Вопрос: По договору генерального строительного подряда общество осуществляет по заданию застройщика строительство многоквартирного дома. Застройщик, имея задолженность перед обществом по вышеуказанному договору генподряда, передает квартиры по договорам участия в долевом строительстве, по условиям которых общество приобрело имущественные права на несколько объектов строительства (квартиры) и стало обязанным оплатить стоимость приобретенных прав по цене без НДС. С учетом взаимной задолженности сторон между обществом и застройщиком было подписано соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований, а именно: застройщика - за выполненные работы... (газета "эж-ЮРИСТ", N 11, март 2017 г.)

По договору генерального строительного подряда общество осуществляет по заданию застройщика строительство многоквартирного дома. Застройщик, имея задолженность перед обществом по вышеуказанному договору генподряда, передает квартиры по договорам участия в долевом строительстве, по условиям которых общество приобрело имущественные права на несколько объектов строительства (квартиры) и стало обязанным оплатить стоимость приобретенных прав по цене без НДС. С учетом взаимной задолженности сторон между обществом и застройщиком было подписано соглашение о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований, а именно: застройщика - за выполненные работы по договору генподряда, в том числе НДС 18%, общества - по договорам участия в долевом строительстве (квартир) без НДС. В дальнейшем общество планирует передавать имущественные права на квартиры по возмездному договору уступки права требования третьим лицам. Для исчисления НДС по договорам уступки в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Например: у застройщика приобретены имущественные права на квартиру по ДДУ стоимостью 10 руб., НДС не облагается (в счет оплаты генподрядных работ 10 руб., в том числе НДС 18%). В договоре уступки права требования по ДДУ с физическим лицом стоимость уступки права составит 15 руб., НДС не облагается. Для исчисления НДС производим расчет налогооблагаемой базы как разницу между стоимостью передаваемых имущественных прав и расходами на приобретение указанных прав: то есть 15 руб. - 10 руб. = 5 руб.; 5 руб. х 18/118 = 0,76 руб. - сумма НДС 18%. Следовательно, в договоре уступки права требования прописывается стоимость уступки права и выделяется НДС 18% только с разницы, которую рассчитали выше (а именно 0,76 руб) путем указания "в том числе НДС 18% - 0,76 руб. согласно ст. 155 п. 3 НК РФ". В случае если стоимость уступки права требования ниже или равна расходам на их приобретение, налогооблагаемой базы не возникает, в связи с чем НДС не начисляется и не уплачивается.

В связи с изложенным, просим пояснить, как обществу в дальнейшем необходимо рассчитывать налог на добавленную стоимость и учитывать данную операцию для целей налогового и бухгалтерского учета по уступке имущественных прав на квартиры, приобретенные по ДДУ без НДС:

- в случае если стоимость уступки права превышает расходы на его приобретение;

- в случае если стоимость уступки права ниже или равна расходам на приобретение указанного права?

Б. Шадзевский,

юрист Департамента правового и налогового консалтинга,

компания КСК групп,

г. Москва

Газета "эж-ЮРИСТ", N 11, март 2017 г.

Порядок налогообложения общества при уступке права

НДС. В силу подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается передача имущественных прав. Передача (уступка) прав на жилые помещения (квартиры) по договору участия в долевом строительстве (далее - ДДУ) - не исключение.

Налоговая база при уступке имущественных прав участниками долевого строительства определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав (п. 1 ст. 153, п. 3 ст. 155 НК РФ).

То есть налоговая база определяется с учетом НДС и представляет собой разницу между доходами от продажи (стоимостью продажи) права с учетом НДС и расходами на его приобретение. Если такая разница будет отрицательной либо равна нулю, налога не возникнет.

На практике с определением понятия "стоимость" вопросов не возникает, но с понятием "расходы" дело обстоит иначе.

Глава 21 НК РФ "Налог на добавленную стоимость" не раскрывает понятия "расходы" в целях применения ст. 155 НК РФ. Арбитражными судами выработана позиция, согласно которой расходы нужно определять на основании подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК (по аналогии с главой 25 НК РФ "Налог на прибыль организаций") (постановления ФАС ВВО от 07.08.2008 по делу N А28-370/2008-10/21, от 26.07.2013 по делу N А82-9316/2012). В силу упомянутой нормы налогоплательщик при уступке имущественных прав имеет право уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.

