Пояснительная записка к проекту федерального закона N 406473-7 "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 406473-7 "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии с частью 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Исходя из указанных выше норм, право на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов имеет только собственник объекта незавершенного строительства, т.е. лицо, имеющее объект незавершенного строительства, право собственности на которое зарегистрировано в установленном порядке.

Указанная позиция подтверждается письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 07.09.2017 г. N Д23и-5193.

Вместе с тем, положения пункта 21 статьи 3 Закона N 137-Ф3, исходя из практики их правоприменения, толкуются иначе.

Так, Верховный Суд Российской Федерации (определения Верховного Суда Российской Федерации от 19.09.2017 г. N 305-ЭС17-7338, N 305-ЭС17-2608 от 27.06.2017 г.), руководствуясь пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, признал право лица, при наличии у него объекта незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды земельного участка без торгов однократно для завершения строительства, в случае предоставления такого земельного участка в аренду до 01.03.2015 г., и установил, что отсутствие регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении (продлении) договора.

Вместе с тем, пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, и оно не вправе распоряжаться этой постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.

В связи с этим указанная судебная практика вносит правовую неопределённость в правовые отношения, возникающие при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам объектов незавершенного строительства, и накладывает на органы, уполномоченные на предоставление таких земельных участков, несвойственные им обязанности по определению соответствия возведенного объекта разрешительной документации, по установлению срока возведения объекта, наличия у объекта признаков объекта недвижимости и отсутствия признаков самовольной постройки.

При этом земельным законодательством установлен запрет требовать от заявителя предоставлять дополнительные документы, не предусмотренные приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 15.01.2015 г. N 1.

Такая ситуация может явиться причиной принятия уполномоченными органами незаконных решений о предоставлении земельных участков либо об отказе в их предоставлении.

Представленный проект федерального закона разработан в целях соблюдения принципов определенности и однозначности толкования правовых норм пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Принятие и реализация Федерального закона "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не потребует дополнительных затрат из федерального бюджета и бюджетов субъектов Федерации.

Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"

Принятие Федерального закона "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" потребует внесения изменений в пункт 33 приложения к приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 января 2015 года N 1 "Об утверждении Перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".

Признания утратившими силу, приостановления, изменения или принятия иных актов федерального законодательства принятие федерального закона "О внесении изменения в статью 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не потребует.