Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по земельным отношениям и строительству по проекту федерального закона N 909115-6 "О внесении изменения в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации", внесенному депутатами Государственной Думы С.М. Мироновым, Г.П. Хованской, И.Р. Самиевым, О.Л. Михеевым, П.И. Пимашковым (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по земельным отношениям и строительству
по проекту федерального закона N 909115-6 "О внесении изменения в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации", внесенному депутатами Государственной Думы С.М. Мироновым, Г.П. Хованской, И.Р. Самиевым, О.Л. Михеевым, П.И. Пимашковым

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по земельным отношениям и строительству рассмотрел проект федерального закона N 909115-6 "О внесении изменения в статью 32 Жилищного кодекса Российской Федерации" (в части включения в размер возмещения за изымаемое жилое помещение стоимости несформированного и не поставленного на кадастровых учет земельного участка многоквартирного дома), внесенный депутатами Государственной Думы С.М. Мироновым, Г.П. Хованской, И.Р. Самиевым, О.Л. Михеевым, П.И. Пимашковым (далее - Законопроект), и сообщает следующее.

Законопроектом устанавливаются правила определения рыночной стоимости земельного участка, относящегося к общему имуществу многоквартирного дома, в случае, когда такой земельный участок не образован и сведения о нем не внесены в государственный кадастр недвижимости.

Комитет считает необходимым отметить, что как предусмотрено частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен такой многоквартирный дом и иные входящие в состав общего имущества такого дома объекты недвижимого имущества, возникает с момента государственного кадастрового учета.

Данный подход в полной мере соответствует положениям пункта 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Вместе с тем, особенностью земельных участков, занятых многоквартирными домами, даже при отсутствии сведений о таких земельных участках в государственном кадастре недвижимости, является невозможность распоряжения ими со стороны органов публичной власти, а также правомерность их использования собственниками помещений в многоквартирных домах в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме (пункт 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

На основании вышеизложенного, в целом Комитет поддерживает концепцию законопроекта, поскольку его положения направлены на обеспечение соблюдения прав граждан на предоставление равноценного возмещения при принудительном отчуждении имущества для государственных или муниципальных нужд, предусмотренного частью 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации.

Однако Комитет считает необходимым отметить, что сам по себе межевой план в качестве единственного и самостоятельного документа, в котором отображены сведения о местоположении границ земельного участка, не может служить документом, определяющим границы земельного участка, занятого многоквартирным домом. В частности, законопроектом не учитывается, что сама по себе подготовка межевого плана еще не свидетельствует о том, что сведения о местоположении границ земельного участка, определенные в таком межевом плане, будут внесены в государственный кадастр недвижимости, поскольку органом государственного кадастрового учета может быть принято решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка по основаниям, предусмотренном статьей 27 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", в том числе по причине несоответствия межевого плана установленным требованиям.

Так, в соответствии с частью 2 статьи 6 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до вступления в силу в установленном порядке технических регламентов по размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений в случае, если застроенные территории не разделены на земельные участки, границы земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункта 4 пункта 3 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, осуществляется исключительно на основании проекта межевания территории. Требования к проекту межевания территории предусматриваются статьей 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В этой связи, по мнению Комитета, при отсутствии в государственном кадастре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, границы такого земельного участка должны определяться на основании проекта межевания территории, который утвержден с соблюдением процедуры публичных слушаний, что позволит обеспечить соблюдение баланса частных и публичных интересов, в том числе интересов собственников помещений в различных многоквартирных домах, расположенных в границах одного элемента планировочной структуры.

Такой подход, по мнению Комитета, позволяет обеспечить установление границ земельного участка, поскольку в соответствии с частью 6 статьи 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории осуществляется в соответствии с системой координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости. При этом в с 1 марта 2015 года утвержденный проект межевания территории в порядке информационного взаимодействия должен быть направлен утвердившим его органом в орган государственного кадастрового учета (пункт 11 части 1 статьи 15 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Председатель Комитета

А.Ю. Русских