Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по земельным отношениям и строительству по проекту федерального закона N 571900-6 "О внесении изменений в статью 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в части введения условий, при которых до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства) внесен Рязанской областной Думой (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по земельным отношениям и строительству
по проекту федерального закона N 571900-6 "О внесении изменений в статью 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в части введения условий, при которых до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства) внесен Рязанской областной Думой

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству рассмотрел проект федерального закона N 571900-6 "О внесении изменений в статью 25.3 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и статью 8 Федерального закона "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" (в части введения условий, при которых до 1 марта 2015 года не требуется получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта индивидуального жилищного строительства), внесенный Рязанской областной Думой (далее - законопроект), и сообщает следующее.

Законопроект предусматривает внесение изменений, устанавливающих необходимость получения разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в случае государственной регистрации прав на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый на земельном участке, расположенном в зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия) или в зонах, в которых правилами землепользования и застройки установлено особое регулирование градостроительной деятельности, предусматривающее процедуру согласования архитектурно-градостроительного облика объекта.

Как следует из пояснительной записки, законопроект призван устранить разночтения между требованием части 9 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации о необходимости получения разрешения на строительство на объекты индивидуального жилищного строительства и пунктами 1 и 5 статьи 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Федеральный закон N 122-ФЗ).

Вместе с тем, указанные нормы законодательства не содержат каких-либо разночтений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ основанием для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Согласно пункту 4 той же статьи документом, который подтверждает факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в границах населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержат описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, является разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2018 года разрешение на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не запрашивается и правоустанавливающий документ на земельный участок является единственным основанием для государственной регистрации прав на такой объект индивидуального жилищного строительства.

В соответствии с пунктом 5 статьи 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 той же статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

Таким образом, положения статьи 25.3 Федерального закона N 122-ФЗ не отменяют необходимость получения разрешения на строительство при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства. Наоборот, в случае государственной регистрации объекта незавершенного строительства обязательным документом является разрешение на строительство.

При этом временная норма об отсутствии необходимости предоставлять разрешение на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию для целей государственной регистрации прав на такой объект (действует до 1 марта 2018 года) также не противоречит положениям Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Необходимо также отметить, что в настоящее время в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации правила землепользования и застройки и проекты зон охраны объектов культурного наследия не предусматривают процедур согласования архитектурно-градостроительного облика объектов капитального строительства.

Кроме того, статьей 34 Федерального закона от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" определены виды зон охраны объектов культурного наследия, установлены требования к ведению хозяйственной деятельности в их границах, в том числе, к осуществлению строительства любых объектов.

Таким образом, возможность строительства объектов и требования к ним определяются режимом соответствующих зон охраны.

При этом Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях содержит, в частности, такой состав административных правонарушений как нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, нарушение режима использования земель в границах территорий объектов культурного наследия либо несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны объектов культурного наследия.

Учитывая изложенное, представляется, что внесение предлагаемых изменений носит избыточный характер.

Следует также отметить, что в последнее время Государственной Думой принят ряд федеральных законов, направленных на обеспечение сохранности объектов культурного наследия.

Так, в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2015 года N 459-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2017 года при строительстве или реконструкции объекта капитального строительства в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения вводится требование о необходимости получения заключения органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, о соответствии раздела проектной документации объекта капитального строительства или применительно к объектам индивидуального жилищного строительства описания его внешнего облика предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.

Указанное заключение предоставляется застройщиком одновременно с подачей заявления о выдаче разрешения на строительство либо запрашивается органом, уполномоченным на выдачу разрешения на строительство, самостоятельно.

Федеральным законом "О внесении изменений в Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" и статью 15 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" (проект N 682357-6) вводится дополнительная форма обеспечения сохранности объектов культурного наследия - защитная зона, устанавливаемая до разработки и утверждения в установленном порядке зон охраны данного объекта культурного наследия. В границах защитной зоны объекта культурного наследия в целях обеспечения сохранности такого объекта культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам) запрещается строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.

Представляется, что указанные меры вместе с уже действующими нормами в должной степени обеспечат не только сохранность объектов культурного наследия, но и соответствие внешнего вида строящихся объектов предмету охраны исторических поселений, а также архитектурно-градостроительным требованиям, установленным правилами землепользования и застройки.

На основании изложенного, Комитет считает целесообразным рекомендовать авторам законодательной инициативы изменить текст законопроекта с учетом замечаний Комитета, а также замечаний, изложенных в отзыве Правительства Российской Федерации, и направить его на имя Председателя Государственной Думы.

Председатель Комитета

А.Ю. Русских