Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству на проект федерального закона N 1028984-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами), внесенный Е.Л. Николаевой, В.Ф. Звагельским, Н.В. Герасимовой в период исполнения ими полномочий депутатов Государственной Думы (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
на проект федерального закона N 1028984-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами), внесенный Е.Л. Николаевой, В.Ф. Звагельским, Н.В. Герасимовой в период исполнения ими полномочий депутатов Государственной Думы

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (далее - Комитет) рассмотрел проект федерального закона N 1028984-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами), внесенный Е.Л. Николаевой, В.Ф. Звагельским, Н.В. Герасимовой в период исполнения ими полномочий депутатов Государственной Думы (далее - законопроект).

Законопроектом предлагается внести изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ), Градостроительный кодекс Российской Федерации (далее - ГрК РФ), направленные на установление правового статуса малоэтажных жилых комплексов и урегулирование процедуры управления ими, определив при этом порядок формирования и использования территории малоэтажного жилого комплекса, порядок формирования и использования общего имущества, условия договора управления малоэтажными жилыми комплексами.

Для достижения поставленных целей законопроектом предлагается дополнить ЖК РФ отдельной главой, нормами которой будут урегулированы правила управления и содержания малоэтажных жилых комплексов.

В законопроекте предлагается ввести в ЖК РФ определение малоэтажного жилого комплекса как комплекса отдельно стоящих жилых домов и (или) блокированных жилых домов и (или) многоквартирных жилых домов с количеством надземных этажей не более чем три (без учета мансардного этажа). При этом комплекс должен быть образован единым застройщиком в результате комплексного освоения территории и расположен на земельных участках, образующих один или несколько элементов планировочной структуры поселения. Помимо этого необходимо, чтобы малоэтажный жилой комплекс включал в себя территории общего пользования, элементы благоустройства, а также объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры. Собственники жилых помещений, расположенных в комплексе, должны будут принять внутренний документ, отражающий правила совместного проживания (правила добрососедства). Однако в действующем законодательстве, а также в самом законопроекте отсутствуют нормы, регулирующие отношения добрососедства.

При соблюдении этих условий выдача разрешения на строительство малоэтажного жилого комплекса и управление им будет осуществляться по особым правилам.

Под объектами малоэтажного жилищного строительства подразумеваются жилые дома с количеством надземных этажей не более чем три (без учёта мансардного этажа), предназначенные для проживания одной или нескольких семей. Инициаторы предлагают установить следующие виды объектов малоэтажного жилищного строительства:

отдельно стоящие жилые дома, не предназначенные для раздела на квартиры;

жилые дома блокированной застройки, не предназначенные для раздела на квартиры, с общей стеной с соседним домом и самостоятельным выходом на придомовой земельный участок;

малоэтажные многоквартирные жилые дома, состоящие из двух и более квартир, с выходом в помещения общего пользования.

В действующем законодательстве отсутствует определение понятия "малоэтажный жилой дом". При этом параметры малоэтажных жилых домов установлены нормативными-техническими документами по проектированию и строительству, в том числе сводом правил СП 42.13330.2011 "СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", СП 55.13330.2011 "Актуализированная редакция СНиП 31-02-2001 "Дома жилые одноквартирные", приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 "Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков" и др.

Согласно указанным документам, дом жилой блокированный определен как дом, состоящий из двух или более пристроенных друг к другу автономных жилых блоков, каждый из которых имеет непосредственный выход на приквартирный участок, а также имеет самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям и не имеет общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.

Малоэтажный многоквартирный жилой дом - дом, пригодный для постоянного проживания, высотой до 4 этажей, включая мансардный.

Индивидуальный жилой дом - дом, пригодный для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей.

