Вопрос: При покупке квартиры в феврале 1997 года получено согласие застройщика на присоединение на мансардном этаже спальни. После перепланировки БТИ произвело замеры, внесены изменения площади квартиры в технический паспорт квартиры. В 2016 году было сделано техническое заключение МНИИТЭП о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке квартиры, а также получен акт жилищной инспекции по ЮЗАО о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры. В регистрации права с изменением площади было отказано со ссылкой на п. 2 ст. 40 ЖК РФ. Можно ли обжаловать в суде решение Росреестра и с какой формулировкой? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2016 г.)

В феврале 1997 года была приобретена квартира по договору купли-продажи. При покупке квартиры получено согласие застройщика на присоединение на мансардном этаже за счет свободного чердачного пространства спальни. Проект на перепланировку и переоборудование квартиры был изготовлен главным архитектором и главным инженером проекта МНИИТЭП. Было получено согласие жилищной инспекции ЮЗАО г. Москвы на перепланировку в соответствии с вышеуказанным проектом.

После выполнения работ по перепланировке получено техническое заключение подрядчика, главного архитектора и главного инженера проекта о выполнении работ в соответствии с проектом. После перепланировки БТИ произвело замеры, внесены изменения площади квартиры в технический паспорт квартиры. Однако не была вызвана жилищная инспекция для приемки квартиры после перепланировки, так как собственница квартиры в это время уехала на постоянное место жительства за границу.

В 2016 году было сделано техническое заключение МНИИТЭП (проектировщик жилого дома) о допустимости и безопасности произведенных работ по переустройству и перепланировке квартиры, а также получен акт жилищной инспекции по ЮЗАО о завершенном переустройстве и перепланировке квартиры. После этого в Росреестр были сданы документы на регистрацию ранее возникшего права с изменением площади. В регистрации было отказано со ссылкой на п. 2 ст. 40 ЖК РФ, так как в приложенном на регистрацию протоколе общего собрания собственников жилого дома о присоединении части мансардного этажа не было 100% голосов, а только 2/3.

Можно ли обжаловать в суде решение Росреестра и с какой формулировкой?

В соответствии со ст. 40 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном гл. 4 ЖК РФ*(1). Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

В силу ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Обратите внимание, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме требуется тогда, когда предполагаемая реконструкция, переустройство, перепланировка помещений повлекут уменьшение размера помещений, земельного участка и объектов, расположенных на данном земельном участке, находящихся в общей долевой собственности. В этой связи обратите внимание на судебную практику, смотрите, например, определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 9 ноября 2009 г. N ВАС-13876/09, апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 4 августа 2014 г. по делу N 33-12062/2014, апелляционное определение СК по административным делам Томского областного суда от 7 марта 2014 г. по делу N 33-641/2014, апелляционное определение СК по гражданским делам Тамбовского областного суда от 3 февраля 2014 г. по делу N 33-122.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с ЖК РФ и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

В соответствии со ст. 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется в следующем порядке:

- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

- правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с Законом N 122-ФЗ;

- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, прямо поименованных в ч. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ. При этом отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (ч. 3 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).

Отметим, что в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 1 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суды в порядке, предусмотренном КАС РФ, рассматривают и разрешают подведомственные им административные дела о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающие из административных и иных публичных правоотношений, в том числе административные дела об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов военного управления, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих.

Согласно ст. 17 КАС РФ Верховный Суд Российской Федерации, суды общей юрисдикции и мировые судьи рассматривают и разрешают административные дела, связанные с защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также другие административные дела, возникающие из административных или иных публичных правоотношений и связанные с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий, за исключением дел, отнесенных федеральными законами к компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, конституционных (уставных) судов субъектов Российской Федерации и арбитражных судов.

Подведомственные судам административные дела, за исключением административных дел, предусмотренных ст.ст. 17.1, 18, 20 и 21 КАС РФ, рассматриваются районным судом в качестве суда первой инстанции. Таким образом, для обжалования решения Росреестра об отказе в регистрации права собственности на недвижимое имущество гражданину необходимо обратиться в районный суд в порядке административного судопроизводства с административным иском о признании указанного решения Росреестра незаконным.

