Пояснительная записка к проекту федерального закона N 1106182-6 "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью" (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона N 1106182-6 "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью"

Досье на проект федерального закона

Проект федерального закона "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью" (далее - Законопроект) направлен на установление основ правового регулирования риэлторской деятельности в Российской Федерации. Оказание организационных и информационных услуг на рынке сделок с недвижимостью является широко востребованной сферой предпринимательской деятельности. По оценкам специалистов, в Российской Федерации такой деятельностью занято свыше 500 тысяч физических и юридических лиц, определяющих свою профессию как "риэлтор" или "агент по недвижимости". На основе общих норм гражданского права сформировалась достаточно устойчивая система оказания услуг при подготовке и проведении сделок с недвижимостью. Вместе с тем отсутствие специальных правовых норм в сфере риэлторской деятельности приводит к серьезным рискам потребителей услуг, связанным с недостатком профессионализма и недобросовестностью определенной части агентов по недвижимости, а также отсутствием эффективных мер контроля и ответственности. В частности, применяемая система сертификации услуг на рынке недвижимости в силу ее добровольного характера не обеспечивает снижение рисков потребителей. Отсутствует обеспечение имущественной ответственности при оказании риэлторских услуг. Отсутствие единых норм оказания услуг на рынке сделок с недвижимостью создает условия для деятельности недобросовестных участников рынка риэлторской деятельности, повышения в обществе социальной напряженности в связи с фактами незаконных операций с имуществом граждан и юридических лиц. Так же в ходе установления правоохранительными органами преступлений в сфере недвижимости, зачастую отсутствует возможность восстановления имущественных прав обманутых граждан и юридических лиц, в связи с невозможностью взыскания в гражданском процессе убытков с виновных лиц. Наличие специальных средств защиты граждан и юридических лиц, а именно: обязательное страхование риэлторской деятельности и наличие компенсационного фонда поможет установить дополнительные гарантии для физических и юридических лиц.

В основе Законопроекта лежит модель саморегулирования профессиональной деятельности, дополненная установлением имущественной ответственности субъектов предпринимательской деятельности и некоторыми административно-правовыми нормами. В рамках используемой модели к профессиональным агентам на рынке сделок с недвижимостью (риэлторам) предъявляется требование о членстве в одной из саморегулируемых организаций, объединяющих субъектов соответствующего вида профессиональной деятельности. Ведение риэлторской деятельности в качестве предпринимательской может быть организовано в форме деятельности риэлтора как физического лица и/или индивидуального предпринимателя, либо в форме юридического лица, с которым риэлтор заключил трудовой договор.

Основной объем обеспечения имущественной ответственности риэлтора образован за счет страховых выплат по договору обязательного страхования, который должен быть заключен лицом, осуществляющим риэлторскую деятельность. Солидарная ответственность за нарушение риэлтором норм профессиональной деятельности возлагается на саморегулируемую организацию, членом которой он является, однако размер выплат из компенсационного фонда по одному случаю ограничен и имеет значение дополнительного обеспечения.

Нормы профессиональной деятельности риэлторов, помимо общих требований, устанавливаемых законом, содержатся в профессиональных стандартах и правилах риэлторской деятельности, правилах деловой и профессиональной этики риэлторов.

Основные нормы таких стандартов и правил утверждаются институциональным публично-правовым объединением, создаваемым на основе обязательного членства саморегулируемых организаций риэлторов.

В отличие от предусмотренных в настоящее время в некоторых сферах национальных объединений, создаваемых на основе обязательного членства саморегулируемых организаций, указанное объединение риэлторов не обязательно должно включать все саморегулируемые организации риэлторов. Как показывает практика, отсутствие альтернативы национальному объединению с обязательным членством приводит к перерождению такого объединения в самодовлеющую бюрократическую структуру. Вместе с тем саморегулирование профессиональной деятельности неизбежно требует формирование сильных корпоративных организаций общероссийского масштаба. Оптимальным является наличие двух таких конкурирующих общероссийских профессиональных корпораций. Каждая из таких корпораций должна объединять не менее чем 25% саморегулируемых организаций данной сферы деятельности. При этом оптимальная численность саморегулируемой организации, позволяющая эффективно реализовать контроль профессиональной деятельности и другие ее функции, составляет от 500 до 1500 членов.

Саморегулируемая организация вправе принимать обязательные для соблюдения всеми ее членами профессиональные стандарты и правила риэлторской деятельности, правила деловой и профессиональной этики. Обязательным условием членства в саморегулируемой организации риэлторов является наличие высшего юридического образования и (или) стажа работы на рынке сделок с недвижимостью.

Обязательным условием членства в саморегулируемой организации риэлторов является наличие квалификационного аттестата профессионального агента на рынке сделок с недвижимостью. Аттестация с целью получения квалификационного аттестата осуществляется в форме квалификационного экзамена, проводимого квалификационной комиссией организации, аккредитованной институциональным объединением риэлторов. Целью квалификационного экзамена является проверка знания и навыков применения нормативных правовых актов Российской Федерации в области риэлтерской деятельности, профессиональных стандартов и правил риэлтерской деятельности, правил деловой и профессиональной этики.

Законопроектом предлагается размещать средства компенсационного фонда саморегулируемой организации в банках, перечень которых утверждается органом уполномоченным правительством Российской Федерации. Так же уполномоченный орган определяет список аккредитованных страховых компаний, обладающих правом страховать деятельность членов саморегулируемой организации.

Отдельный блок вопросов, подлежащих регулированию в рамках законодательства о риэлторской деятельности, составляют административно-правовые отношения, возникающие в связи с оказанием организационных и информационных услуг на рынке сделок с недвижимостью. Одним из административно-правовых ограничений является запрет деятельности на рынке сделок с недвижимостью агентов, не являющихся членами саморегулируемых организаций риэлторов. Другое административно-правовое ограничение должно быть установлено в отношении порядка распространения информации об объектах недвижимости, в частности, соответствующих публикаций в средствах массовой информации. Информация об объекте недвижимости может публиковаться риэлтором только при условии осуществления своей деятельности в соответствии с требованиями закона к ведению им профессионально-предпринимательской деятельности. Помимо этого, информация об объекте недвижимости может публиковаться собственником объекта при условии предъявления соответствующих правоустанавливающих документов. При этом взимание средством массовой информации, либо иным лицом платы за получение контактных данных собственника объекта недвижимости должно рассматриваться как осуществление посреднической деятельности на рынке сделок с недвижимостью, что в случае нарушения требований закона к риэлторской деятельности влечет ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Стоит отметить, что риэлтерская деятельность подпадает под действия Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма". Однако, большая часть сделок с недвижимым имуществом не находится в поле действия указанного закона из-за деятельности нелегальных посредников (по оценкам экспертов в разных регионах РФ рынок нелегальных риэлторских услуг, осуществляемых физическими лицами, составляет до 60 процентов от объемов совершаемых на рынке недвижимости сделок). Принятие федерального закона "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью" позволит максимально применять положения Федерального закона от 07.08.2001 N 115-ФЗ "О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма", касающиеся сделок с недвижимым имуществом.

Финансово-экономическое обоснование к проекту Федерального закона "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью"

Принятие проекта Федерального закона "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью" не приведет к дополнительным расходам либо выпадающим доходам бюджетной системы РФ.

Перечень федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием федерального закона "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью"

Принятие Федерального закона "О посреднической (агентской) деятельности на рынке сделок с недвижимостью" не потребует признания утратившими силу, приостановления, изменения, дополнения или принятия федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти.