Вопросы правоприменения государственной регистрации прав на недвижимость в судебно-арбитражной практике (А.А. Девликамов, "Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 2, март-апрель 2009 г.)

Вопросы правоприменения государственной регистрации прав на недвижимость в судебно-арбитражной практике

Практически все исследователи правового регулирования оборота недвижимости отмечают, что оно еще очень далеко от совершенства. В юридической науке, законодательстве, судебной и правоприменительной практике до сих пор не получили однозначного толкования многие проблемы. Среди них едва ли не самыми дискуссионными являются нормы, регламентирующие государственную регистрацию прав на недвижимость.

Достаточно сказать, что в Российской Федерации фактически создана особая, по существу не имеющая мировых аналогов система регистрации прав на недвижимость, которая характеризуется совмещением бюрократизма и широких полномочий регистратора, характерных для титульной системы, с пониженными гарантиями и низкой ответственностью, свойственной актовой системе. Нерешенность целого комплекса вопросов во многом лишает правовое регулирование в сфере недвижимости необходимой упорядоченности и эффективности.

Отсутствие эффективного механизма контроля, в том числе судебного, за обеспечением прав собственников недвижимости является прямым следствием того, что нормы Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) по-прежнему не обеспечивают переход к принципам полной и безусловной ответственности государства за действительность зарегистрированных им прав на недвижимость. Другое дело, что вопрос о времени, необходимом для введения этого принципа, должен решаться в зависимости от состояния системы регистрации и финансовых возможностей государства.

В связи со сказанным следует обратить внимание на тот факт, что до настоящего времени не поставлена точка в дискуссии о правовой природе государственной регистрации прав на недвижимость. Известно, например, что арбитражные суды Московского округа придерживаются позиции, что государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним не следует рассматривать в качестве ненормативного акта органа государственной власти. Так, в своих постановлениях от 05.02.04 N КГ-А40/26-04 и от 11.08.08 N КГ-А41/5980-08 ФАС Московского округа указывает на то, что по смыслу ст. 2 Закона N 122-ФЗ акт государственной регистрации не является индивидуальным ненормативным актом, поскольку не носит распорядительного характера, не выражает какие-либо юридически властные волеизъявления и не адресован определенному кругу лиц, а потому не подлежит оспариванию в порядке, установленном ст. 198 АПК РФ.

Однако Президиум ВАС РФ в своем постановлении от 30.09.03 N 8093/03, отменяя судебные акты, принятые по другому делу, отметил, что доводы судов апелляционной и кассационной инстанций о том, что положения ст. 12, 13 ГК РФ и ст. 17 Закона N 122-ФЗ по конкретному предмету заявленного иска не применяются, ошибочны.

По настоящему делу иск предъявлен о признании недействительной государственной регистрации права в связи с отменой в судебном порядке акта государственного органа и учредительного договора, являвшихся основаниями для регистрации. Данный спор подлежал рассмотрению по существу и правомерно рассмотрен судом первой инстанции.

Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующего. Требование о признании недействительной записи о регистрации права собственности связано с разрешением вопроса о правах акционерного общества, которое к участию в деле не было привлечено, хотя акционерным обществом на основании ст. 46 АПК РФ было заявлено ходатайство о привлечении его ответчиком по делу.

Как видим, в этом постановлении Президиум ВАС РФ вновь возвращается к сказанному ранее, а именно:

к невозможности подмены материального спора (о праве, признании сделки недействительной и т.п.) спором о признании регистрации недействительной;

к допустимости разрешения в одном судебном заседании спора по существу и вопроса о действительности совершенной ранее государственной регистрации права.

Следует обратить внимание на то, что по такому же пути идет и практика федеральных арбитражных судов некоторых округов. Так, в своем постановлении по одному из дел ФАС Северо-Западного округа, в частности, указал: "Государственная регистрация является ненормативным актом государственного органа, а потому дело по иску о признании акта регистрации недействительным подлежит коллегиальному рассмотрению" (постановление от 23.12.99 N А26-2393/99-01-05/89). Аналогичную позицию занимают также и авторы постатейного комментария к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"*(1).

