Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству на проект федерального закона N 763052-6 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества), внесенный депутатом Государственной Думы Российской Федерации С.М. Катасоновым (не действует)

Заключение Комитета Государственной Думы Федерального Собрания РФ по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству
на проект федерального закона N 763052-6 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты"
(в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества),
внесенный депутатом Государственной Думы Российской Федерации С.М. Катасоновым

Досье на проект федерального закона

Проект федерального закона N 763052-6 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества), внесенный депутатом Государственной Думы Российской Федерации С.М. Катасоновым, предполагает дополнить Федеральный закон от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон N 102-ФЗ) положениями, в соответствии с которыми ограничивается право кредитора на удовлетворение своих денежных требований по ипотечному обязательству стоимостью заложенного имущества полностью или в части. Законопроектом предусматривается, что в случае удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества, требования по основному долгу и по уплате процентов независимо от размера долга считаются исполненными в полном размере или в части, соответствующей части, обеспечиваемой ипотекой, предусмотренной договором.

Как следует из пояснительной записки, проект направлен на создание дополнительных механизмов защиты заемщиков по договорам ипотечного кредитования, а также направлен на создание условий справедливого распределения рисков по договорам ипотечного кредитования при изменении экономической ситуации на финансовом рынке и рынке недвижимости.

По данному законопроекту имеется ряд замечаний правового характера.

Действующим законодательством о залоге предусмотрен ряд мер, направленных на обеспечение баланса интересов как залогодателей, так и залогодержателей (кредиторов). Согласно п. 1 ст. 349 Гражданского кодекса РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество. При обращении взыскания и реализации заложенного имущества залогодержателем и иными лицами должны быть приняты меры, необходимые для получения наибольшей выручки от продажи предмета залога. Лицо, которому причинены убытки неисполнением указанной обязанности, вправе потребовать их возмещения.

Статья 3 Федерального закона N 102-ФЗ предусматривает, что по общему правилу ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества. Обеспечению интересов залогодателя способствует и правило проведения публичных торгов, содержащееся в п. 6 статьи 57 Федерального закона N 102-ФЗ, которое предусматривает, что выигравшим публичные торги признается лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Страхование заложенного имущества от рисков утраты и повреждения способствует удовлетворению денежных требований кредиторов, что также отвечает интересам заемщика-залогодателя.

Таким образом, в условиях существующего регулирования смещение прав в сторону заемщика, предусматриваемое проектом, не является справедливым.

При рассмотрении вопросов, связанных с ипотечным кредитованием, следует различать отношения, возникающие из договора кредита (основное обязательство) и залоговые отношения, направленные на обеспечение исполнения основного обязательства (акцессорное обязательство).

Как следует из пояснительной записки, возникают ситуации, когда в силу различных причин реализация заложенного недвижимого имущества не может погасить объем долгов по кредиту. В связи с чем авторами законопроекта предлагается по сути подменить основное обязательство (по возвращению взятого кредита в полном объеме) акцессорным, предусмотрев, что долг по кредитному договору прекращается независимо от его размера в случае направления взыскания на заложенное имущество. Что нельзя признать оправданным и справедливым.

В тех случаях, когда заемщик не в состоянии вернуть долги по кредитному договору по объективным причинам, может быть использован иной механизм его защиты. С 1 июля 2015 года вступает в силу Федеральный закон от 29.12.2014 N 476-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части регулирования реабилитационных процедур, применяемых в отношении гражданина-должника". Гражданин, который не способен удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, может быть признан несостоятельным (банкротом) по решению суда. После завершения расчетов с кредиторами гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реструктуризации долгов гражданина или реализации имущества гражданина

Кроме того, можно отметить некоторую фрагментарность изменений, которые предполагает внести в действующее законодательство рассматриваемый законопроект.

С учетом вышеизложенного, Комитет Государственной Думы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству, не поддерживает концепцию проекта федерального закона N 763052-6 "О внесении изменений в некоторые законодательные акты" (в части уточнения порядка удовлетворения денежных требований кредитора из стоимости заложенного недвижимого имущества), внесенного депутатом Государственной Думы Российской Федерации С.М. Катасоновым.

Председатель Комитета

П.В. Крашенинников