Вопрос: Продали муниципальное недвижимое имущество (встроенное помещение на первом этаже) по Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Покупатель требует зафиксировать передачу помещения на его видеокамеру и указать это в акте приема-передачи к договору купли-продажи. Акт приема-передачи помещения подписан сторонами. Обязан ли продавец это делать? Если да, то на основании чего? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2016 г.)

Продали муниципальное недвижимое имущество (встроенное помещение на первом этаже) по Федеральному закону от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". Покупатель требует зафиксировать передачу помещения на его видеокамеру и указать это в акте приема-передачи к договору купли-продажи. Акт приема-передачи помещения подписан сторонами.

Обязан ли продавец это делать? Если да, то на основании чего?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Если в договоре купли-продажи отсутствует условие, согласно которому передача приватизируемого имущества сопровождается видеосъемкой, указанное в вопросе требование покупателя не обосновано и выполнять его продавец не обязан.

Обоснование вывода:

Положения Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) не устанавливают дополнительных по сравнению с положениями ГК РФ требований к порядку оформления передачи покупателю приватизируемого имущества. Как видно из положений этого Закона, передача государственного или муниципального имущества осуществляется в соответствии с законодательством РФ и договором купли-продажи (смотрите, в частности, п. 15 ст. 18, п. 16 ст. 20, п. 14 ст. 23, п. 5 ст. 29 Закона о приватизации). Продажа государственного или муниципального имущества оформляется договором купли-продажи, обязательными условиями которого являются, в частности, сведения о порядке передачи государственного или муниципального имущества в собственность покупателя, иные условия, установленные сторонами такого договора по взаимному соглашению. Основанием для государственной регистрации перехода права собственности на приватизируемую недвижимость являются договор купли-продажи и соответствующий передаточный документ (п.п. 1, 2, 4 ст. 32 Закона о приватизации).

Ни одним нормативным актом не предусмотрено, что передача приватизируемого имущества покупателю сопровождается видеосъемкой, о чем делается отметка в передаточном акте. Поэтому в приведенной ситуации основанием для возникновения у продавца обязательства исполнить указанное в вопросе требование покупателя и осуществить видеосъемку может быть только соглашение между этими лицами (п. 2 ст. 307, ст. 420 ГК РФ). В отсутствие же такого соглашения (если подобное особое условие не включено в договор купли-продажи) содержание обязательств сторон договора по передаче и приемке объекта приватизации определяется исключительно Законом о приватизации и ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения недвижимости покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче*(1). В приведенной ситуации передаточный документ сторонами подписан, что свидетельствует о прекращении надлежащим исполнением взаимных обязательств продавца и покупателя по передаче и приемке имущества (ст.ст. 309, 408 ГК РФ). Выполнять же приведенное в вопросе требование покупателя, если оно не основано на договоре, продавец не обязан.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Першина Елена

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

12 января 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Уклонение покупателя от подписания передаточного документа на условиях, предусмотренных договором, считается его отказом от исполнения обязанности принять имущество. Это предоставляет продавцу право предъявить требования о возмещении убытков, вызванных просрочкой исполнения, потребовать исполнения договора либо отказаться от исполнения договора (п. 2 ст. 406, п. 3 ст. 484 ГК РФ).