Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2009 г. N КГ-А40/4822-09 Признавая незаконной регистрацию расторжения договора аренды нежилого помещения, суд исходил из того, что регистрационная запись произведена на основании заявления арендодателя при отсутствии соглашения сторон о досрочном расторжении договора, при наличии возражений арендатора (извлечение) (отменено)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 10 июня 2009 г. N КГ-А40/4822-09
(извлечение)

ГАРАНТ:

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2010 г. N 13057/09 настоящее постановление отменено

Резолютивная часть постановления объявлена 3 июня 2009 г.

Полный текст постановления изготовлен 10 июня 2009 г.

Закрытое акционерное общество "Двуречье" (далее ЗАО "Двуречье") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве (далее УФРС по г. Москве) по регистрации расторжения договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года и обязании аннулировать запись в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N 77-77-09/033/2008-067.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 9 февраля 2009 года в удовлетворении заявления ЗАО "Двуречье" отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 апреля 2009 года указанное решение оставлено без изменения.

Полагая не подлежащими удовлетворению заявленные требования, суды сочли правомерным досрочное одностороннее расторжение арендодателем договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года.

Не согласившись с указанными судебными актами, ЗАО "Двуречье" подана настоящая кассационная жалоба, согласно которой заявитель просит решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы ЗАО "Двуречье" ссылается на неправильное применение судами норм материального и процессуального права. Считает, что УФРС по Москве зарегистрировало расторжение договора N 41/2000-ДА аренды нежилого помещения от 01.01.2000 года в нарушение положений действующего законодательства - ст. 310, п. п. 1, 3 ст. 450, п. 1 ст. 452, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Заявитель указывает, что соглашение о расторжении договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года сторонами не заключалось, в судебном порядке данный договор также не был расторгнут; право на односторонний отказ от исполнения договором не предусмотрено. Пункт 6.2. договора содержит положение о том, что действие договора может быть прекращено односторонним расторжением. Данное условие не соответствует действующему законодательству и не предусматривает право на односторонний отказ, как это требуется в соответствии с положениями ст. 310, п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Также ЗАО "Двуречье" полагает, что суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали вступивший в законную силу судебный акт по делу N Ф40-30758/06-91-235.

В судебном заседании ЗАО "Двуречье" поддержало доводы жалобы.

УФРС по г. Москве, третье лицо возражают против удовлетворения кассационной жалобы, считая обжалуемые судебные акты законными и обоснованными.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в решении и постановлении фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда подлежат отмене по следующим основаниям.

Судами установлено, что 01.01.2000 года между ООО "Рикос" и ЗАО "Двуречье" заключен договор аренды нежилого помещения N 41/2000-ДА сроком действия с 01.01.2000 года по 30.12.2010 года.

Договор зарегистрирован в Московском комитете по регистрации прав 11.12.2002 года.

Согласно данному договору заявитель принял в аренду нежилые помещения N 1 комнаты в цокольном этаже - с 37 по 46 и NN 49, 50, общей площадью 259,8 кв. м., расположенные в здании, находящемся по адресу: г. Москва, ул. Смольная, дом 24.

В соответствии с договором купли - продажи указанное здание перешло в собственность ООО "Торговый Дом "Центральный".

В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации правоотношения по названному договору аренды в полном объеме в порядке правопреемства также перешло новому собственнику здания.

01.04.2008 года арендодатель (ООО "Торговый Дом "Центральный") письмом исх. N 19/08 от 01.04.2008 года сообщил ЗАО "Двуречье" о расторжении договора аренды в одностороннем порядке; данное уведомление получено ЗАО "Двуречье" 25.04.2008 года.

В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись N 77-77-09/033/2008-067 о расторжении договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года.

Суды установили, что в данном случае имеет место расторжение договора в связи с односторонним отказом от исполнения договора арендодателя.