Кроме того, как справедливо отмечают некоторые авторы*(2), будет абсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качества ненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации права послужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и то основание (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можно представить, что регистрирующий орган провел регистрацию вообще без каких-либо оснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст. 2 Закона N 122-ФЗ является "единственным доказательством существования зарегистрированного права". Очевидно, что никакого права в данном случае не существует и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно внесенная запись должна быть каким-то образом удалена из реестра. Сделать это возможно только на основании судебного решения, а такое решение может быть принято, как представляется, только в порядке обжалования ненормативного акта государственного органа.

По мнению автора, необходимо решить данный вопрос на уровне руководящих разъяснений Президиума ВАС РФ. При этом в таком разъяснении следовало бы указать, что арбитражные суды должны рассматривать споры о признании недействительной регистрации прав на недвижимое имущество в порядке рассмотрения дел, вытекающих из гражданско-правовых отношений, что не может исключать возможности соединения и рассмотрения в одном судебном заседании двух связанных между собой требований: требования по существу спора и требования о признании государственной регистрации недействительной. При этом оба требования должны быть разрешены по правилам искового производства, по аналогии с п. 3 ст. 247 ГПК РФ и п. 10 разъясняющего положения нового ГПК РФ постановления Пленума ВС РФ от 20.01.03 N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации". Там, в частности, отмечается, что, если при рассмотрении дела в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, выяснится наличие спора о праве, подведомственном суду, последний на основании ч. 4 ст. 1 ГПК РФ применяет норму, регулирующую сходные отношения в особом производстве (ч. 3 ст. 263 ГПК РФ), суд должен выносить определение об оставлении заявления без рассмотрения, в котором разъясняет заявителю и другим заинтересованным лицам их право разрешить спор в порядке искового производства.

Возвращаясь к проблеме выбора системы регистрации прав на недвижимость, следует обратить особое внимание на практически полную закрытость сведений из ЕГРП. Принцип непубличности информации о владельцах прав на недвижимость, реализованный, по мнению разработчиков Закона N 122-ФЗ, для защиты их прав и законных интересов, на практике привел к тому, что система госрегистрации прав на недвижимость нередко является ключевым звеном в механизме корпоративных захватов. Более того, как отмечают специалисты, существующие Правила не требуют, чтобы в реестре фиксировались все операции с недвижимостью. В связи с чем, как отметил в одном из своих интернет-интервью Председатель Арбитражного суда г. Москвы О.М. Свириденко, система арбитражных судов в настоящее время не в состоянии обеспечить надежную судебную защиту прав законных владельцев недвижимости. На практике даже вступившее в законную силу судебное решение не является гарантией того, что истец сможет стать собственником недвижимости по реестру, а тот, кто в нем зарегистрирован, может на вполне законных основаниях продать имущество. Так как пока в ЕГРП сохраняется прежняя запись, у незаконного владельца недвижимости есть вполне легальная возможность продать его. К тому же обеспечительные меры о запрете продажи, накладываемые судом в период рассмотрения дела, прекращаются сразу после вступления решения в силу. В результате складывается почти идеальная рейдерская схема с появлением добросовестного приобретателя, часто находящегося в офшоре. Попытки вернуть имущество в таких случаях бесперспективны.

