Пояснительная записка к проекту федерального закона N 674837-7 "О внесении изменений в статью 15.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 674837-7 "О внесении изменений в статью 15.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Досье на проект федерального закона

Настоящий проект федерального закона направлен на установление дополнительных механизмов в сфере долевого строительства в целях недопустимости существенного удорожания объектов долевого строительства. С 1 июля 2019 года вступают в силу существенные изменения в сфере правового регулирования долевого строительства в Российской Федерации. Одним из ключевых изменений в указанной сфере является переход к проектному финансированию путем установления обязанности зачисления средств участников долевого строительства на специальные эскроу-счета, открытые в уполномоченных в соответствии с законодательством кредитных организациях. При этом указанные средства будут храниться на таких счетах до окончания строительства и введения объекта долевого строительства в эксплуатацию. Согласно новой схеме правового регулирования предполагается, что застройщик будет либо самостоятельно привлекать средства на финансирование строительства соответствующего объекта, либо получать проектное финансирование в виде целевого кредита в кредитных организациях, перечень которых определяется Центральным Банком Российской Федерации, и включает в себя на январь 2019 года 58 кредитных организаций.

Таким образом, система долевого строительства, действовавшая до 1 июля 2019 года, фактически перестает существовать, что повлечет существенные изменения на данном рынке. Безусловно, указанные меры, направленные на снижение рисков граждан при покупке жилья в еще строящихся объектах долевого строительства, заслуживают поддержки и уже много лет ждали своего решения. Одновременно с этим принятый механизм решения данной проблемы вызывает ряд опасений. Прежде всего, стоит отметить, что согласно различным оценкам доля рынка долевого строительства в общем объеме строительства составляет около 80 процентов. Введение указанных правил, по мнению авторов, безусловно, приведет к сжатию рынка долевого строительства, уменьшению конкуренции в указанной сфере, что, в совокупности с введением механизма эскроу-счетов приведет к существенному удорожанию жилья, сокращению темпов строительства жилья в Российской Федерации, и, как следствие, снижению доступности жилья для граждан, равно как и к невозможности достижения поставленной в Указе Президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года N 204 "О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года" задаче ежегодного введения в эксплуатацию жилья площадью не менее 120 миллионов квадратных метров и улучшения жилищных условий не менее чем для 5 миллионов семей.

Ввиду изложенного, авторы настоящего проекта федерального закона полагают необходимым внести изменения законодательства, направленные на повышение доступа застройщиков к оборотным средствам в целях нивелирования последствий принятых решений. Строительство жилья, улучшение жилищных условий граждан, облегчение условий для покупки жилья гражданами - важнейшие социальные функции государства. В указанных вопросах государство должно нести особую социальную функцию, не перекладывая бремя решений таких задач на граждан либо коммерческие организации. Тем не менее, устанавливая новые правила на рынке долевого строительства, включив в качестве агентов и фактических гарантов строительства определенные кредитные организации и определив их перечень, государство допустило возникновение дисбаланса в указанных правоотношениях, который, по мнению авторов, приведет к существенному снижению темпов строительства и доступности жилья в Российской Федерации.

Выходом из сложившейся ситуации должно стать создание механизма, предусматривающего установление дополнительных механизмов для субъектов соответствующих правоотношений, направленного на установление баланса интересов всех субъектов правоотношений, связанных со строительством объектов долевого участия, прежде всего, граждан-участников долевого строительства.

Указанным механизмом может стать предлагаемый настоящим проектом федерального закона механизм поэтапного раскрытия эксроу-счета для застройщика со стороны уполномоченной кредитной организации в целях увеличения объемов оборотных средств застройщиков, их финансовых возможностей и, следовательно, дальнейшего развития рынка жилищного строительства.

В указанных целях настоящим проектом федерального закона в статью 15.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вносятся изменения, предполагающие, что внесенные на счет эскроу уполномоченного банка денежные средства могут быть перечислены застройщику поэтапно в соответствии с предусмотренными договором эскроу положениями по мере завершения реализации этапов строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, подтвержденного соответствующим актом приемки-передачи работ

Одновременно с этим устанавливается важнейшее условие указанного поэтапного раскрытия эскроу счета: поэтапное перечисление внесенных на счет эскроу уполномоченного банка денежных средств осуществляется пропорционально доле соответствующих этапов строительства от общего объема стоимости строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При этом законопроектом устанавливается, что типовая форма акта приемки-передачи этапа строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, порядок осуществления поэтапной приемки-передачи многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, определение перечня этапов, в результате которых возникает право застройщика на перечисление ему части денежных средств, внесенных на счет эскроу, определяются уполномоченным Правительством Российской Федерации органом исполнительной власти.

Финансово-экономическое обоснование
к проекту федерального закона "О внесении изменений в статью 15.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие проекта настоящего федерального закона не потребует дополнительных финансовых затрат, покрываемых за счет средств федерального бюджета или бюджетов субъектов Российской Федерации.

Перечень
актов федерального законодательства и иных нормативных правовых актов, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению или принятию в связи с принятием проекта федерального закона "О внесении изменений в статью 15.5 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"

Принятие настоящего проекта федерального закона не потребует признания утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию актов федерального законодательства.