Паноптикум для представителя (О.В. Мананников, журнал "Адвокат", N 2, февраль 2016 г.)

Паноптикум для представителя

О.В. Мананников,

кандидат юридических наук, доцент кафедры

предпринимательского и частного права

Пензенского филиала МНЭПУ, доцент

Журнал "Адвокат", N 2, февраль 2016 г.

Статья О.В. Мананникова посвящена критическому анализу особенностей необычного правоприменения статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, что может повлечь правовой произвол и возникновение оснований для коррупции.

Применение новшеств закона без системного, комплексного толкования приводит к принятию очень странных решений, из которых, уподобляясь Иеремии Бентаму, можно создать своеобразный паноптикум. Стремление "стражников от закона" "надзирать за всеми одновременно" и лишать свободы воли участников гражданского оборота порождает такие казусы, о которых не могли мечтать последователи Протагора Абдерского.

Факты и основания

В 90-х гг. прошлого столетия бывшие колхозники в период приватизации получили в собственность "виртуальные" земельные доли без выдела соответствующего доле земельного участка в натуре. Правоустанавливающими документами здесь выступали "свидетельства на право собственности на земельную долю". До настоящего времени процедура выдела в натуре земельного участка, сформированного из земельных долей, остается сложной и затратной по времени и финансам. Обладатели "земельных долей", как правило, не в состоянии осуществить эту процедуру самостоятельно. Недавно введенный в законодательство институт "невостребованных" земельных долей заставил людей более активно заняться поиском решения по распоряжению земельными долями.

В рассматриваемой ситуации в Белинском районе Пензенской области 28 граждан совместно решили выделить земельный участок в счет своих "земельных долей". Большинство из них получили "свидетельства на право собственности" в 1996 г., будучи уже в то время в зрелом возрасте. Для координации и облегчения согласованных действий граждане наделили широчайшими полномочиями свое доверенное лицо - представителя. Полномочия представителя подтверждались доверенностями, которые ему выдали граждане, и которые были удостоверены нотариусом либо главой сельской администрации.

Представитель заключил договор с кадастровым инженером, и, используя процедуру, предусмотренную статьями 12, 13, 13.1 и 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", выделил и поставил на кадастровый учет земельный участок. Площадь земельного участка соответствовала выраженной в гектарах сумме "земельных долей", принадлежащих гражданам.

Для определения индивидуального размера каждой доли в праве общей долевой собственности на созданный земельный участок и государственной регистрации прав общей долевой собственности будущие сособственники использовали очевидный инструмент в виде сделки, которую назвали "соглашение об определении долей" (далее - Соглашение).

Акты обоснованные и необоснованные

В Соглашении участвовали две стороны: на одной стороне был один участник, а на другой стороне - остальные 27 участников. От имени всех сторон сделки на основании 28 доверенностей выступал один и тот же представитель, который и подписал Соглашение. Оригиналы доверенностей прилагались к Соглашению. По содержанию полномочий доверенности были идентичны и предоставляли представителю все правомочия собственника в отношении земельных долей: владение, пользование, распоряжение, в том числе, совершение любых сделок, выдел земельного участка в счет долей, и другие правомочия.

Представитель обратился в Росреестр за государственной регистрацией права общей долевой собственности, представляемого на выделенный земельный участок. К заявлениям представитель приложил необходимые документы, в том числе: Соглашение, доверенности, свидетельства на право собственности, свидетельства о праве на наследство и прочие. При этом представитель учел имеющийся опыт, т.к. ранее аналогичное соглашение других собственников на другой участок было основанием государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок.

Однако на этот раз заявления представителя попали на "правовую экспертизу" к другому регистратору, который после изучения текста Соглашения пришел к умозаключению, что "многосторонняя сделка совершена одним лицом <...>, который представляет интересы по доверенностям всех 28-ми сторон (лиц) Соглашения. Таким образом, сделка совершена в нарушение требований абзаца 1 пункта 3 статьи 182 ГК РФ - представитель не может совершать сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является...". Регистратор оформил это умозаключение в виде "Уведомления о приостановлении государственной регистрации".