Таким образом, очевидно, что современное российское законодательство, регламентирующее государственную регистрацию прав собственности и иных вещных прав на объекты недвижимости, порождает по крайней мере два крупных блока проблем. Первый - регистрация перехода прав в результате недействительных сделок. Второй блок - проблема возврата имущества законным владельцам и восстановления их прав. Проблема усугубляется еще и тем, что в Законе N 122-ФЗ вообще отсутствуют понятия ограничений и обременений прав недвижимости, хотя они и перечисляются в качестве объектов регистрации. Существует нечеткость и определенная коллизия норм п. 2 ст. 13 и ст. 16 Закона N 122-ФЗ, касающихся ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц и с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Указанные выше нормы не дают четкого различия между правами и их обременениями, подлежащими государственной регистрации и возникающими с момента такой регистрации, и теми ограничениями и обременениями, возникновение которых с регистрацией не связано. В отношении обременений и ограничений, относящихся к первой группе, проблем не возникает: они, безусловно, должны регистрироваться, так как без регистрации они не существуют. В отношении же второй группы практика регистрирующих органов и судов неоднозначна.

На практике это приводит к тому, что органы государственной регистрации нередко имеют возможность решать эти вопросы по своему усмотрению, а арбитражные суды подходят к рассмотрению возникающих в этой сфере споров не всегда предсказуемо. Так, в ходе судебного спора между ОАО "Перспектива" и ЗАО "Навигатор" по поводу пяти объектов недвижимости в Арбитражном суде г. Москвы выяснилось, например, что у истца и у ответчика едва ли не в одно и то же время на руках были и подлинники свидетельств с отметкой о существующих ограничениях (обременениях) права "Залог в силу закона", и дубликаты этих свидетельств без наличия таких ограничений (обременений). В связи с чем, насколько мне известно, в конце 2008 г. арбитражный суд обязал Управление ФРС России по г. Москве аннулировать (погасить) соответствующие записи о регистрации залога в силу закона с достаточно сомнительной в данном случае ссылкой на то, что объекты недвижимости не были переданы истцу. При этом обращает на себя внимание, что в указанном выше деле оспариваемые действия государственного регистрационного органа были произведены в мае 2007 г.

Как это ни парадоксально звучит, до настоящего времени на законодательном уровне не решен вопрос о соотношении решения суда, устанавливающего право на недвижимость, и акта государственной регистрации права на недвижимое имущество. Как показывает изучение судебно-арбитражной практики, судьи и регистраторы зачастую по-разному понимают положения Закона N 122-ФЗ, относящиеся к порядку регистрации прав на основании судебных решений, о разъяснении порядка исполнения судебных решений, о содержании судебного решения, устанавливающего права на недвижимое имущество. Решение рассматриваемых проблем осложняется еще и неясностью правовой природы предусмотренного ст. 28 Закона N 122-ФЗ "запроса о порядке исполнения решения". В то же время в ст. 179 АПК РФ указаны лица, по заявлению которых может быть разъяснено решение. Очевидно, что это два разных понятия, так как в первом случае, как это специально оговорено в АПК РФ, судья не может выйти за рамки содержания решения, а во втором случае выход за рамки содержания решения не только возможен, но в ряде случаев и попросту необходим. Данное обстоятельство свидетельствует о наличии серьезного пробела в арбитражном процессуальном законодательстве.

Такое положение в сфере правоприменительной практики в области регистрации прав на недвижимость, по мнению автора, свидетельствует о том, что ряд положений закона уже давно нуждается в разъяснениях Президиума ВАС РФ. Причем с учетом определенной схожести функций регистрирующих органов с функциями арбитражных судов, которые и в том и другом случае носят правоприменительный характер, необходимо подготовить совместный документ, в котором была бы изложена совместная правовая позиция как ВАС РФ, так и руководства Федеральной регистрационной службы. В таком документе, кроме того, речь должна пойти не только о вопросах, которые в свое время были затронуты в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.01 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Следует выработать четкую единую позицию также относительно целого ряда проблем, с которыми систематически сталкиваются арбитражные суды и органы государственной регистрации при рассмотрении вопросов, связанных с договорами об ипотеке.

А.А. Девликамов,

канд. юрид. наук, адвокат

"Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения", N 2, март-апрель 2009 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под ред. д-ра юрид. наук П.В. Крашенникова. М.: Институт законодательства и сравнительного правоведения при Правительстве РФ, 2007.

*(2) См.: Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М., 2007.