Вопрос: Физические лица являются собственниками земельных участков с целевым назначением - "индивидуальное жилищное строительство". Продавец участков построил коммуникации за свой счет и подключил участки к системе водоснабжения и канализации. Продавец предлагает собственникам участков создать ТСЖ. В случае, если собственники откажутся создать товарищество, продавец намерен продать сети коммуникаций. Возможны ли продажа такого рода имущества с публичных торгов и отключение собственников от системы коммуникаций? Какими нормативно-правовыми актами регулируется создание ТСЖ собственниками земельных участков и построенных на них индивидуальных жилищных домов? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2016 г.)

Физические лица являются собственниками земельных участков с целевым назначением - "индивидуальное жилищное строительство". Продавец земельных участков построил коммуникации за свой счет (водоснабжение, канализация) и подключил участки к системе водоснабжения и канализации. Он занимается оказанием услуг по поддержанию этой системы в рабочем состоянии, за это собственники ежемесячно производят оплату.

В настоящее время продавец предлагает собственникам земельных участков создать ТСЖ, на баланс которого он намерен безвозмездно передать все коммуникации на правах участника товарищества. В случае, если собственники откажутся создать товарищество, продавец намерен продать сети коммуникаций, к которой подключены собственники, на публичных торгах, о чем продавец по электронной почте уведомил собственников земельных участков за 1,5 месяца до предполагаемой даты продажи. Договорные отношения между сторонами отсутствуют.

Возможны ли в рамках действующего законодательства продажа такого рода имущества с публичных торгов и отключение собственников от системы коммуникаций?

Какими нормативно-правовыми актами регулируется создание ТСЖ собственниками земельных участков и построенных на них индивидуальных жилищных домов?

1) Прежде всего отметим, что юридические лица создаются в организационно-правовых формах, указанных в Гражданском кодексе Российской Федерации. Юридические лица, являющиеся некоммерческими организациями, могут создаваться в организационно-правовой форме товариществ собственников недвижимости, к которым относятся, в том числе товарищества собственников жилья (пп. 4 п. 3 ст. 50 ГК РФ).

Товарищество собственников недвижимости является новым понятием для российского гражданского права, введенным в действие с 1 сентября 2014 года. Товарищество собственников недвижимости является самостоятельной организационно-правовой формой юридического лица. Так, согласно ст. 123.12 ГК РФ товариществом собственников недвижимости признается добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Таким образом, Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости. При этом исходя из положений п. 1 ст. 54 ГК РФ, п. 1 и 2 ст. 123.12 ГК РФ наименование товарищества собственников жилья должно включать слова "товарищество собственников недвижимости" и может содержать указание на вид недвижимого имущества - "товарищество собственников недвижимости (квартир)" или "товарищество собственников недвижимости (жилья)". Изложенное выше означает, что правовых оснований для государственной регистрации товариществ собственников жилья как самостоятельной организационно-правовой формы не имеется. Это подтверждается позицией Федеральной налоговой службы, выраженной в письме ФНС от 27 марта 2015 г. N СА-17-14/33.

Следует обратить внимание, что до недавнего времени указанные нормы Гражданского кодекса расходились с положениями Жилищного кодекса, регламентирующими деятельность ТСЖ. Однако Федеральным законом от 31 января 2016 г. N 7-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 135 ЖК РФ приведена в соответствие с положениями Гражданского кодекса. С этого момента создание товарищества собственников жилья возможно только как вид товарищества собственников недвижимости. Поэтому в данной ситуации следует рассматривать возможность создания товарищества собственников недвижимости (жилых домов) в виде товарищества собственников жилья, что является юридически обоснованным с учетом положений Гражданского и Жилищных кодексов Российской Федерации.

В соответствии со ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.

Решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов.

Следует особо подчеркнуть, что в силу прямого указания ч. 4 ст. 136 ЖК РФ, к товариществу собственников жилья, созданному в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, применяются требования, установленные применительно к товариществу собственников жилья, созданному в многоквартирном доме или нескольких многоквартирных домах, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов.