Это уведомление не выглядело бы таким фатальным, если бы не указание, что "В случае если до окончания срока приостановления не будут представлены дополнительные документы наличия оснований для проведения государственной регистрации, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации...". Справедливости ради нельзя отказать в гуманности регистратору, который упомянул, что "...если Вы согласны на государственную регистрацию права на основании данного Соглашения, предлагаю Вам представить письменное согласие на совершение указанной сделки представителем <...>, действующим от Вашего имени по доверенности.".

Уведомления были направлены всем 28 участникам Соглашения и их представителю почтой. Сказать, что, получив подобное письмо, бывшие колхозники испытали нервное потрясение, значит не сказать ничего. С учетом разбросанности по всей России мест жительства участников сделки и их возраста, срока приостановления и сроков почтовой доставки, а также принимая во внимание последствия в виде отказа в регистрации, представитель посчитал необходимым обратиться в суд с заявлением о признании незаконным решения чиновника.

Белинский районный суд отказал в удовлетворении заявленного требования, указав в решении по делу N 2-408/14 от 26 ноября 2014 г. следующее: "Как установлено материалами дела, 27 октября 2014 года между 28 гражданами заключена многосторонняя сделка, что не противоречит положениям п. 3 ст. 154 ГК РФ. <...> Действующим гражданским законодательством (п. 3 ст. 182 ГК РФ) предусмотрен прямой запрет на совершение представителем сделок в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. В нарушение данной нормы закона, многосторонняя сделка от имени 28 граждан совершена одним лицом...".

Тем не менее, через 10 дней после принятия судебного решения, тот же регистратор внес запись в ЕГРП за N 58-58-04/010/2014-734 о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок с определением размера доли в праве каждого из сособственников на основании указанного выше "сомнительного" и "незаконного" Соглашения и правоустанавливающих документов каждого из сособственников. Дополнительных документов от всех 28 долевых сособственников в регистрирующий орган представлено не было.

Выводы и итоги

Итак, несмотря на первоначальные "сомнения" регистратора и выводы суда о незаконности сделки, право общей долевой собственности тот же регистратор все же зарегистрировал. Смысл в апелляционном обжаловании судебного акта отпал, т.к. правовая цель была достигнута, хотя, как говорится, осадок остался.

С учетом развития описанной ситуации и с целью предотвращения складывающейся тенденции, действия и правовые выводы регистратора и суда требуют критического анализа.

Толкование регистратором и судьей п. 3 ст. 182 ГК РФ страдает бессистемностью и алогичностью. Оба полагают, что указанная норма не дает возможности представителю совершать сделку от имени обеих сторон. Очевидно, что эта диспозиция прямо указана в ч. 1 п. 3 ст. 182 ГК. Однако там есть оговорка: "за исключением случаев, предусмотренных законом". Непосредственно за ч. 1 следует ч. 2 п. 3 ст. 182 ГК РФ с гипотезой и санкцией. В гипотезе нормы указано, что санкция (недействительность сделки) действует, при условии, если:

- такая сделка не получила одобрения представляемого;

- такая сделка должна быть оспорена в суде представляемым;

- такая сделка должна нарушать интересы представляемого. Нарушение предполагается, если не доказано иное.

Ни одно из условий гипотезы в рассматриваемом случае не соблюдено. Доверенности были совершены в квалифицированной форме (нотариальное удостоверение или удостоверение главой администрации сельского совета). То есть сделка по определению долей в создаваемом земельном участке (соглашение) заранее получила одобрение от всех представляемых. Волеизъявление каждого лица на совершение такой сделки (ее одобрение) выражено в виде доверенностей.

Второе условие гипотезы, цитируя судебное решение, не "установлено материалами дела", а, следовательно, используя юридический язык, не может быть установлено судом. Ни одного иска по оспариванию сделки ни от одного из представляемых в суд направлено не было.

