Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 марта 2009 г. N КГ-А40/677-09 При новом рассмотрении дела о признании недействительным договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка суду необходимо определить стоимость переданного права аренды, а также рассмотреть вопрос о проведении независимой судебной оценочной экспертизы (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 24 марта 2009 г. N КГ-А40/677-09
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2009 г.

Гражданин К. А.И. обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ал-ЦеКо - Инвест", обществу с ограниченной ответственностью "Рейлинг" о признании недействительным договора от 25.05.2007 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 6.09.2005 N 1846-д, заключенного между ООО "АлЦеКо - Инвест" и ООО "Рейлинг", и применении последствий недействительности договора, предусмотренных действующим законодательством.

В обоснование исковых требований указывалось на несоответствие оспариваемого договора ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью". Данная сделка, по мнению истца, относится к крупной, однако не была одобрена общим собранием участников общества, в число которых входит истец.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.08.2008 по делу N А40-67677/07-81-402, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2008., в удовлетворении иска отказано.

Суд исходил из того, что указанная сделка не является крупной, оспариваемый договор заключён без нарушений закона и не нарушает права и интересы истца, которые подлежали бы судебной защите. Кроме того, ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" устанавливает режим отчуждения имущества общества, в то время, как арендованный земельный участок не являлся собственностью ООО "АлЦеКо - Инвест".

В кассационной жалобе К. А.И. просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на несоответствие выводов суда о том, что оспариваемая сделка не является крупной установленным по делу обстоятельства и требованиям закона.

Заявитель жалобы указывает на то, что суд принял за стоимость отчуждаемого имущества - цену по договору и сумму, указанную в отчете рыночной стоимости прав аренды, не применив п. 2 ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

На кассационную жалобу поступил отзыв от ООО "Рейлинг" с возражениями против ее удовлетворения.

В заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя поддержал доводы, изложенные в жалобе. Представитель ООО "АлЦеКо - Инвест" по доверенности от генерального директора А. Р.А. и ООО "Рейлинг" возражал против удовлетворения жалобы и просил оставить решение и постановление без изменения.

Х. С.В., А. А.И., извещенные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, в суд кассационной инстанции не явились.

Заявление о признании исковых требований, поданное в арбитражный суд кассационной инстанции ООО "АлЦеКо-Инвест", рассмотрено. Признание исковых требований не принимается арбитражным судом, поскольку в деле участвуют два ответчика, в ООО "АлЦеКо - Инвест" имеет место конфликт интересов генеральных директоров.

Обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 6.09.2005, между Администрацией Дмитровского района Московской области (арендодателем) и ООО "АлЦеКо-Инвест" (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, N 1846-д, площадью 9 638 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, г. Дмитров, ул. Профессиональная, кадастровым номером 50:0400106001:37, относящегося к землям поселений, предоставленного для строительства кинотеатра и бильярда.

В соответствии с договором о передаче прав и обязанностей от 25.05.2007 ООО "АлЦеКо-Инвест" передало новому арендатору -ООО "Рейлинг" все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 6.09.2005 N 1846-д.

Указанный договор был согласован с арендодателем и в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области.

Заявляя требования о признании договора о передаче прав и обязанностей от 25.05.2007 г. недействительным, К. А.И. участник общества ООО "АлЦеКо - Инвест", ссылался на то, что данная сделка является крупной и была заключена в нарушение положений ст. 46 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью".

В соответствии с п. 1 ст. 46 данного закона крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо или косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определённых на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

Принимая решение об отказе в иске, суд исходил из того, что оспариваемая сделка не является крупной, поскольку стоимость имущества общества на момент заключения сделки по данным бухгалтерской отчетности составляла 64.969.746 руб. Сумма сделки по договору о передаче прав и обязанностей 300.000 руб., что составляет менее 25% стоимости имущества общества.

Кроме того, как указал суд, по оспариваемому договору были переданы не только права пользования земельным участком, но и обязанности арендатора, в том числе и обязанность по внесению арендных платежей. Следовательно, оспариваемая сделка не может рассматриваться как сделка, имеющая предметом только отчуждение имущества, в связи с чем ст. 46 "Об обществах с ограниченной ответственностью" на данные отношения не распространяется.

Право аренды ответчиком было получено безвозмездно, не было отражено в бухгалтерском балансе общества и денежного выражения не имеет.

Отказ в иске по указанным мотивам суд кассационной инстанции находит не соответствующим требованиям закона.

В силу ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) имущественные права относятся к объектам гражданских прав и согласно ст. 130 ГК РФ являются движимым имуществом.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

При определении стоимости отчуждаемых имущественных прав, с учетом отсутствия сведений об их стоимости в документах бухгалтерской отчетности, суд исходил из рыночной стоимости арендных прав на конкретный участок. При этом суд принял во внимание цену оспариваемого договора - 300.000 руб.

Возражая против представленных доказательств, К. А.И. в целях определения стоимости отчуждаемых имущественных прав заявил ходатайство о проведении независимой судебной оценочной экспертизы.

Суд необоснованно отклонил указанное ходатайство как не относящееся к предмету спора.

В связи с чем вывод арбитражного суда относительно того, что оспариваемая сделка не является крупной, поскольку стоимость отчуждаемых имущественных прав составляет менее 25% стоимости имущества общества, суд кассационной инстанции находит не соответствующим фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.

С учетом изложенных обстоятельств принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела следует установить имеющие значения для дела обстоятельства, в том числе определить стоимость переданного права аренды, исходя из обоснования требований и возражений по ним вынести соответствующий судебный акт.

Руководствуясь ст. ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 18 августа 2008 года по делу N А40-67677/07-81-402 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2008 года за N 09АП-12437/2008-ГК отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.