Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям по проекту федерального закона N 1064542-6 "О внесении изменения в статью 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации" - внесен Законодательным Собранием Челябинской области (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям
по проекту федерального закона N 1064542-6 "О внесении изменения в статью 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации"
- внесен Законодательным Собранием Челябинской области

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рассмотрел проект федерального закона N 1064542-6 "О внесении изменения в статью 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации", внесенный Законодательным Собранием Челябинской области (далее - законопроект), и сообщает следующее.

Законопроектом предусматривается внесение изменений в подпункт 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации в части увеличения срока, на который может быть продлен договор аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, до пяти лет.

Согласно пояснительной записке, увеличение срока аренды земельного участка до пяти лет для завершения застройщиком начатого строительства объекта капитального назначения в сложных экономических условиях позволит поддержать строительную отрасль, обеспечить исполнение обязательств застройщиков перед гражданами, вложившими средства в строительство жилья, минимизировать вероятность возникновения проблем между дольщиками и строительными организациями в связи с неисполнением обязательств по строительству жилья, в первую очередь, многоквартирных домов.

При этом пояснительная записка не содержит каких-либо безусловных оснований для увеличения срока договора аренды земельного участка в целях завершения строительства объекта до пяти лет.

Кроме того, по мнению Комитета, предлагаемый законопроектом подход не в полной мере соответствует общим положениям гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.

В частности, согласно статьи 284 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом.

Пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе правообладателя при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Таким образом, именно трехлетний срок использования земельного участка для строительства принимается на законодательном уровне в качестве достаточного для реализации того или иного проекта.

Также следует учитывать и положения пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, что в полной мере распространяется на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Законопроектом не учитывается, что основные положения Федерального закона от 23 июня 2014 года N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" вступили в силу с 1 марта 2015 года, что не позволяет в полной мере проанализировать правоприменительную практику исполнения подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а соответственно и дать оценку эффективности его реализации с точки зрения достаточности или недостаточности установленного срока.

Законопроектом не принято во внимание, что положения подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации фактически распространяют свое действие на отношения, возникающие с 1 марта 2015 года, поскольку в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

В отношении защиты прав участников долевого строительства также следует учитывать, что в соответствии с частью 11 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

На основании вышеизложенного, Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям не поддерживает законопроект и рекомендует Государственной Думе отклонить его при рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

Н.П. Николаев