Вопрос: Субъект малого предпринимательства инициировал процедуру приватизации арендуемого им недвижимого имущества, но не подписал проект договора купли-продажи в тридцатидневный срок. Можно ли каким-либо образом восстановить преимущественное право на выкуп этого помещения? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2016 г.)

Субъект малого предпринимательства инициировал процедуру приватизации арендуемого им недвижимого имущества, но не подписал проект договора купли-продажи в тридцатидневный срок.

Можно ли каким-либо образом восстановить преимущественное право на выкуп этого помещения?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Если арендатор - субъект малого предпринимательства не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи, не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий, то он утратил преимущественное право выкупа арендованного им имущества.

Обоснование вывода:

В силу ст. 3 Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства*(1), и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, соответствующие приведенным в указанной норме права условиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества*(2) по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).

Для реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества заинтересованный субъект вправе самостоятельно обратиться в уполномоченный орган с заявлением о соответствии его условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о намерении на возмездных началах приобрести арендуемое им имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Частью 3 ст. 9 Закона N 159-ФЗ предусмотрен порядок реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта недвижимости субъектами малого и среднего предпринимательства. Так, при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

- направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Если субъект малого или среднего предпринимательства согласен с условиями приватизации, то договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения им проекта этого договора*(3) (ч. 4 ст. 4 Закона N 159-ФЗ).

Пунктом 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ установлено, что субъект предпринимательства утрачивает преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, если по истечении тридцати дней с момента получения арендатором предложения и проекта договора купли-продажи этот договор не был подписан субъектом предпринимательства либо не была оспорена в судебном порядке установленная рыночная стоимость объекта оценки.

В соответствии с п. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 ГК РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Поэтому в случае спора течение тридцатидневного срока приостанавливается до дня вступления в законную силу решения суда, на что прямо указано в ч. 4.1 ст. 4 Закона N 159-ФЗ. Суды исходят из того, что направление публичному собственнику протокола разногласий к договору купли-продажи арендуемого имущества либо договора купли-продажи в измененной редакции (новой оферты) не может рассматриваться как отказ от подписания договора арендатором. В частности, Верховный Суд РФ пришел к выводу, что суды первой и апелляционной инстанций, отклоняя доводы ответчика об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендованного им имущества на основании п. 2 ч. 9 ст. 4 Закона N 159-ФЗ, обоснованно указали, что истец не отказывался от подписания договора, а получив его проект, направил ответчику проект договора, изложив пункт договора в иной редакции, что в данном случае правомерно было расценено судами в качестве протокола разногласий относительно выкупной цены в связи с наличием сомнений в достоверности указанной в проекте договора рыночной оценки имущества (смотрите определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 2 октября 2015 г. N 305-ЭС15-8151).

Таким образом, если арендатор не подписал в тридцатидневный срок договор купли-продажи, не обратился в суд с требованиями об оспаривании его условий, то есть в установленные законом сроки и порядке не реализовал материальное право на преимущественное приобретение в собственность арендуемого имущества либо на его судебную защиту в случае несогласия с условиями реализации, то он утратил преимущественное право выкупа арендованного имущества. Возможность возобновления преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, после того как такое право было утрачено, закон не предусматривает (смотрите, к примеру, решение Арбитражного суда Алтайского края от 30 декабря 2015 г. по делу N А03-22127/2014, решение Арбитражного суда Самарской области от 19 ноября 2015 г. по делу N А55-20627/2015, решение Арбитражного суда Тверской области от 9 июля 2015 г. по делу N А66-752/2015).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

27 апреля 2016 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства.

*(2) Преимущественное право не предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным в ч. 3 ст. 14 Закона N 209-ФЗ (являющимся кредитными организациями, страховыми организациями (за исключением потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами; являющимся участниками соглашений о разделе продукции; осуществляющим предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса; являющимся в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о валютном регулировании и валютном контроле, нерезидентами Российской Федерации), и субъектам малого и среднего предпринимательства, осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых) (ч. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ).

*(3) Аналогичный порядок предусмотрен и для ситуаций, когда предложение о реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества исходит от публичного собственника (лица, уполномоченного им). В этом случае субъекту малого и среднего предпринимательства направляются предложение о приватизации арендуемого имущества и проект договора купли-продажи.