Пояснительная записка к проекту федерального закона N 671887-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 671887-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

В настоящее время проблема неисполнения застройщиками своих договорных обязательств перед гражданами - участниками долевого строительства по передаче им жилых помещений в строящихся многоквартирных домах является актуальной для абсолютного большинства субъектов Российской Федерации.

В Федеральном законе от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), исходя из общегражданского принципа имущественной ответственности участников гражданского оборота и основанного на нем института гражданско-правовой ответственности, в частности ответственности за нарушение обязательств, предусмотрены положения об ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по договору участия в долевом строительстве, а именно:

взыскание участником долевого строительства с застройщика денежных средств, уплаченных по договору участия в долевом строительстве, и процентов за пользование чужими денежными средствами в случае расторжения договора участия в долевом строительстве;

уплата застройщиком участнику долевого строительства предусмотренной Федеральным законом N 214-ФЗ и договором участия в долевом строительстве неустойки (штрафов, пени) и возмещение в полном объеме причиненных убытков сверх неустойки в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства (квартиры).

Применение норм Федерального закона N 214-ФЗ не всегда позволяет найти правильные подходы в правовом регулировании правоотношений, возникающих между застройщиками и участниками долевого строительства при привлечении денежных средств последних для строительства многоквартирных домов. Такая ситуация обусловлена тем, что нормы права как установленные и санкционированные государством модели поведения хозяйствующих субъектов в ряде случаев не соответствуют тем экономическим отношениям, которые нуждаются в регулировании.

На практике часто возникают ситуации, когда застройщик, начав строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств участников долевого строительства, оказывается не в состоянии его завершить. Причины здесь могут быть разные: нецелевое расходование средств застройщиком, отсутствие у застройщика собственных средств, достаточных для финансирования строительства, неисполнение подрядными организациями, привлеченными застройщиком, своих обязательств и т.д.

При этом невозможность продолжения строительства многоквартирных домов практически всегда обусловлена отсутствием у застройщика финансовых средств.

Федеральный закон N 214-ФЗ закрепил важные гарантии прав участников долевого строительства, но при этом содержит правовые коллизии, не позволяющие практически реализовать его нормы, и требует внесения соответствующих поправок.

В отсутствие финансирования завершить строительство многоквартирных домов, строящихся со значительным нарушением срока ввода их в эксплуатацию, возможно силами иного юридического лица в случае добровольной передачи застройщиком земельного участка (права на земельный участок) и находящихся на нем неотделимых улучшений, включая объект незавершенного строительства.

В большинстве случаев желание добровольно передать имущество иному юридическому лицу у застройщиков отсутствует.

При этом органы государственной власти не обладают полномочиями по принуждению застройщика к завершению строительства, изъятию принадлежащих ему на праве собственности земельных участков и расположенных на них объектов незавершенного строительства или понуждению к передаче иным путем прав застройщика другому юридическому лицу.

С учетом сложившейся ситуации в сфере долевого строительства, а также социальной напряженности в обществе разработан настоящий законопроект, направленный на обеспечение защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов, перед которыми недобросовестные застройщики не исполнили обязательства по передаче жилых помещений в срок, предусмотренный договором участия в долевом строительстве.

В целях установления механизма добровольной, а при отсутствии у застройщика желания и (или) возможности - принудительной передачи земельного участка либо земельных участков с находящимися на них неотделимыми улучшениями, включая объекты незавершенного строительства (прав на земельные участки), и обязательств застройщика.

Для этого предлагается внести изменения в Федеральный закон N 214-ФЗ, предусматривающие обязанность застройщика в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства более чем на один год:

обратиться к участникам долевого строительства с предложением о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива и передаче такому кооперативу имущества и обязательств;

уведомить уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации и публично-правовую компанию "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".

При этом предлагается предусмотреть, что в случае невыполнения указанного требования уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации застройщика.

Предлагаемые изменения позволят не только установить эффективный механизм защиты прав граждан - участников долевого строительства, но и повысить гарантии такой защиты.

Финансово-экономическое обоснование проекта федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не потребует дополнительного расходования средств из федерального бюджета.

Перечень законов Российской Федерации и законов РСФСР, федеральных конституционных законов, федеральных законов и иных нормативных правовых актов РСФСР и Российской Федерации, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения или принятия законов Российской Федерации и законов РСФСР, федеральных конституционных законов, федеральных законов и иных нормативных правовых актов РСФСР и Российской Федерации.