Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам собственности от 15 декабря 2015 г. N 3.9-108/3 О проекте федерального закона N 914532-6 "О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации" внесен депутатами Государственной Думы А.Д. Крутовым, И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой, Н.Р. Петуховой (первое чтение) (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по вопросам собственности от 15 декабря 2015 г. N 3.9-108/3
О проекте федерального закона N 914532-6 "О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации" внесен депутатами Государственной Думы А.Д. Крутовым, И.Д. Грачевым, О.Г. Дмитриевой, Н.Р. Петуховой
(первое чтение)

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по вопросам собственности в качестве комитета-соисполнителя рассмотрел проект федерального закона N 914532-6 "О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации" (далее - законопроект) и отмечает следующее.

Как следует из пояснительной записки, законопроект направлен на устранение недостатков действующей системы проведения государственной кадастровой оценки и рассмотрения споров о результатах ее определения, проводимого в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Комитет по вопросам собственности не может поддержать концепцию законопроекта по следующим основаниям.

Нельзя согласиться с базовым постулатом предложенной концепции, согласно которому под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта оценки, определяемая в порядке, устанавливаемым рассматриваемым проектом федерального закона.

По мнению Комитета по вопросам собственности, несостоятельность такого подхода подтверждается большим количеством судебных споров, обусловленных значительным (иногда в несколько раз) превышением на практике кадастровой стоимости над рыночной стоимостью объекта оценки. В связи с чем, представляется, что сохранение этой ситуации приведет лишь к увеличению количества случаев оспаривания кадастровой стоимости и повышенной загруженности судов, обусловит необходимость проведения СРО оценщиков дополнительных экспертиз, а также к сохранению тенденции к сокращению налоговых поступлений в бюджеты субъектов Российской Федерации и местные бюджеты.

В соответствии Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость объекта по определению не может быть точной и всегда сохраняется риск её оспаривания, что в совокупности с отсутствием единой методики, критериев и стандартов оценки неизменно будет инициировать бесконечные оспаривания установленной таким образом стоимости объекта налогообложения. В этой связи попытку определить правовую природу кадастровой стоимости как рыночной стоимости, установленной в порядке, предусмотренном в проекте федерального закона, следует признать несостоятельной, поскольку такое содержание кадастровой стоимости не соотносится с определением, данным в законе.

Также в законопроекте сохранена экспертиза отчетов об определении кадастровой стоимости и отчетов об определении рыночной стоимости, на основе которых осуществляется оспаривание кадастровой стоимости. Как показала правоприменительная практика Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, СРО оценщиков не в состоянии обеспечить должную объективность проводимой экспертизы, которую зачастую используется для недобросовестных действиях в отношении конкурентов на рынке услуг оценки.

Одновременно законопроектом предусмотрена необходимость подготовки экспертного заключения СРО оценщиков по отчету об определении рыночной стоимости при оспаривании кадастровой стоимости в случае, если разница между кадастровой стоимостью и рыночной стоимостью составляет более 30 процентов. При этом комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости лишается прав на исследование соответствующих документов и обязана принять положительное решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Вместе с тем, Комитет считает необходимым отметить, что положительное экспертное заключение СРО оценщиков по отчету об определении рыночной стоимости необходимо для гарантии положительного решения по оспариванию кадастровой стоимости, в то время как законопроектом не предусмотрен механизм повышения точности определения кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки как непосредственно для исполнителей, так и для СРО оценщиков.

При этом законопроектом предусмотрено, что проведение СРО оценщиков экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости предполагает лишь его проверку на соответствие требованиям к нему, как к документу. В то же время законопроектом устанавливается относительно короткий срок на утверждение органом исполнительной власти субъекта РФ, уполномоченным на проведение государственной кадастровой оценки, результатов определения кадастровой стоимости. Такой срок ограничен 20 рабочими днями после даты получения отчета об определении кадастровой стоимости и экспертного заключения на него таким органом. Указанные положения проекта федерального закона существенно ограничивают возможность проведения процедур принятия отчета об определении кадастровой стоимости указанным органом.

Таким образом, законопроектом снижаются требования к проведению экспертизы СРО оценщиков отчетов об определении кадастровой стоимости, принятию отчетов органами, утверждающими результаты определения кадастровой стоимости. При этом не представляется возможным определить ответственного за результат определения кадастровой стоимости.

Комитет отмечает, что для повышения качества работ по определению кадастровой стоимости требуются постоянный сбор, обработка, систематизация, накопление и дополнение сведений, необходимых для определения кадастровой стоимости, направленные исключительно на потребности, возникающие в процессе стоимостного моделирования. Непосредственно определение кадастровой стоимости должно основываться на преемственности, а также дальнейшем обслуживании результатов определения кадастровой стоимости (разъяснение таких результатов, участие в оспаривании таких результатов).

Законопроектом предусматривается привлечение для определения кадастровой стоимости имеющих в штате оценщиков исполнителей, выбираемых на конкурсной основе. При этом сложившаяся практика показала, что, как правило, такие исполнители не имеют полного доступа к необходимым сведениям. В этой связи проектируемые положения законопроекта не позволят обеспечить реализацию указанных условий.

На основании вышеизложенного Комитет Государственной Думы по вопросам собственности не поддерживает концепцию законопроекта и рекомендует Государственной Думе отклонить проект федерального закона N 914532-6 "О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации" при его рассмотрении в первом чтении.

Председатель Комитета

С.А. Гаврилов