Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству по проекту федерального закона N 901906-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части защиты прав собственности приобретателя жилого помещения и обеспечения защиты прав бывших членов семьи собственника отчуждаемого жилого помещения), внесенный Правительством Российской Федерации (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству
по проекту федерального закона N 901906-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(в части защиты прав собственности приобретателя жилого помещения и обеспечения защиты прав бывших членов семьи собственника отчуждаемого жилого помещения),
внесенный Правительством Российской Федерации

Досье на проект федерального закона

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству (далее - Комитет) рассмотрел проект федерального закона N 901906-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в части защиты прав собственности приобретателя жилого помещения и обеспечения защиты прав бывших членов семьи собственника отчуждаемого жилого помещения), внесенный Правительством Российской Федерации (далее - законопроект).

Законопроект направлен на выполнение требований, высказанных в Постановлении Конституционного Суда РФ от 24.03.2015 N 5-П "По делу о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в связи с жалобой гражданина А.М. Богатырева" (далее - Постановление N 5-П).

Рассматривая дело о проверке конституционности статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", Конституционный Суд РФ пришел к выводу, что оспариваемая норма, позволяя сохранять при переходе права собственности на жилое помещение в случае обращения на него взыскания как предмет залога обременения данного права, если требование их государственной регистрации законодательно не установлено, не соответствует Конституции Российской Федерации.

В соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений чести 4 статьи 31 Жилищного кодекса РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения названные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Содержание прав членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива жилищным законодательством не определено. Однако сложившаяся правоприменительная практика в случае отчуждения жилого помещения защищает эти права наравне с правами членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации в его пользу, исходя из того что члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали право пользования предоставленным ему по ордеру жилым помещением, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли это право в дальнейшем, если после их вселения выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 11-КГ12-2).

Иными словами данная норма допускает возможность сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива, на которое как на предмет залога было обращено взыскание, за лицами, получившими это право на основании ордера на предоставление данного жилого помещения.

Как следует из Постановления N 5-П, федеральному законодателю с учетом правовых позиций Конституционного Суда РФ относительно возможности введения государственной регистрации соответствующих прав и обременений, следует внести в действующее правовое регулирование необходимые изменения, направленные на урегулирование правового положения членов семьи прежнего собственника жилого помещения, и выработать надлежащий правовой механизм, обеспечивающий максимальную прозрачность информации о правах всех третьих лиц на отчуждаемые жилые помещения, что позволяло бы их приобретателям, действующим разумно и добросовестно, иметь достоверные сведения о сохранении или прекращении права пользования жилым помещением за членами семьи его прежнего собственника, в том числе за лицами, получившими это право на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива в соответствии с ранее действовавшим законодательством, в частности в случаях обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество, и эффективно защищать в судебном порядке свои права и законные интересы.

То есть, речь идет об обеспечении публичности информации о правах всех третьих лиц на жилые помещения, причем независимо от того, как и для чего происходит отчуждение жилого помещения.

Одной из основных гарантий информирования приобретателя жилого помещения о наличии обременений приобретаемого им права собственности является государственная регистрация принадлежащих третьим лицам прав на это помещение (которые, с точки зрения собственника, выступают как обременения) - законодательное закрепление необходимости государственной регистрации прав на недвижимое имущество необходимо для обеспечения защиты прав других лиц, стабильности гражданского оборота и предсказуемости его развития.

Существование обременений права собственности на недвижимое имущество, которые не указаны в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), но сохраняются бессрочно при переходе права собственности на такое имущество, является несоразмерным ограничением прав разумного и добросовестного приобретателя, не отвечает требованиям справедливости, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что не только недопустимо с точки зрения гражданского права, но несовместимо и с требованиями Конституции.

Защищая права членов семьи бывшего собственника, судебная практика и федеральный законодатель не обеспечили публичность подобного рода обременений права собственности на недвижимое имущество, что привело к существованию "тайных" прав на недвижимость, и соответственно к нарушению конституционных принципов.

Для решения поставленного вопроса законопроектом предлагается внести изменения в статью 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, дополнить статьей 23.3 "Особенности государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение правом пользования таким жилым помещением бывшего члена семьи собственника данного жилого помещения" Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", изложить в новой редакции статью 19 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Комитет обращает внимание на то, что в Постановлении N 5-П речь идет не о бывших членах семьи собственника жилого помещения, а о членах семьи бывшего собственника, что имеет существенное значение при формулировке правовых норм, так как отношения между бывшими членами семьи собственника и самим собственником законодательством урегулированы.

Поддерживая концепцию законопроекта, Комитет отмечает, что право пользования жилым помещением бывшими членами семьи или членами семьи - как бывшего собственника в результате приватизации, так и бывшего собственника квартиры в ЖСК - носит самостоятельный характер и, следовательно, может сохраняться при переходе права собственности на жилое помещение.

Анализируя представленную редакцию части 4.1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, Комитет предлагает изложить ее в следующей редакции: "Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение на основании соглашения или решения суда, вступившего в законную силу, указанных в части 4 настоящей статьи, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.". При этом, вызывает сомнение необходимость установления ограничения (обременения) на основании соглашения, достигнутого и заключенного между бывшими членами семьи, так как согласно части 5 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации право пользования, установленное на основании соглашения, прекращается при отчуждении жилого помещения.

В отношении изменений, предлагаемых в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) необходимо отметить, что с 1 января 2017 года вступает в силу Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", что не учтено авторами законопроекта.

Согласно пункту 1 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничение таких прав и обременение имущества подлежат государственной регистрации.

Как следует из статьи 2 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 28 Федерального закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество (ограничение, обременение), установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда.

Кроме того, пункт 2 статьи 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" указывает, что государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Указанные требования не учтены авторами законопроекта, в связи с чем проектируемая статья 2 требует серьезной переработки.

В настоящее время согласно статье 19 Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" на граждан, имевших в момент приватизации жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, не распространяется действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования им за бывшим членом семьи собственника не сохраняется.

Проектируемая статья 3 законопроекта вносит некоторые уточнения в действующую формулировку, которые не несут самостоятельного регулирования, но указывают на необходимость государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности.

Между тем, Комитет обращает внимание на то, что право пользования может быть сохранено как за бывшим членом семьи, так и членом семьи собственника или бывшего собственника, в связи с чем представляется целесообразным распространить исключение из общего правила не на часть 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, а на пункт 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству поддерживает проект федерального закона N 901906-6 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с учетом его существенной доработки ко второму чтению.

Председатель Комитета

Г.П. Хованская