Третье условие гипотезы отпадает после исследования causa сделки. Анализируемое Соглашение по правовой природе является сделкой с общей для сторон целью - легализацией права общей долевой собственности и размера долей в праве на объект, созданный в соответствии с согласованной волей и волеизъявлением нескольких лиц. Может ли такое соглашение с такой целью нарушать интересы представляемого? Теоретически, наверное, может. Например, если размер доли в праве исчислен и зафиксирован в сделке не в интересах представляемого, т.е. в меньшем размере. Могли регистратор или судья при принятии своих решений убедиться в обратном? Не только могли, но и должны были. Для этого надо было лишь внимательно прочесть текст Соглашения и соотнести размер доли каждого представляемого с размером "земельной доли", зафиксированной в документах, которые были приложены к Соглашению и выступили основаниями регистрации вместе с Соглашением. Очевидно, что совокупность всех документов, информация о ранее зарегистрированных правах (а "земельные доли" были зарегистрированы ранее именно в этом регистрирующем органе) и текст Соглашения должны были доказать регистратору и судье "обратное", т.е. факт отсутствия нарушения и невозможности нарушения Соглашением прав представляемых. Однако этого не произошло.

Не приняли во внимание чиновники и то обстоятельство, что дефиниции "доказано", "доказательство" использованы законодателем в гипотезе гражданско-правовой нормы применительно к потенциальному судебному разбирательству, где стороны такого разбирательства должны доказать определенные юридические факты. Что касается презумпции нарушения интересов представляемого, то она установлена законом для распределения бремени доказывания именно в случае предъявления иска представляемым, а не как основание возникновения сомнений у регистратора. Но, как уже говорилось ранее, представляемые исков в суд не направляли, и судебных разбирательств не возникало.

Отсутствие у чиновников навыков в системном толковании закона повлекло нарушение прав 29 физических лиц (включая представителя) в течение месяца, что с учетом возраста отдельных лиц, могло привести к фатальным последствиям для самого Соглашения. Ведь в случае смерти любого из будущих сособственников до момента регистрации его доли в праве общей долевой собственности на земельный участок возникла бы необходимость в оформлении наследства и проведении всей процедуры выдела участка с самого начала из-за изменения состава будущих сособственников.

Следует также отметить, что регистратор в своем уведомлении фактически истребовал от физических лиц некие "дополнительные документы наличия оснований". Между тем, согласно п. 2 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) "не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами". В нарушение указанного требования регистратор необоснованно потребовал "представить письменное согласие на совершение указанной сделки представителем <...>, действующим от Вашего имени по доверенности". Такое требование втройне необоснованно: во-первых, как прямо запрещенное Законом о регистрации; во-вторых, письменное согласие на совершение любых сделок уже предоставлено представителю в доверенности и дополнительное согласие на то, что уже согласовано, означает только возможность бесконечного истребования дополнительных согласий, т.е. произвол регистратора, а также делает бессмысленным институт доверенности; в-третьих, истребуемое регистратором "согласие" не относится к документам-основаниям регистрации и не входит в какой-либо перечень, "доступный для ознакомления заинтересованными лицами".

Увидел ли эти нарушения законодательства регистратором суд при принятии решения? Сложно ответить однозначно, но об этом прямо указывалось в заявлении представителя, направленном в суд. Остается предположить, что основную роль в принятии судебного решения сыграла специфика местечкового правосудия, зависящего от многих факторов, и только в последнюю очередь - от права.

С учетом изложенного, стоит задаться простым вопросом: tenes quorsum haec tendant? Т.е., с какой целью регистратор приостанавливал регистрацию? Выскажу свое сомнение в том, что в действиях регистратора просматривалось желание встать на стражу закона, или же, например, защитить права и интересы неограниченного круга лиц, публично-правовых образований, борьба с коррупцией, etc. Напротив, если следовать советам Кассиана Лонгина Равиллы, то может быть следует контролирующим государственным органам задаться иным вопросом: cui prodest? (кому это выгодно?).

Хотелось бы верить, что эта история получит логическое завершение в виде достойной оценки деятельности местечковых чиновников.