Как следует из ч. 1 ст. 22 КАС РФ, административное исковое заявление к органу государственной власти, иному государственному органу, органу местного самоуправления, избирательной комиссии, комиссии референдума, организации, наделенной отдельными государственными или иными публичными полномочиями, подается в суд по месту их нахождения, к должностному лицу, государственному или муниципальному служащему - по месту нахождения органа, в котором указанные лица исполняют свои обязанности. Однако в силу ч. 3 ст. 24 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, иных государственных органов, органов местного самоуправления, организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностных лиц (за исключением судебных приставов-исполнителей), государственных и муниципальных служащих может подаваться также в суд по месту жительства гражданина, являющегося административным истцом, а в случаях, предусмотренных КАС РФ, - по месту нахождения организации, являющейся административным истцом.

Административное исковое заявление может содержать требования, поименованные в ч. 1 ст. 124 КАС РФ, в том числе и требования о признании незаконным полностью или в части решения, принятого административным ответчиком, либо совершенного им действия (бездействия); об обязанности административного ответчика принять решение по конкретному вопросу или совершить определенные действия в целях устранения допущенных нарушений прав, свобод и законных интересов административного истца. Кроме того, оно может содержать и иные требования, направленные на защиту прав, свобод и законных интересов в сфере публичных правоотношений.

В соответствии со ст. 125 КАС РФ административное исковое заявление подается в суд в письменной форме в разборчивом виде и подписывается с указанием даты внесения подписей административным истцом и (или) его представителем при наличии у последнего полномочий на подписание такого заявления и предъявление его в суд.

Если иное не установлено КАС РФ, в административном исковом заявлении должны быть указаны:

1) наименование суда, в который подается административное исковое заявление;

2) наименование административного истца. Если административным истцом является орган, организация или должностное лицо, место их нахождения, для организации также сведения о ее государственной регистрации; фамилия, имя и отчество административного истца. Если же административным истцом является гражданин - его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения, сведения о высшем юридическом образовании при намерении лично вести административное дело, по которому КАС РФ предусмотрено обязательное участие представителя; наименование или фамилия, имя и отчество представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании, если административное исковое заявление подается представителем; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного истца, его представителя;

3) наименование административного ответчика, если административным ответчиком является орган, организация или должностное лицо, место их нахождения, для организации и индивидуального предпринимателя также сведения об их государственной регистрации (если известны); фамилия, имя, отчество административного ответчика, если административным ответчиком является гражданин, его место жительства или место пребывания, дата и место его рождения (если известны); номера телефонов, факсов, адреса электронной почты административного ответчика (если известны);

4) сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение;

5) содержание требований к административному ответчику и изложение оснований и доводов, посредством которых административный истец обосновывает свои требования;

6) сведения о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, если данный порядок установлен федеральным законом.

7) сведения о подаче жалобы в порядке подчиненности и результатах ее рассмотрения при условии, что такая жалоба подавалась;

8) иные сведения в случаях, если их указание предусмотрено положениями КАС РФ, определяющими особенности производства по отдельным категориям административных дел;

9) перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов. Данный перечень приведен в ст. 126 КАС РФ.

В административном исковом заявлении административный истец приводит доказательства, которые ему известны и которые могут быть использованы судом при установлении обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела (смотрите, например, Примерную форму административного искового заявления о признании незаконным решения органа местного самоуправления об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения). Кроме того, в исковом заявлении истец может изложить свои ходатайства.

В силу ст. 127 КАС РФ вопрос о принятии административного искового заявления к производству суда рассматривается судьей единолично в течение трех дней со дня поступления административного искового заявления в суд, если иной срок не предусмотрен КАС РФ. О принятии административного искового заявления к производству суда судья выносит определение, на основании которого в суде первой инстанции возбуждается производство по административному делу.

Судья отказывает в принятии административного искового заявления в случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 128 КАС РФ. При этом отказ административному истцу в принятии административного искового заявления препятствует повторному обращению в суд с таким административным исковым заявлением. Однако на определение суда об отказе в принятии административного искового заявления может быть подана частная жалоба.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

15 июня 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

*(1) К сведению:

Отметим, что согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр документы, перечисленные в ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

В силу ч. 4 ст. 26 ЖК РФ решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня их представления. Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Указанный документ является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения допускается в случаях, перечисленных в ст. 27 ЖК РФ. При этом согласно ч. 3 ст. 27 ЖК РФ решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.