Следовательно, в вашем случае цена приобретения имущественного права - это цена объекта долевого строительства, указанная в ДДУ.

Существует риск, что у налоговых органов будет иная позиция по этому вопросу. Так в Письме от 04.06.2015 N 03-07-14/32284 Минфин России высказал точку зрения, согласно которой при передаче участником долевого строительства прав на жилые помещения налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами, определяемыми как размер денежных средств, уплаченных застройщику участником долевого строительства для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по ДДУ.

То есть Минфин России при определении налоговой базы по НДС при уступке права по ДДУ, во-первых, ограничивает перечень расходов и, во-вторых, акцентирует свое внимание на необходимости фактически уплатить денежные средства застройщику.

В соответствии с п. 8 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы является день уступки требования новому кредитору. Поскольку договор об уступке прав требований по ДДУ подлежит государственной регистрации, таким днем считается дата государственной регистрации договора (п. 2 ст. 389 ГК РФ, ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Следовательно, на дату государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ возникает обязанность исчислить НДС.

При передаче имущественных прав по ДДУ сумма налога определяется расчетным методом. То есть используется расчетная ставка НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

Рассчитаем НДС, исходя из приведенного вами примера:

- налоговая база = 15 руб. (с НДС) - 10 руб. = 5 руб. (с НДС);

- сумма налога = 5 руб. (с НДС) х 18/118 = 0,76 руб.

Если же стоимость уступки права требования будет ниже или равна расходам на приобретение права, то НДС не возникает.

Отдельно отметим, что, по мнению контролирующих органов, в случае получения оплаты, частичной оплаты до регистрации договора уступки права по ДУУ первоначальный кредитор должен исчислить сумму НДС с аванса в счет будущей передачи имущественных прав. При этом первоначальный кредитор не сможет принять НДС к вычету в дальнейшем - после регистрации договора уступки. Указанные суммы НДС подлежат зачету (возврату) в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ (Письмо Минфина России от 30.03.2015 N 03-07-15/17428).

Налог на прибыль. К доходам в целях главы 25 НК РФ "Налог на прибыль организаций" относятся доходы в виде выручки от реализации имущественных прав без включения в них сумм НДС, предъявляемых покупателю (п. 1 ст. 248 НК РФ и п. 1 ст. 249 НК РФ).

Как отмечалось выше, договор уступки права по ДДУ подлежит государственной регистрации, поэтому выручка от реализации признается на дату государственной регистрации договора (п. 3 ст. 271 НК РФ, Письмо Минфина РФ от 02.03.2012 N 03-07-11/58).

При этом продавец (первоначальный кредитор) при реализации имущественных прав вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения данных имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (подп. 1 п. 1 ст. 253, подп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль в вашей ситуации определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.

Если при уступке права образуется убыток, то он учитывается для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ, Письмо УФНС РФ по г. Москве от 06.07.2011 N 16-15/065628@).

Бухгалтерский учет общества

На основании п. 7 и 16 Положения по бухгалтерскому учету "Доходы организации" ПБУ 9/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 32н, доход первоначального кредитора отражается в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора уступки.

На основании п. 11 и 16 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, уступаемая дебиторская задолженность учитывается в составе прочих расходов на дату признания прочего дохода.

Все бухгалтерские записи осуществляются согласно Инструкции по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Для наглядности порядка отражения операций в бухгалтерском учете снова воспользуемся вашим примером:

- дебет 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты с новым кредитором" - кредит 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие доходы" - 15 руб. - отражен прочий доход от уступки права требования;

- дебет 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие расходы" - кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты с застройщиком" - 10 руб. - списано уступаемое право требования;

- дебет 91 "Прочие доходы и расходы", субсчет "Прочие расходы" - кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" - 0,76 руб. - начислен НДС;

- дебет 51 "Расчетные счета" - кредит 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Расчеты с новым кредитором" - 15 руб. - получены денежные средства за уступленные права требования.

17 марта 2017 г.