Вопрос: Если организация (применяет ЕНВД) берет в долгосрочную аренду нежилое помещение все целиком, включая торговую площадь, а затем осуществляет субаренду большей части обратно арендодателю (собственник передаваемого в аренду помещения), оставляя себе незначительную часть торгового зала и складских (подсобных) помещений, является ли данная схема правомерной, не противоречащей действующему законодательству РФ? Может ли данная схема повлечь для организации негативные последствия в области налогообложения? Если да, то какие именно? Нужно ли организации открыть дополнительный вид деятельности для предоставления помещения в обратную субаренду? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2016 г.)

Если организация (применяет ЕНВД) берет в долгосрочную аренду нежилое помещение все целиком, включая торговую площадь, а затем осуществляет субаренду большей части обратно арендодателю (собственник передаваемого в аренду помещения), оставляя себе незначительную часть торгового зала и складских (подсобных) помещений, является ли данная схема правомерной, не противоречащей действующему законодательству РФ? Может ли данная схема повлечь для организации негативные последствия в области налогообложения? Если да, то какие именно? Нужно ли организации открыть дополнительный вид деятельности для предоставления помещения в обратную субаренду? Если да, то какой именно?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Сделки по передаче арендованного имущества в субаренду собственнику этого имущества, по нашему мнению, ничтожны.

Обоснование позиции:

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

При этом согласно ст. 213 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Права владения и пользования имуществом принадлежат собственнику на постоянной основе в силу закона. Арендатору указанные права переходят временно на основании договора и являются для него обязательственными правами. Прекращение (постоянное или временное) прав владения и пользования имуществом у арендатора означает, что указанные правомочия переходят к собственнику имущества, если иное не предусмотрено договором.

Частным случаем такой ситуации - прекращения прав владения и пользования имуществом у арендатора с переходом указанных правомочий не к собственнику в силу закона, а к иному лицу - является передача имущества в субаренду. Права владения и пользования имуществом у субарендатора возникают так же, как и у арендатора, на основании договора и носят обязательственный характер. Договор субаренды заключается с согласия арендодателя (собственника) (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Давая согласие на передачу имущества в субаренду, собственник реализует принадлежащее ему в силу ст. 213 ГК РФ право распоряжения имуществом. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор.

Таким образом, правовая конструкция договора субаренды предполагает, что имущество передается во владение и пользование третьему лицу. Передача арендатором имущества в субаренду собственнику (арендодателю) не соответствует сути реальных отношений сторон. Подобного рода сделка, по нашему мнению, будет являться притворной (прикрывающей сделку расторжения либо изменения договора аренды). Такая сделка, в силу п. 2 ст. 170 ГК РФ, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила, то есть в данном случае - нормы ГК РФ о расторжении либо об изменении договора аренды.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

19 января 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.