Как следует из ч. 5 ст. 135 ЖК РФ, товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц (ч. 3 ст. 136 ЖК РФ). В соответствии с ч. 5 ст. 136 ЖК РФ при государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Отметим, что в силу ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 135 ЖК РФ устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья должен содержать сведения о его наименовании, включающем слова "товарищество собственников жилья", о месте нахождения, предмете и целях его деятельности, порядке возникновения и прекращения членства в товариществе собственников жилья, составе и компетенции органов управления товарищества и порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, о составе и компетенции ревизионной комиссии (компетенции ревизора) товарищества, а также иные сведения, предусмотренные ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Согласно ч. 6 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Права товарищества собственников жилья перечислены в ст. 137 ЖК РФ. Так, согласно ч. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе в том числе:

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Обязанности товарищества собственников жилья установлены ст. 138 ЖК РФ, к ним относятся, в частности, обязанность обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью; принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому; а также представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, связанные с управлением общим имуществом в данном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

В соответствии со ст. 141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, подводя итог вышеизложенному, можно сделать следующий вывод. Как гражданское законодательство в целом, так и жилищное законодательство в частности допускают возможность создания товарищества собственников жилья как одного из видов товарищества собственников недвижимости (жилых домов). При этом такое товарищество может быть создано собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, что полностью подпадает под рассматриваемую ситуацию. При этом на вновь создаваемое товарищество распространяются правила, предусмотренные для товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, если иное не вытекает из особенностей отношений в товариществе, созданном собственниками нескольких жилых домов. Кроме того, полагаем, что собственник недвижимости (в том числе и земельных участков с расположенными на них коммуникациями для водоснабжения и канализации) в пределах общей границы земельных участков вправе являться членом товарищества. При этом, в свою очередь, товарищество вправе исходя из положений ст. 137 ЖК РФ заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия, в том числе и по приему-передаче товариществу коммуникаций, обеспечивающих водоснабжение и водоотведение (канализацию) жилых домов, расположенных на земельных участках, имеющих общую границу.

Вместе с тем следует подчеркнуть, что создание товарищества собственников жилья является правом, но не обязанностью собственников жилых домов.

2) Относительно возможности продажи с публичных торгов земельных участков, на которых расположены коммуникации по водоснабжению и канализации, отметим следующее. В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с ЗК РФ, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Права собственников земельных участков перечислены в ст. 40 ЗК РФ. В частности, собственник земельного участка вправе возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Как следует из условий рассматриваемой ситуации, собственник земельного участка, на котором расположена система коммуникаций по водоснабжению и канализации, намерен осуществить продажу данного земельного участка путем публичных торгов. По нашему мнению, такие намерения противоречат положениям Гражданского кодекса РФ и Земельного кодекса РФ.

Согласно ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

Однако следует отметить, что в соответствии со ст. 449.1 ГК РФ под публичными торгами понимаются торги, проводимые в целях исполнения решения суда или исполнительных документов в порядке исполнительного производства. При этом организатором публичных торгов выступает лицо, уполномоченное в соответствии с законом или иным правовым актом отчуждать имущество в порядке исполнительного производства. К публичным торгам применяются правила, предусмотренные ст. 448-449 ГК РФ, если иное не установлено ГК РФ и процессуальным законодательством.

По нашему мнению, юридическое лицо, собственник земельного участка, не вправе осуществлять его продажу именно путем организации публичных торгов. Однако это не означает для собственника запрета на распоряжение данным земельным участком, в том числе отчуждение его посредством продажи. Так, согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка: устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию; ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей; ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Таким образом, с учетом положений ст. 209 ГК РФ, ст. 37, 40 ЗК РФ собственник земельного участка вправе по своему усмотрению распорядиться как самим земельным участком, так и находящимися на данном участке хозяйственными постройками, том числе и коммуникациями для водоснабжения и канализации. При этом собственник земельного участка вправе сделать публичное заявление о своих намерениях путем публикации соответствующего сообщения в СМИ. Ни гражданское, ни земельное законодательство не содержит каких-либо ограничений на продажу земельного участка его собственником, юридическим лицом.

Обращаем Ваше внимание, что приведенная выше позиция является нашим экспертным мнением и может не совпадать с мнением иных специалистов.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Панова Наталья

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

3 февраля 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.