Пояснительная записка к проекту федерального закона N 220751-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (в части упрощения погашения записи об ипотеке) (не действует)

Пояснительная записка
к проекту федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

Анализ практики реализации внесудебного (на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем) порядка погашения задолженности перед кредитными организациями, обеспеченной залогом недвижимого имущества, показал, что такой порядок позволяет соблюсти как интересы залогодателя, так и залогодержателя, а также минимизировать финансовые и временные издержки, связанные с применением судебного порядка обращения взыскания.

Процедура реализации заложенного имущества по соглашению сторон залогового обязательства, предусмотренная Федеральным законом от 30.12.2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", является понятной и детально регламентированной.

Предусмотренная указанной процедурой реализация заложенного имущества на открытых аукционах является перспективной, однако успешное развитие этого механизма может быть обеспечено лишь в результате создания таких условий совершения сделки по продаже заложенного имущества, которые позволят покупателю минимизировать все возможные риски и проблемы, связанные с приобретением такого имущества. Учитывая, что в данном случае речь идет о реализации заложенного недвижимого имущества, существенное значение приобретают вопросы государственной регистрации соглашений о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество, а также перехода права собственности на реализованное заложенное имущество к покупателю и совершения регистрационной записи о прекращении ипотеки.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Соглашение сторон о порядке обращения взыскания на заложенное имущество является существенным условием, определяющим правомерное поведение сторон в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства. В этой связи государственная регистрация соглашений о внесудебном порядке обращения взыскания позволит в полной мере защитить права и законные интересы как залогодателя, так и залогодержателя.

Согласно пункту 1 части первой статьи 352 ГК РФ в случае продажи заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, залог прекращается. Вместе с тем данное обстоятельство не влечет безусловное погашение регистрационной записи об ипотеке.

Как следует из статьи 29 Закона о регистрации, статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается в течение 3 рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным предоставлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного залогом обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Таким образом, даже в случае, если ипотека прекращается в результате обращения взыскания на заложенное имущество (что прямо предусмотрено пунктом 4 части 1 статьи 352 ГК РФ), для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) регистрационной записи об ипотеке необходимо совместное обращение в регистрирующий орган как залогодателя, так и залогодержателя.

Однако, при реализации заложенного имущества залогодатель не имеет какой-либо заинтересованности в совершении данного регистрационного действия, в связи с чем возможны ситуации, при которых фактически прекращенное залоговое обязательство будет сопровождаться действующей регистрационной записью в ЕГРП, и для ее погашения покупателю имущества придется осуществлять данное регистрационное действие на основании решения суда.

Подобные риски покупателя негативно влияют на привлечение участников гражданского оборота к сделкам по приобретению заложенного имущества, что в конечном итоге не позволит достичь необходимого экономического результата продажи заложенного имущества, ухудшит финансовое состояние должников и повысит необоснованные финансовые риски кредитных организаций (залогодержателей). Указанная выше проблема может быть разрешена путем внесения изменений в Закон об ипотеке и дополнения его нормой о том, что в случае реализации заложенного имущества путем обращения на него взыскания во внесудебном порядке регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя.

Кроме того, при применении процедуры реализации заложенного имущества при обращении на него взыскания во внесудебном порядке на основании соглашения залогодателя и залогодержателя представляется целесообразным установление возможности продажи имущества на торгах по правилам так называемого "голландского аукциона" (аукциона на понижение) в случае, если подобная форма торгов будет установлена соглашением залогодателя и залогодержателя. Применение подобного способа продажи может способствовать достижению большего экономического результата реализации заложенного имущества в период экономического кризиса, повышению заинтересованности залогодержателей к применению рыночных механизмов продажи имущества, что в целом положительно скажется на развитии залогового кредитования.

Финансово-экономическое обоснование к проекту федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости"

Введение в действие Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не потребует введения или отмены налогов, освобождения от их уплаты, выпуска государственных займов, изменения финансовых обязательств государства, а также иных расходов, покрываемых за счет федерального бюджета.

Перечень актов федерального законодательства, подлежащих признанию утратившими силу, приостановлению, изменению, дополнению или принятию в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

В случае принятия Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не потребуется признание утратившими силу, приостановление, изменение, дополнение или принятие иных актов федерального законодательства.