При этом суды сослались на пункт 6.2 договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года, устанавливающий, что действие его может быть прекращено до истечения указанного в пункте 6.1 срока в случае, предусмотренном в п. 2. 4. 3 (досрочное расторжение договора), а также односторонним расторжением договора.

Довод заявителя о возможности расторжения договора в силу положений п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453 и ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации только по соглашению сторон или по решению суда признан необоснованным.

Суд кассационной инстанции полагает, что судом в данном случае неправильно применены нормы материального права - не применены подлежащие применению п. п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором или по решению суда; п. 1 ст. 452 Кодекса, устанавливающий, что соглашение о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно п. 6.2 договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года действие его может быть прекращено до истечения указанного в пункте 6.1 срока в случае, предусмотренном в п. 2.4.3, а также односторонним расторжением договора.

П. 2.4.3 договора установлено право арендатора обратиться к арендодателю с предложением о досрочном расторжении настоящего договора, уведомив его за месяц до момента предполагаемого расторжения.

Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Отказ арендодателя от исполнения договора аренды, основания досрочного одностороннего расторжения договора по требованию арендодателя, порядок одностороннего расторжения договором N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года не установлены. Имеющаяся в договоре запись о том, что действие договора может быть прекращено односторонним расторжением договора не является соглашением сторон о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Вывод судов о наличии соглашения сторон о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя не соответствует имеющимся в деле доказательствам.

Ст. 452 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Судами не установлено, что в данном случае имеется соглашение сторон о расторжении договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года или досрочное расторжение данного договора в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

УФРС по г. Москве запись о расторжении договора N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года произведена на основании заявления арендодателя при отсутствии соглашения сторон о досрочном расторжении договора, при наличии возражений арендатора, касающихся досрочного расторжения данного договора по требованию арендодателя.

Ст. 200 ч. 5 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Действия УФРС по г. Москве по регистрации расторжения договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года не соответствуют ст.ст. 450 п. 1, 452 п. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", нарушают права ЗАО "Двуречье" в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем на основании ст. 201 ч. 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации признаются незаконными, а регистрирующий орган - обязанным аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 77-77-09/033/2008-067.

Довод кассационной жалобы о том, что суды первой и апелляционной инстанций неверно истолковали вступивший в законную силу судебный акт по делу N Ф40-30758/06-91-235, несостоятелен. Суды не обосновывали принятое решение указанным судебным актом, оценка его как доказательства по делу дана апелляционным судом при исследовании доводов заявителя.

Судами первой и апелляционной инстанций установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает новый судебный акт.

Расходы по государственной пошлине по делу в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, главой 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации распределяются следующим образом: уплаченная ЗАО "Двуречье" пошлина при обращении с настоящим заявлением в Арбитражный суд города Москвы взыскивается с УФРС по Москве; пошлина по апелляционной и кассационной жалобам возвращается заявителю из федерального бюджета, поскольку согласно действующей редакции ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации государственные органы, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 2 ч. 1 ст. 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 9 февраля 2009 года по делу N А40-87811/08-147-655 и постановление от 6 апреля 2009 года N 09АП-3640/2009-АК Девятого арбитражного апелляционного суда по указанному делу отменить.

Признать незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве по регистрации расторжения договора аренды N 41/2000-ДА от 01.01.2000 года между Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Центральный" и Закрытым акционерным обществом "Двуречье", предметом которого является нежилое помещение общей площадью 259,8 кв. м., расположенное по адресу: г. Москва, ул. Смольная, д. 24.

Обязать Управление Федеральной регистрационной службы по городу Москве аннулировать запись в Едином государственно реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним номер N 77-77-09/033/2008-067.

Взыскать с Управления Федеральной регистрационной службы по городу Москве в пользу Закрытого акционерного общества "Двуречье" 2 000 руб. госпошлины.

Возвратить Закрытому акционерному обществу "Двуречье" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 2 000 руб., уплаченную по платежным поручениям NN 42 от 19.02.2009 г., 94 от 08.04.2009 г.