Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 451473-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части расширения компетенции совета многоквартирного дома) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
на проект федерального закона N 451473-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" (в части расширения компетенции совета многоквартирного дома)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству рассмотрел проект федерального закона N 451473-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации", внесенный депутатами Государственной Думы И.И. Квиткой, О.Ю. Баталиной, М.М. Бариевым, Тюменской областной Думой, а также Б.К. Балашовым, Д.В. Волковым в период исполнения ими полномочий депутатов Государственной Думы, Е.А. Самойловым в период исполнения им полномочий члена Совета Федерации (далее - законопроект).

Законопроект направлен на расширение компетенции совета многоквартирного дома для оперативного принятия решений по вопросам управления многоквартирным домом и повышения конкуренции среди управляющих организаций. В этой связи предлагается предоставить собственникам помещений в многоквартирном доме право на своем общем собрании принять следующие решения:

1. о передаче совету многоквартирного дома компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с:

- пользованием общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе заключением договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

- определением лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций);

- заключением, изменением, прекращением, отказом от исполнения договора управления многоквартирным домом либо договора оказания услуги и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также определением условий, на которых такой договор заключается;

- проведением текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Механизмом защиты нарушенных прав собственников помещений в многоквартирном доме, которые не согласны с решениями совета многоквартирного дома, законопроектом предлагается установить судебный способ такой защиты и способ административного воздействия путем обращения в орган государственного жилищного надзора по ограниченному кругу вопросов. При этом у собственников помещений в многоквартирном доме имеется право лишить совет многоквартирного дома переданного полномочия.

Также законопроектом расширяются полномочия председателя совета многоквартирного дома регламентируется порядок проведения заседаний совета многоквартирного дома. Председателю совета многоквартирного дома предоставляется право без доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывать акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме.

Комитет обращает внимание на то, что Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" урегулированы вопросы, связанные с деятельностью совета многоквартирного дома. В частности, собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право на общем собрании принять решение о наделении совета многоквартирного дома полномочием, связанным с проведением текущего ремонта общего имущества в этом многоквартирном доме (пункт 4.2 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации). Принимая данное законоположение, законодатель исходил из следующего.

При управлении многоквартирным домом управляющей организацией ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества в таком доме несет конкретная управляющая организация (часть 2.3. Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом в силу части 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации в данном случае именно управляющая организация обязана обеспечить условия комфортного и безопасного проживания граждан.

В нормативном порядке определяется уровень состояния многоквартирных домов, который необходимо поддерживать силами управляющих организаций за счет собственников помещений в таких домах (Федеральный закон от 30.12.2009 г. N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. N 491, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 г. N 170).

Кроме того, договором управления многоквартирным домом в обязательном порядке должен быть указан перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые предоставляет управляющая организация.

Таким образом, исходя из указанного выше, объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей организации по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется в нормативном порядке и в договоре управления многоквартирным домом. Именно поэтому все работы и услуги по текущему ремонту, предусмотренные как в указанных нормативных правовых актах, так и в договоре управления, управляющая организация обязана выполнять независимо от решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данный вывод подтверждается позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 г. N 6464/10).

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме зачастую сложно получить, а выполнение работ по текущему ремонту требуется в безусловном порядке. Поэтому в целях выполнения управляющей организацией обязанности согласно приведенным положениям законодательства и договору управления многоквартирным домом по проведению текущего ремонта с одной стороны, и соблюдения прав и законных интересов собственников, а также осуществления ими контроля за исполнением управляющей организацией соответствующей обязанности с другой стороны, законодатель предоставил собственникам возможность передать указанные полномочия совету многоквартирного дома.

Передача совету многоквартирного дома полномочий на принятие решений, связанных с использованием общего имущества в многоквартирном доме, Комитетом не поддерживается. Правовая связь лиц, участвующих в общих собраниях, возникает на основе права общей собственности, принадлежащей всем собственникам помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 246, пункт 1 статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3, 4 статьи 36, часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации). Исключение данной связи приводит к нарушению права остальных собственников помещений в многоквартирном доме решать вопросы, связанные с управлением имуществом, находящимся в долевой собственности. Общее собрание собственников помещений - это не только единственный орган управления многоквартирным домом, но и форма согласования волеизъявления множества собственников в отношении принадлежащего им имущества.

Кроме того, совет многоквартирного дома, являясь разновидностью самоорганизации собственников помещений в многоквартирном доме, не может подменять собой орган управления многоквартирным домом. Основной концептуальной идеей введения такого вида самоорганизации собственников являлось создание действующего на постоянной основе актива собственников помещений в многоквартирном доме, задача которого заключалась бы в осуществлении текущей деятельности, связанной с реализацией принимаемыми собственниками помещений в таком доме решениями по вопросам управления многоквартирным домом. Таким образом, предлагаемыми изменениями меняется цель создания совета многоквартирного дома.

Осуществление председателем совета многоквартирного дома полномочия на подписание актов приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме без оформления письменной доверенности от каждого собственника помещения в таком доме концептуально поддерживается. Отношения, связанные с представительством и оформлением доверенности, регулируются гражданским законодательством, которое допускает оформление полномочий представителя в решении собрания (часть 4 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом согласно пункту 125 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" письменное полномочие на представление интересов в суде также может содержаться в решении собрания.

Частью 4.3 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации законодатель отнес к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями, не отнесенными к компетенции совета многоквартирного дома и общего собрания. Представляется, что на основании указанной правовой нормы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может наделить председателя совета многоквартирного дома указанным полномочием.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Вместо слов "Частью 4.3 статьи 44" следует читать "Пунктом 4.3 части 2 статьи 44"

Следует отметить, что законодатель Федеральным законом от 29 июня 2015 года N 176-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" придал решениям общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и протоколам таких собраний статус официальных документов (часть 1 статьи 46 Жилищного кодекса Российской Федерации в редакции указанного Федерального закона). Поэтому, полномочия, которыми наделяется председатель совета многоквартирного дома, могут быть удостоверены в протоколе общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Обращает на себя внимание и то обстоятельство, что фактически доверенность собственников помещений в многоквартирном доме, выдаваемая председателю совета многоквартирного дома, дублирует полномочия, которые уже отражены в протоколе общего собрания. Однако, множественность субъектов права собственности на общее имущество в многоквартирном доме делает проблематичным оформление ими нотариальной доверенности на представление интересов председателя многоквартирного дома, что связано с наличием больших материальных затрат и отсутствием времени у собственников на обращение к нотариусу.

Поэтому, по мнению Комитета, обозначенная авторами законопроекта проблема заслуживает внимания. Однако ее реализация в законопроекте представляется неудачной, так как исключение из пункта 4 части 8 статьи 1611 Жилищного кодекса Российской Федерации указания на предоставление председателю совета многоквартирного дома доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, породит новые проблемы, связанные с основанием для подписания им соответствующих актов.

С учетом изложенного, Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству не поддерживает проект федерального закона N 451473-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации" в представленной редакции.

Председатель Комитета

Г.П. Хованская