К общему имуществу малоэтажного жилого комплекса предлагается отнести территории общего пользования, некапитальные сооружения, а также элементы благоустройства и озеленения, расположенные в границах комплекса (детские и спортивные площадки, места отдыха, площадки для сбора мусора, парки, скверы, бульвары, газоны, декоративные ограждения, фонтаны, клумбы, ворота и заборы, противопожарные водоемы и другие). Одновременно предлагается исключить из круга общего имущества строения и иные объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, в том числе электрическое и санитарно-техническое оборудование, котельные, водонапорные башни, тепловые пункты, трансформаторные подстанции, инженерные сети, дороги, проезды, а также объекты социального назначения (в том числе детские сады, школы, поликлиники и больницы) и земельные участки, на которых они расположены. Эти объекты инфраструктуры предлагается передать застройщиком в собственность муниципальных образований или специализированных организаций. При этом за застройщиком сохраняется право на оформление этих объектов в свою собственность.

Размер доли в праве собственности на общее имущество будет соразмерен общей площади помещения и земельного участка в собственности каждого владельца помещения.

Законопроектом предлагается распространить действие общих норм о порядке созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, предусмотренных статьями 44-48 ЖК РФ, на собрания собственников помещений в малоэтажном жилом комплексе.

Высшим органом управления малоэтажным жилым комплексом станет общее собрание собственников. При этом если в состав малоэтажного жилого комплекса входят более 100 жилых помещений, оно может проводиться в форме собрания уполномоченных. Общее собрание должно будет определить способ управления комплексом и выбрать управляющую компанию. Если в состав комплекса входят не более 50 жилых помещений, собственники могут выбрать непосредственное управление, без привлечения управляющей компании. Законопроект определяет содержание договора управления малоэтажным жилым комплексом, а также порядок его заключения и расторжения по инициативе собственников.

Законопроектом устанавливается форма управления малоэтажными комплексами - управление управляющей организацией, а также порядок заключения договоров управления. При этом, требования к указанным организациям не установлены, но они установлены к управляющим организациям по управлению многоквартирными домами. Более того, такая деятельность подлежит обязательному лицензированию.

Анализируя представленную законодательную инициативу, Комитет отмечает, что правовое регулирование создания и деятельности малоэтажных жилых комплексов по аналогии с функционированием многоквартирных домов представляется нецелесообразным. Законопроект не отвечает поставленным целям в части установления порядка эксплуатации малоэтажных домов и управления малоэтажными жилыми комплексами.

В настоящее время после окончания строительства малоэтажного жилого комплекса или, так называемого, коттеджного поселка собственники могут создать товарищество собственников жилья в целях содержания общего имущества, так как по смыслу ч. 2 ст. 136 ЖК РФ ТСЖ может создаваться собственниками не только помещений в многоквартирном доме, но и нескольких жилых домов для совместного использования имущества, находящегося в их общей собственности и (или) в общем пользовании.

Кроме того, частью 4 статьи 136 ЖК РФ предусмотрено, что к товариществу собственников жилья, созданному собственниками жилых домов, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в таком товариществе.

Действующее жилищное законодательство регулирует отношения, возникающие между собственниками помещений в многоквартирных домах. Специфика правоотношений по строительству и управлению малоэтажными комплексами, которые приобретают все большее значение на практике, требует иного подхода, комплексного регулирования отношений, возникающих при малоэтажном строительстве, в том числе при участии в строительстве определенных форм объединений граждан, а также в управлении территориями, на которых осуществляется малоэтажная жилищная застройка.

Такой подход предложен в проекте федерального закона N 388150-4 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий", принятом Государственной Думой в первом чтении еще 04.04.2007 года. Целью указанного законопроекта было предусмотреть возможность создания некоммерческих объединений в форме потребительских кооперативов для осуществления малоэтажной застройки территорий и последующего совместного управления имущественными комплексами на таких территориях.

Ряд проектируемых норм законопроекта не согласуется с действующими нормами ГрК РФ, а в некоторых случаях прямо противоречит им, что также нашло свое отражение в заключении Комитета Государственной Думы по земельным отношениям и строительству (соисполнитель) на законопроект.

На основании изложенного, Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству не поддерживает проект федерального закона N 1028984-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части установления порядка управления малоэтажными жилыми комплексами) и предлагает его отклонить в первом чтении.

Председатель Комитета

Г.П. Хованская