Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе" (подготовлен Росреестром 31.08.2022)

Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе"
(подготовлен Росреестром 31.08.2022 г.)

Текст проекта

Досье на проект

Проект федерального закона "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе" (далее - законопроект) подготовлен Минэкономразвития России во исполнение поручений Правительства Российской Федерации от 30 декабря 2016 г. N ИШ-П13-8143, от 19 сентября 2018 г. N ДК-П9-166пр (пункт 8), от 9 октября 2018 г. N СА-П13-6804, от 22 февраля2022г. N МХ-П11-2578, пункта 25 плана мероприятий ("дорожной карты") "Совершенствование правового регулирования градостроительной деятельности и улучшение предпринимательского климата в сфере строительства", утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 июля 2013 г. N 1336-р (в редакции распоряжения Правительства Российской Федерации от 1 июня 2016 г. N 1078-р). Отдельные положения законопроектов, кроме того, направлены на исполнение подпункта "а" пункта 2 поручения Президента Российской Федерации от 31 декабря 2019 г. N Пр-2750.

Подготовка законопроекта вызвана необходимостью соотнесения положений межотраслевых нормативных правовых актов, содержащих нормы земельного, жилищного, градостроительного законодательства, иного законодательства, затрагивающего вопросы оборота недвижимости, с нововведениями, предусмотренными принятым Федеральным законом от 21 декабря 2021 г. N 430-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации", а также проектом федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Гражданского кодекса Российской Федерации в части совершенствования законодательства о недвижимом имуществе".

Разработка указанных законопроектов осуществляется на основе Концепции изменений федерального законодательства, направленных на создание правового режима единого объекта недвижимости, подготовленной во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 4 марта 2016 г. N ИШ-П13-1858 и представленной в Правительство Российской Федерации в ноябре 2016 г. (далее - Концепция), в рамках которой выработаны основные направления установления комплексного нормативного правового регулирования, направленного на совершенствование сложившегося гражданского оборота недвижимости.

Основной целью законопроекта является приведение положений отдельных федеральных законов в соответствие с планируемыми изменениями в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), предусматривающими правовой порядок образования нового объекта недвижимости из существующих объектов недвижимого имущества (за исключением земельных участков) путем раздела, объединения, выдела этих объектов, а также введение четких признаков объектов недвижимости, систематизацию и комплексное решение вопроса установления взаимосвязи применяемых в законодательстве понятий, связанных с объектами недвижимости.

В частности, законопроект предусматривает внесение изменений и дополнений в Земельный кодекс Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс), Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации недвижимости), Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), Федеральный закон от 25 июня 2002 г. N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Федеральный закон от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" в части создания эффективного механизма правового регулирования оборота недвижимого имущества.

Изменения, предусмотренные в Закон об ипотеке, необходимы в связи с предполагаемыми изменениями в гражданское законодательство, исключающими правило о признании предприятий объектами недвижимости, а также в связи с новыми правилами преобразования единого недвижимого комплекса. При этом законопроект не исключает распространение действия Закона об ипотеке на предприятия, но устанавливает, что обременение в виде залога в таком случае устанавливается в отношении недвижимого имущества, входящего в состав предприятия. Основная часть изменений в Закон об ипотеке направлена на приведение используемой в нем терминологии в соответствие с новыми обозначениями, вводимыми в законодательство Российской Федерации в рамках реализации Концепции.

В свою очередь, в развитие проектируемых изменений в Гражданский кодекс, закрепляющих новое для законодательства понятие "улучшение объекта недвижимого имущества", законопроектом закреплен в Земельном кодексе перечень объектов, которые могут являться улучшениями земельного участка, сформированный исходя из правовой природы, конструктивных особенностей таких объектов и возможности их оборотоспособности.

Большая часть изменений предусмотрена и в Жилищный кодекс, основная задача которых - систематизация понятийного аппарата различных федеральных законов, затрагивающих вопросы оборота объектов недвижимости жилого назначения.

Основной причиной внесения изменений в Градостроительный кодекс является отсутствие ясности в вопросах соотношения основных понятий градостроительного законодательства ("объект капитального строительства", "вспомогательное сооружение" и др.) с основными понятиями, используемыми в гражданском ("недвижимая вещь", "постройка") и земельном законодательстве ("здание", "сооружение").

Неясна связь объекта капитального строительства с необходимостью получения разрешения на его строительство. К примеру, действующий Градостроительный кодекс допускает строительство объектов, которые не требуют получения разрешения на строительство, но могут участвовать в гражданском обороте в виде недвижимых вещей, например, дачные и садовые дома. Кроме того, законами субъектов Российской Федерации разрешено регулировать вопрос о необходимости выдачи разрешений на строительство, при том, что значительная часть строящихся без выдачи разрешений таких объектов регистрируется в качестве объектов недвижимости.

Предлагаемые законопроектом изменения позволят сблизить правовую природу понятий "объект капитального строительства" и "объект недвижимости" и устранить неясность правового положения отдельных видов построек.

Изменения в Закон о регистрации недвижимости обусловлены необходимостью закрепления особенностей осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации недвижимости с учетом предлагаемых изменений в гражданское законодательство.

Законопроект не подпадает под сферу действия Договора о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 года, а также иных международных договоров Российской Федерации. Реализация положений законопроекта не влияет на достижение целей государственных программ Российской Федерации.