Пояснительная записка к проекту Постановления Правительства Российской Федерации "О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (подготовлен Росреестром 23.09.2022) (не действует)

Пояснительная записка к проекту Постановления Правительства Российской Федерации "О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"
(подготовлен Росреестром 23.09.2022 г.)

Текст проекта

Досье на проект

Проект постановления Правительства Российской Федерации "О внесении изменений в Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее соответственно - проект постановления, Правила) разработан во исполнение поручения Правительства Российской Федерации от 9 декабря 2021 г. N МХ-П11-18100, а также в соответствии с поручением Правительства Российской Федерации от 23 января 2019 г. N ВМ-П13-423 об обеспечении выполнения указания Президента Российской Федерации от 16 января 2019 г. N Пр-45 (далее - Указание) относительно проработки предложений Счетной палаты Российской Федерации, подготовленных по результатам проведенного контрольного и экспертно-аналитического мероприятия в целях анализа деятельности федеральных органов исполнительной власти по администрированию доходов, получаемых от использования земельных участков, находящихся в федеральной собственности, и направленных на повышение эффективности использования государственных земель.

По общему правилу арендная плата за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности и занятые зданиями, сооружениями, объектами незавершенного строительства, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 3 - 5 Правил, определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды (пункт 6 Правил).

По информации Росимущества, по состоянию на март 2022 г. было заключено 8040 договоров, арендная плата по которым устанавливалась на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка. По данным договорам сумма арендных платежей в год составляет 5,4 млрд руб.

На практике при подготовке отчета об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка за весь срок аренды оценщиком сначала определяется величина рыночной стоимости земельного участка, а потом к полученной величине применяется корректировка на объем передаваемых прав.

При расчете рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка путем определения его рыночной стоимости и применения к нему вышеуказанной корректировки получается, что годовой размер арендной платы земельного участка составляет от 1,5 % и выше от его рыночной стоимости.

При этом при наличии утвержденной кадастровой стоимости земельного участка проведение оценки его рыночной стоимости представляется излишним.

Использование данного подхода представляется обоснованным, так как инвестиционная составляющая договоров аренды земельных участков, предоставляемых для эксплуатации расположенных на них зданий, сооружений, отсутствует, использование земельных участков является долгосрочным, а сами земельные участки в большинстве случаев не обладают спецификой, требующей отдельной оценки рыночной стоимости.

При этом проведение оценки рыночной стоимости права аренды и предшествующих ей процедур, установленных законодательством о закупках для государственных нужд, неоправданно увеличивает сроки заключения договоров аренды.

Так, процедура определения независимой оценочной организации (далее - Оценщик) регулируется Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. N 44-ФЗ "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" (далее - Закон 44-ФЗ) и для различных способов проведения конкурентных закупок составляет минимум от 8 рабочих дней (проведение запроса котировок в электронной форме) до 20 рабочих дней для проведения аукциона и 35 рабочих дней для проведения открытого конкурса в электронной форме.

Срок, необходимый для подготовки отчета об оценке, устанавливается заказчиком в государственном контракте и в среднем составляет 10-15 дней.

Цена услуг Оценщика определяется по результатам закупки и может снижаться по отношению к начальной максимальной цене контракта.

Временные затраты на подготовку отчета определяются сроком, необходимыми для определения Оценщика, а также сроком, необходимым для подготовки отчета Оценщиком.

За 2019-2021 годы фактические расходы за оценку составили более 45 млн. рублей.

В этой связи представляется целесообразным внести изменения в Правила, предусмотрев возможность определения арендной платы по заключаемым без проведения торгов договорам аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности, для эксплуатации расположенных на таких земельных участках зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, в размере 3 % от кадастровой стоимости данных земельных участков.

При этом предлагается оставить действующее правовое регулирование в отношении определения размера арендной платы за земельные участки, предоставляемые собственнику зданий, сооружений, право которого на приобретение в собственность земельного участка ограничено законодательством Российской Федерации, в размере 1,5 % от кадастровой стоимости данных земельных участков, но не выше размера земельного налога.

Проектом постановления также предлагается предусмотреть возможность определения арендной платы в размере 1,5 % от кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставляемых федеральным государственным унитарным предприятиям, подведомственным Управлению делами Президента Российской Федерации.

Указанные изменения соответствуют принципам предсказуемости и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации".

Также принятие проекта постановления направлено на исполнение Указания в части разработки единой нормативной правовой базы, устанавливающей размер арендной платы на основе общих принципов и прозрачных механизмов.

Принятие проекта постановления позволит упростить и оптимизировать администрирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, исключить дополнительные процедуры при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в федеральной собственности.

В проекте постановления отсутствуют требования, которые связаны с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности и оценка соблюдения которых осуществляется в рамках государственного контроля (надзора), муниципального контроля, привлечения к административной ответственности, предоставления лицензий и иных разрешений, аккредитации, оценки соответствия продукции, иных форм оценки и экспертизы, о соответствующем виде государственного контроля (надзора), виде разрешительной деятельности и предполагаемой ответственности за нарушение обязательных требований или последствиях их несоблюдения.

Принятие постановления не окажет влияния на достижение целей государственных программ Российской Федерации.

Проект постановления соответствует положениям Договора о Евразийском экономическом союзе от 29 мая 2014 года, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.