Вопрос: В июле 2015 г. я вступила в права наследования на земельный участок с расположенным на нем домом. В январе 2016 г. я продала участок и дом за 1 650 000 руб. В договоре купли-продажи они разделены: дом - 650 000 руб., земля - 1 млн. руб. С 650 000 руб. я должна заплатить налог (13%). Могу ли я не платить налог с продажи дома и земли, если в 2016 г. я приобретаю в собственность квартиру примерно за 1 млн. руб.? Как применить налоговый вычет с покупки? (Правовед.RU, сентябрь 2016 г.)

В июле 2015 г. я вступила в права наследования на земельный участок с расположенным на нем домом. В январе 2016 г. я продала участок и дом за 1 650 000 руб. В договорен купли-продажи они разделены: дом - 650 000 руб., земля - 1 млн. руб. С 650 000 руб. я должна заплатить налог (13%). Могу ли я не платить налог с продажи дома и земли, если в 2016 г. я приобретаю в собственность квартиру примерно за 1 млн. руб.? Как применить налоговый вычет с покупки?

Если продажа и покупка будут в 2016 г., вам до 30.04.2017 г. нужно подать в налоговую инспекцию, где стоите на учете, декларацию 3-НДФЛ (и подтверждающие документы) либо лично, либо через личный кабинет, отразив в ней обе сделки и заявив о получении вычета при покупке квартиры. В этом случае доход от продажи и вычет компенсируются в одном налоговом периоде. Остаток вычета вы можете использовать в следующих налоговых периодах, если в 2016 г. не сможете полностью его получить.

Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган:

- договор о приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на квартиру, комнату или долю (доли) в них, - при приобретении квартиры, комнаты или доли (долей) в них в собственность;

- договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, - при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме).

Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

В письме Минфина России от 16.12.2015 N 03-04-08/73789 говорится:

"Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода от продажи имущества, полученного в порядке наследования, и сообщает следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды.

В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Доход налогоплательщика от продажи имущества, находившегося в его собственности менее трех лет, подлежит обложению налогом на доходы физических лиц на общих основаниях.

Вместе с этим согласно пп. 1 п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет, не превышающих в целом 1 млн. руб.

В то же время в соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им, в частности, на приобретение на территории РФ квартиры, комнаты или доли (долей) в них, но не более 2 млн. руб.

Согласно пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, документом, необходимым для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры по договору купли-продажи, является документ, подтверждающий право собственности на квартиру, которым является свидетельство о государственной регистрации права собственности.

Если продажа одной квартиры и оформление свидетельства о государственной регистрации права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде (календарный год) и налогоплательщик ранее не воспользовался правом на получение имущественного налогового вычета в связи с приобретением другого объекта недвижимости, то он имеет право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ, путем уменьшения суммы налогооблагаемого дохода, полученного от продажи квартиры, на сумму имущественного налогового вычета, предусмотренного при приобретении квартиры.

Сумма дохода, превышающая размер примененных имущественных налоговых вычетов, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13%.

Заместитель директора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики В.А. Прокаев".

Вы можете не платить налог с продажи дома и земли, но при условии, что стоимость квартиры будет не менее 650 000 руб.

Размер налогового вычета при приобретении квартиры составляет 2 млн. руб., при нахождении в собственности менее 3 лет.

Например, вы продали дом за 1 650 000 руб. в 2016 г.

До 30 апреля 2017 г. вам нужно подать налоговую декларацию, в которой заявить об имущественном налоговом вычете на продажу дома, он составляет 1 млн. руб.

С 650 000 руб., действительно, нужно уплатить налог 13% до 15 июля 2017 г.

Если в 2016 г. вы приобрели квартиру, то вправе заявить сразу два налоговых вычета (и на продажу, и на приобретение).

Если вы приобрели квартиру стоимостью 2 млн. руб. и более, то часть налогового вычета в размере 650 000 руб. будет зачтена в счет полученного дохода с продажи дома, а остальная часть перенесена на следующие налоговые периоды до полного его использования.

Для этого необходимо в этой же декларации отразить и приобретение квартиры, и заявить об имущественном налоговом вычете.

Сделать это можно через специальную программу на сайте www.nalog.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/.

Если квартиру вы приобретете не по ДДУ, а именно по договору купли-продажи, то при представлении документов в налоговый орган для подтверждения права на вычет при покупке недвижимости в качестве документа, подтверждающего ваше право собственности на квартиру, нужно будет представить выписку из ЕГРП.

Такая позиция высказана ФНС России, в настоящий момент она проходит согласование с Минфином России.

В письме ФНС от 24.08.2016 N БС-3-11/3879@ "О порядке предоставления имущественного налогового вычета" говорится:

"Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение о порядке предоставления имущественного налогового вычета в связи со вступлением в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" (далее - Федеральный закон N 360-ФЗ) и сообщает следующее.

В соответствии с положениями пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ, для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик в случае приобретения жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них представляет, в том числе, документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на соответственно жилой дом, квартиру, комнату или долю (доли) в них.

Согласно положениям ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), в связи с чем прекращается выдача свидетельств о государственной регистрации прав, в том числе повторных.

Кроме того, положениями п. 7 ст. 21 Федерального закона N 360-ФЗ установлено, что с момента вступления данного закона в силу (15.07.2016) государственные органы, органы местного самоуправления, суды, а также иные органы и организации обязаны принимать для подтверждения регистрации прав на недвижимое имущество выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним наравне со свидетельством о государственной регистрации.

Учитывая изложенное, документом, подтверждающим право налогоплательщика на имущественный налоговый вычет в сумме расходов, направленных на приобретение объекта недвижимого имущества, право собственности на который зарегистрировано после 15.07.2016, по мнению ФНС России, является выписка из ЕГРП.

Действительный государственный советник РФ 2 класса C.Л. Бондарчук".

Если на покупку квартиры вы планируете потратить 1 млн. руб., вы не только не будете платить налог, но еще и сможете получить возврат с 450 000 руб. + остаток в 1 млн. руб. перейдет на последующие покупки.

Из бюджета, за вычетом налоговой базы от продажи дома (650 000 руб.) вы сможете вернуть фактически уплаченных налогов в размере 45,5 тыс. руб.

С 1 января 2014 г. действует новая редакция НК РФ, согласно которой налоговый вычет на покупку жилья, если стоимость жилья меньше максимального размера вычета, можно использовать на нескольких объектах недвижимости - т.е. при покупке в будущем квартиры или дома остаток в 1 млн. руб. вы сможете использовать.

Согласно ст. 220 НК РФ, имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1 настоящей статьи, предоставляется с учетом следующих особенностей:

- имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов имущества, указанного в пп. 3 п. 1 настоящей статьи, не превышающем 2 млн. руб.

А. Власов

Е. Горюнов

Р. Григорьев

О. Демкина

Правовед.RU

6 сентября 2016 г.