядке), а также предоставить возможность регистрировать договоры долевого участия застройщикам, имеющим земельный участок на праве постоянного бессрочного пользования или по договору аренды (субаренды) на срок менее года, которые в таком случае будут подлежать государственной регистрации.

Предлагаемые изменения не противоречат законодательству, так как согласно пункту 2 статьи 26 Земельного Кодекса Российской Федерации договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее одного года, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Кроме того, данным проектом закона решается проблема, связанная с погашением регистрационной записи об ипотеке, погашение которой сегодня затягивается до момента регистрации права собственности последнего дольщика, несмотря на то, что застройщик считается исполнившим свои обязательства с момента подписания акта приема-передачи жилого помещения. Сегодня это существенно ограничивает хозяйственную деятельность застройщиков, работающих с договорами долевого участия.

Также данный проект сокращает перечень документов и срок регистрации договоров участия в долевом строительстве, заключенных не с первым участником долевого строительства.

В-третьих, проект Федерального закона вносит изменения в статьи 110 и 111 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)". В настоящее время органы власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований при решении проблем "обманутых дольщиков" сталкиваются с проблемой отсутствия легальных оснований для вмешательства в договорные отношения физических и юридических лиц, а также в процесс банкротства компании - недобросовестного застройщика.

Основной целью изменений, вносимых законопроектом, является предупреждение продажи в процессе банкротства активов компаний, в которые вложены средства граждан - "обманутых дольщиков", третьим лицам, а также предоставление права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту Российской Федерации (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов и передачи жилых помещений гражданам, пострадавшим от деятельности недобросовестной организации.

Финансово-экономическое обоснование
проекта федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства"

Пунктом 1 статьи 3 данного проекта федерального закона предлагается не облагать налогом на добавленную стоимость услуги застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве (ДУДС), заключенного в соответствии с Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Одновременно с этим предлагается законодательно закрепить в Налоговом кодексе Российской Федерации размеры государственных пошлин за государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве, договора залога прав требования участника долевого строительства (физическим лицам - 500 рублей; организациям - 7 500 рублей; федеральным органам государственной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления - 100 рублей) соглашения об изменении или о расторжении договора участия в долевом строительстве, уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве (100 рублей).

Расчет общей суммы выпадающих доходов бюджетной системы произведен относительно данных 2006 года, поскольку количество заключенных договоров долевого участия в данном году соответствует объему ввода жилых домов в 2008 году (средний срок договоров долевого участия - 2 года). Для расчета данных по 2007 году необходимы данные о объеме ввода жилых домов в 2009 году, которые на данном этапе сложно прогнозировать с большой долей вероятности.

В 2006 году всего по РФ было зарегистрировано 58 550 договоров участия в долевом строительстве.*(1). По данным Росстата средний размер построенных в 2006 году квартир по РФ составил 83,1 кв.м. Средняя цена по РФ за 1 кв.м на первичном рынке жилья в 2006 году составила в среднем - 34 тыс. рублей, а себестоимость строительно-монтажных работ и материалов 1 кв.м - 24, 3 тыс. рублей*(2). При этом в расчет себестоимости не включены ряд расходов застройщика, связанных с приобретением прав на земельный участок, разработку и согласование проектно-сметной и разрешительной документации, расходы на подключение к сетям и т.д. Фактически инвестиционная стоимость в среднем находится на уровне 27 - 30 тыс. рублей за 1 кв. метр по РФ.

Выпадение доходов бюджетной системы при освобождении от налогообложения налогом на добавленную стоимость услуг застройщика в рамках договора участия в долевом строительстве оценивается в следующих размерах:

1.	Зарегистрировано ДУДС	58 550
2.	Средняя себестоимость строительно-монтажных работ и материалов 1 кв.м в 2006 г., руб.	24 300
3.	Средняя цена по РФ за 1 кв.м. на первичном рынке жилья в 2006 году, руб.	34 000
4.	Средний размер площади квартир введенных в 2006 году по РФ, руб.	83,1
5.	Затраты по заключенным в 2007 году договорам участия в долевом строительства (п.1 х п.2 х п.4), руб.	118 231 771 500
6.	ДУДС заключено на общую сумму (п.1 х п.3 х п.4), руб.	165 427 170 000
7.	Налогооблагаемая база по НДС в случае разделения застройщиком затрат на услуги застройщика и затраты на строительство, руб. (п.6 - п.5)	47 195 398 500
8.	Выпадение доходов бюджетной системы при освобождении от налогообложения налогом на добавленную стоимость операций по реализации жилья в рамках договоров участия в долевом строительстве в 2006 г., руб. (п.7/1,18 х 0,18)	7 199 298 076,3

Одновременно с этим данное выпадение будет компенсироваться дополнительными поступлениями в бюджетную систему:

9.	Увеличение налога на прибыль за счет освобождения от налогообложения налогом на добавленную стоимость операций по реализации жилья в рамках договоров участия в долевом строительстве в 2006 г., руб. (п.8 х 0,24)	1 727 831 538,3
10.	Объем жилищного строительства в 2008 г. (прогноз), млн. кв.м	73
11.	Объем жилищного строительства многоквартирных домов в 2008 г. (за исключением ИЖС), млн. кв. м. (п. 10 - п.10 х 0,44)	40,9
12.	Объем жилищного строительства многоквартирных домов, введенный за счет средства, привлеченных от граждан в 2008 г., млн. кв. метров (п. 11 х 0,75)*(3)	30,7
13.	Должно быть зарегистрировано ДУДС в 2006 г. (п.12/ п.4)	373 045
14.	Доля незаключенных ДУДС от необходимого числа в 2006 г., % (100 - (п. 13 х 100/п.1))	84,0
15.	Уплачено государственной пошлины за регистрацию ДУДС в 2006, руб. (п.1 х 4000)*(4)	234 200 000,0
16.	Должно быть уплачено государственной пошлины за пошлины регистрацию ДУДС в 2006 при условии работы всех застройщиков по 214-ФЗ, рублей (п. 13 х 4000)	1 492 178 099
17.	Дополнительное поступление государственной пошлины в бюджет при условии работы всех застройщиков по 214-ФЗ, рублей (п.16 - п.15)	1 257 978 099
18.	Итого выпадение доходов бюджетной системы в 2006 году, руб. (п. 8 - п. 9 - п. 18)	4 239 945 497,8

За исключением пункта 1 статьи 3, принятие и реализация Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" не повлечет изменений финансовых обязательств государства и не потребует дополнительных расходов, покрываемых за счет средств федерального бюджета.

------------------------------

*(1) По данным Росрегистрации

*(2) По данным Союза инженеров-сметчиков; www.kccs.ru

*(3) Согласно экспертной оценке Ассоциации строителей России, в структуре инвестиций в строительство многоквартирных жилых домов 10% составляют заемные средства (банковские кредиты), 15% собственные средства компаний и 75% средств граждан.

*(4) Принято предположение, что регистрация 1 ДУДС происходит между физическим лицом и юридическим лицом, соответственно сумма пошлины составит (500/2 + 7500/2) рублей.

Перечень
актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства"

Принятие Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях защиты прав участников долевого строительства" не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия других актов федерального законодательства.