Вопрос: В управлении управляющей компании находятся несколько многоквартирных домов. По инициативе группы собственников в качестве управляющей компании была выбрана другая организация. Решениями суда упомянутые решения общих собраний были признаны недействительными. Прекращается ли договор управления многоквартирным домом, заключенный вновь выбранной управляющей организацией с собственниками помещений в этом доме, в случае признания судом решения общего собрания собственников по выбору этой управляющей организации для управления домом недействительным? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, ноябрь 2015 г.)

В управлении управляющей компании (далее - УК) находятся несколько многоквартирных домов. По инициативе группы собственников в домах были проведены в форме заочного голосования общие собрания собственников, решениями которых в качестве управляющей компании была выбрана другая организация. С некоторыми собственниками из числа инициаторов заочного голосования вновь выбранной УК были заключены договоры управления домом. Решениями суда, вступившими в законную силу, упомянутые решения общих собраний были признаны недействительными.

Прекращается ли договор управления многоквартирным домом, заключенный вновь выбранной управляющей организацией с собственниками помещений в этом доме, в случае признания судом решения общего собрания собственников по выбору этой управляющей организации для управления домом недействительным?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным влечет прекращение договора управления данным домом.

Обоснование вывода:

В соответствии с ч. 1 ст. 44 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в этом доме. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. К компетенции общего собрания собственников относится, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом (п. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме выбирают один из трех способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом; управление управляющей организацией. В силу ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ).

По смыслу п. 5 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе общим собранием собственников способа управления многоквартирным домом управляющей организацией выбирается также и конкретная управляющая организация, которая заключает с каждым собственником договор управления многоквартирным домом. Условия такого договора указываются в решении общего собрания. Причем эти условия должны быть одинаковыми для всех собственников (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно, в частности, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение). Согласно п. 7 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания, признанное судом недействительным, недействительно с момента его принятия. По аналогии с положением п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительное решение собрания не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

В рассматриваемой ситуации вступившим в законную силу решением районного суда признано недействительным решение общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме о выборе новой управляющей организации. Названным решением суда также установлено, что управление указанным домом на легитимных основаниях осуществляет прежняя организация.

С учетом изложенного признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным влечет прекращение договора управления данным домом.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Глебов Валерий

Ответ прошел контроль качества

27 ноября 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.