Пояснительная записка к проекту федерального закона N 601596-7 "О внесении изменения в статью 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 601596-7 "О внесении изменения в статью 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"

Досье на проект федерального закона

Вступивший в силу с 01 января 2017 года Федеральный закон 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон) внёс в российскую правоприменительную практику ряд новелл.

Одна из таких новелл содержится в части пятой статьи 44 Федерального закона: регистрация договора аренды части здания или сооружения производится только одновременно с постановкой этой части на государственный кадастровый учёт.

По мнению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) постановка на кадастровый учёт может производится только на основании соответствующего технического плана.

Указанная позиция Росреестра нашла своё отражение в многочисленных случаях приостановок государственной регистрации договоров аренды, а также в информационном сообщении, размещённом на официальном сайте Росреестра (сообщение доступно по ссылке: https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-informimet-novoe-v-protsed ureregistratsii-dogovorov-arendvY

Необходимость изготовления технических планов повлекло значительные затраты для сторон договоров аренды, так как практика аренды частей помещений, не поставленных на кадастровый учёт в Российской Федерации является повсеместной.

Незаконность указанных требований Росреестра указывает формирующаяся судебная практика.

Так, Арбитражный суд Дальневосточного округа в Постановлении от 08 декабря 2017 года по делу N А24-1588/2017 оставил без изменения акты судов нижестоящих инстанций, указав на неправомерность требований Росреестра о предоставлении технического плана для регистрации аренды части нежилого помещения.

Однако, даже в случае, если указанный судебный акт не будет обжалован или Верховный Суд РФ оставит его в силе, арендаторы и арендодатели других регионов рискуют потерять существенное количество времени, оспаривая приостановки и отказы в регистрации, а бюджет Российской Федерации может понести дополнительные расходы, в связи с тем, что по таким делам истцы могут взыскать убытки и (или) судебные расходы.

Решение описанной проблемы видится в уточнении ч. 5 ст. 44 Закона путём добавления положения о том, что при постановке на учёт части здания или сооружения в связи с передачей в аренду такой части здания или сооружения технический план не требуется.

При этом возможные риски недостаточно конкретного описания части здания или сооружения в договоре аренды купируются требованием ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, согласно которому в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Следовательно, в случае несоблюдения сторонами договора аренды требований ч. 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ, регистратор вправе приостановить регистрацию договора аренды на основании п. 7 ч. 1 ст. 26 Закона (форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации).

Таким образом, принятие Федерального закона "О внесении изменений в статью 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" позволит упорядочить правоприменительную практику, а также снизить бремя финансовой нагрузки на хозяйствующих субъектов.

Финансово-экономическое обоснование проекта федерального закона "О внесении изменения в статью 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"

Принятие и реализация проекта федерального закона "О внесении изменений в статью 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" не потребует дополнительных расходов из федерального бюджета.

Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменения в статью 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости"

Проект федерального закона "О внесении изменений в статью 44 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" не потребует признания актов федерального законодательства утратившими силу, приостановления, изменения или принятия иных федеральных законов.