Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, осуществляет такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного дома. В июне 2008 г. он приобрел 18-квартирный жилой дом с целью его дальнейшей реализации. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирует договоры купли-продажи только в том случае, если в качестве продавца указывается физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. Каков порядок налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартир? ("Московский налоговый курьер", N 7-8, апрель 2009 г.)

Индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему, осуществляет такой вид деятельности, как покупка и продажа собственного дома. В июне 2008 года он приобрел 18-квартирный жилой дом с целью его дальнейшей реализации. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирует договоры купли-продажи только в том случае, если в качестве продавца указывается физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. Каков порядок налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартир?

Согласно пункту 1 статьи 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В соответствии с пунктом 2 статьи 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.

При этом установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, указанным в статье 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.

Кроме того, в статье 5 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ. Индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются.

Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

В данном случае порядок налогообложения доходов, которые получены от реализации объектов недвижимости, осуществляется в соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ. А именно: индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему, при определении налоговой базы учитывают доходы, указанные в статьях 249 и 250 НК РФ.

Согласно статье 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав.

Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.

Следовательно, доходы от продажи объектов недвижимости, приобретенных для дальнейшей реализации индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему и осуществляющим указанный им в ЕГРИП вид деятельности "покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества" (код по ОКВЭД 70.12.1), подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы.

Однако при превышении предельного размера доходов, установленного в пункте 4 статьи 346.13 НК РФ, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.

ГАРАНТ:

Разъяснения подготовлены на основании официального письма УФНС России по г. Москве исх. N 20-14/2/019833@ от 5 марта 2009 г., подписанного заместителем руководителя Управления ФНС России по г. Москве советником государственной гражданской службы РФ 2-го класса Е.А. Останиной