Вопрос: Между обществом "А" и обществом "Б" планируется заключить договор купли-продажи, по условиям которого в собственность общества "А" перейдут объекты недвижимого имущества. Часть объектов недвижимого имущества представляют собой нежилые здания, площади которых сдаются в аренду. С какого момента к обществу "А" перейдёт право получать доходы от недвижимого имущества (арендную плату) и бремя расходов на его содержание (расходы, связанные с эксплуатацией этого имущества: коммунальные платежи, уборка, охрана и т.п.) - с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество или с момента подписания акта приема-передачи? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2017 г.)

Между обществом "А" и обществом "Б" планируется заключить договор купли-продажи, по условиям которого в собственность общества "А" перейдут объекты недвижимого имущества. Часть объектов недвижимого имущества представляют собой нежилые здания, площади которых сдаются в аренду.

С какого момента к обществу "А" перейдёт право получать доходы от недвижимого имущества (арендную плату) и бремя расходов на его содержание (расходы, связанные с эксплуатацией этого имущества: коммунальные платежи, уборка, охрана и т.п.) - с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество или с момента подписания акта приема-передачи?

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Согласно ст. 136 ГК РФ плоды, продукция, доходы, полученные в результате использования вещи, независимо от того, кто использует такую вещь, принадлежат собственнику вещи, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами, договором или не вытекает из существа отношений.

В свою очередь, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 223 ГК РФ). Однако в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

На основании приведенных норм в судебной практике сделан вывод о том, что для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Следовательно, если собственником продаваемых объектов недвижимости заключались какие-либо договоры, связанные с эксплуатацией такого имущества: поставки электрической и тепловой энергии, водоснабжения, охраны, уборки и т.п., то лицом, ответственным по данным договорам, до государственной регистрации права собственности покупателя на соответствующие объекты является сам продавец, так как другая сторона в таких договорах не является участником договора купли-продажи имущества и для нее изменения, связанные с переходом статуса законного владельца такого имущества, вступают в силу только после государственной регистрации права на него. Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 N 17АП-9450/16, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2014 N 18АП-9466/14, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.08.2014 N 07АП-6598/14)*(1).

Аналогичный вывод можно сделать и в отношении права покупателя получать платежи по договорам аренды от арендаторов помещений, расположенных в приобретенных им объектах недвижимости.

Дело в том, что согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Следовательно, новый собственник имущества, в силу положений ст.ст. 382, 387, 392.2, 392.3 ГК РФ, заменяет собой арендодателя в уже действующем договоре аренды.

Однако для арендатора как для третьего лица, не участвовавшего в договоре купли-продажи арендуемого им имущества (части этого имущества), факт перехода права собственности на имущество будет очевиден только после государственной регистрации права собственности на указанное имущество за покупателем. До этого момента стороной в таком договоре для арендатора является продавец имущества, надлежащим исполнением договора аренды будет внесение арендных платежей именно продавцу. Следует отметить, что к таким же выводам приходит и судебная практика (смотрите определение Конституционного Суда РФ от 21.10.2008 N 800-О-О).

Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность нести расходы, связанные с содержанием продаваемого недвижимого имущества, а также право получать арендную плату с арендаторов такого имущества возникают у покупателя по договору купли-продажи недвижимости с момента государственной регистрации прав на нее.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

10 февраля 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Ради справедливости отметим, что существует и противоположная судебная практика, которая возлагает обязанность по несению расходов по содержанию имущества на покупателя недвижимости с момента фактической передачи ему такой недвижимости (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.11.2016 N Ф05-16499/16). Тем не менее следует помнить, что данное судебное постановление вынесено судом, основывавшимся на обстоятельствах конкретного дела, которое было связано с несением расходов на имущество, передаваемое совместно с жилым помещением застройщиком. А для такого имущества законом предусмотрен свой порядок определения лица, которое обязано нести расходы на содержание имущества. Так, в силу п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги возлагается не только на собственника такого имущества, но и на лицо, принявшее от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. Поскольку же в рассматриваемом случае, как это следует из вопроса, продавец не является застройщиком, а покупателю передается нежилая недвижимость, выводы, сделанные судом в приведенном постановлении, не могут, на наш взгляд, быть применены к рассматриваемой ситуации.