Вопрос: В пятницу сделка по покупке квартиры. В ней прописана семья с ребенком трех лет. Они должны к пятнице выписаться. Насколько известно, изначально на покупку этой квартиры собственник брал ипотеку. По договору купли-продажи собственник прописывает сумму, за которую и покупал изначально, а на самом деле приобретаем за двойную цену, так как она с ремонтом и некоторую мебель и технику они оставляют. Какие подводные камни могут быть? И какие документы они должны нам представить на сделке, чтоб не было сомнений? (Правовед.RU, октябрь 2016 г.)

В пятницу сделка по покупке квартиры. В ней прописана семья с ребенком трех лет. Они должны к пятнице выписаться. Насколько известно изначально на покупку этой квартиры собственник брал ипотеку. По договору купли-продажи собственник прописывает сумму за которую и покупал изначально, а на самом деле приобретаем за двойную цену, так как она с ремонтом и некоторую мебель и технику они оставляют. Какие подводные камни могут быть? И какие документы они должны нам предоставить на сделке, чтоб не было сомнений?

Если ипотека погашена и на ее погашение не был направлен материнский капитал, то все должно быть в порядке. Если материнский капитал был использован, то в этой квартире должны были выделить доли всем членам семьи, в том числе и детям.

Перед регистрацией сделки и передачей денег вам должны представить свежую выписку из ЕГРП (ее можно взять в Росреестре), где будет указано, кто является собственником и нет ли каких-либо ограничений и обременений (залога, ареста, запрета на регистрационные действия) в отношении этой квартиры. Форма 9, в которой указаны все прописанные в квартире лица - ее дадут только собственнику. Если продавец из квартиры не выпишется, выписать его потом без его участия можно будет только в судебном порядке.

Также потребуйте представить справку от ЖЭУ о том, что в квартире никто не прописан и справку об отсутствии задолженности по квартплате и капитальному ремонту. Проследите, чтобы не было долгов по капитальному ремонту.

Кроме того, вы должны получить от продавца выписку из домовой книги о том, что все сняты с регистрационного учета.

Этот факт нужно проверить до подписания договора купли-продажи. Если с регистрации не снимутся - не проводите сделку. Иначе потом будете в судебном порядке признавать право пользования прекращенным.

Проверьте - не снят ли с учета кто-либо в места лишения свободы.

И обязательно - расписку на всю сумму, которую вы фактически выплачиваете продавцу.

Если доля квартиры принадлежит малолетнему ребенку, то должно быть разрешение органов опеки.

Если квартира ипотечная, то за ее историю в плане чистоты сделки можно не сильно переживать, т.к. банк перед одобрением сделки все проверяет.

Если долга по оплате кредита нет, то проблем возникнуть не должно, т.е. если кредит за квартиру полностью выплачен, то ипотека (залог) должен быть снят с квартиры. Это, а также всех собственников, можно увидеть в выписке из ЕГРП - ее может взять как собственник, так и вы.

Если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств, то в ЕГРП будет отметка в строке "Обременения" - "Ипотека в силу закона". Это в том случае, если квартира все еще в залоге у банка.

Такое возможно и в случае непогашения ипотечного кредита, и в случае полного погашения кредитного долга. Просто продавец, не желая лишний раз обращаться в регистрационную службу, может снять обременение прямо в ходе подачи документов по вашей сделке.

Чтобы убедиться, что долга по кредиту нет, продавец должен не только представить письмо от кредитора об отсутствии задолженности по кредитному договору, но и на подачу документов в МФЦ привести представителя кредитора, который подпишет заявление о погашении записи об ипотеке в силу закона в ЕГРП.

По сути, без такого заявления сама предполагаемая сделка не будет принята на государственную регистрацию. Поэтому по этой части рисков нет.

Однако в договоре прописана не вся сумма (договор - по заниженной стоимости), и в случае его расторжения, если не будет расписки на всю сумму, есть риск невозврата полной суммы.

Здесь риски есть, это ясно для любого юриста.

Позиция продавца понятна - он не хочет платить налог с продажи и показывает в договоре ту же сумму, за которую покупал квартиру.

Но покупатель несет риск возврата указанной в договоре суммы в случае признания договора купли-продажи недействительным (а от этого ни один покупатель не застрахован - может неожиданно объявиться какой-нибудь родственник или наследник, имеющий право на эту квартиру).

Вам лучше не указывать в договоре сумму ниже реальной. Или уж - прописать завышенную сумму с учетом оплаты конкретных предметов (встроенной кухни, мебели и т.д.), обозначив их отдельной суммой. Но все равно риск остается.

Таким образом, в договоре купли-продажи лучше указать полную сумму продажи квартиры. Если продавец этого делать не хочет, то значит, обязательно нужно взять две расписки: первую - на стоимость квартиры по договору, вторую - на мебель и неотделимые улучшения.

Кроме того, согласно ст. 35 Семейного кодекса РФ, если квартира является совместным имуществом супругов (это не зависит от того, кто указан в качестве собственника в ЕГРП), требуется согласие второго супруга, если он не указан в качестве стороны в договоре купли-продажи:

"Ст. 35 СК РФ ("Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов").

При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга".

Если все документы в порядке, то сам по себе факт указания в договоре купли-продажи заниженной стоимости не является риском, связанным с расторжением договора или признания сделки недействительной.

Н. Сергеева

Э. Мирасов

В. Магола

А. Власов

Т. Андреева

Р. Григорьев

Правовед.RU

3 октября 2016 г.