Игра в рулетку. Почему только в суде и с большими затратами дольщик может выяснить точный размер квартиры в новостройке и справедливость доплаты за "лишние" метры (О. Бухарова, журнал "Юрист спешит на помощь", N 11, ноябрь 2015 г.)

Игра в рулетку. Почему только в суде и с большими затратами дольщик может выяснить точный размер квартиры в новостройке и справедливость доплаты за "лишние" метры

О. Бухарова,

журналист

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 11, ноябрь 2015 г., с. 16-18.

Сегодня интересы дольщика нарушаются не только тогда, когда компания-застройщик не сдает вовремя жилой объект, но и в более распространенной ситуации. Например, когда после осмотра новой квартиры без пяти минут владельцу жилья в новостройке предъявляют счет за лишние квадратные метры, которые не сошлись с данными БТИ. Как правило, в такой ситуации строители вообще не желают разговаривать с будущим владельцем недвижимости.

По крайней мере, не приходилось слышать, когда застройщик в ответ на письменную претензию своего дольщика соглашается перемерить спорные метры. Более того, в личной беседе один из руководителей строительного холдинга, работающего в подмосковном Пушкино, признался, что несмотря на вал обращений о повторной инвентаризации, ему не выгодно создавать прецеденты и идти на поводу у каждого дольщика. А ведь для будущего собственника каждый лишний сантиметр оборачивается весомыми суммами доплаты.

В итоге покупателя вынуждают сначала внести оплату за спорную площадь, которая идет на счет компании-застройщика, а затем подписать акт приема-передачи объекта недвижимости. И только потом, если не остынет пыл и не жалко денег, можно заказать повторную инвентаризацию в БТИ. С застройщиком после всего можно встретиться только в суде.

Как выяснилось, досудебного механизма урегулирования подобных споров нет. Предлагается странная схема: сначала заплати за товар, а потом отсуживай оплаченное. Почему сегодня сложилась ситуация, когда у дольщика-соинвестора нет никаких прав, кроме обязанностей своевременно делать взносы? Почему невозможно договориться, что называется, "на берегу" застройщику и дольщику-соинвестору? Попытаемся разобраться в этих вопросах.

Куда нести печаль свою?

- Это незаконно, - считает депутат Госдумы, инициатор законопроекта о дольщиках Александр Хинштейн. - Во-первых, договор долевого участия (ДДУ) заключается между застройщиком и гражданином на условиях фиксированной цены. Во-вторых, в документе фиксируется метраж новостройки. И, в-третьих, указывается конкретный срок передачи объекта недвижимости. В случаях, если застройщик требует у дольщика доплатить, например, за набежавшие метры, это является нарушением прав гражданина. В этом случае человеку следует обратиться в прокуратуру, в Роспотребнадзор и в Госстройнадзор. Именно эти три ведомства в соответствии с законом осуществляют контроль и надзор за соблюдением законодательства в этой сфере.

По словам депутата, у дольщика есть еще один рычаг - он может не подписывать условия, выдвинутые строительной компанией, и пойти в суд, потребовав заплатить ему неустойку за то, что застройщик самовольно изменил требования федерального законодательства.

И даже если в своем ДДУ вы обнаружите пункт о том, что указанная в договоре сумма является не окончательной, это еще ничего не значит. Как сообщил Хинштейн, сегодня не существует типового договора с дольщиками.

- Мы только недавно договорились с коллегами из Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, что такой документ необходимо разработать во избежание возможных разночтений и недопущения ущемления интересов дольщиков, - отметил депутат. - Сейчас форма договора застройщика с дольщиком является произвольной, и компании, пользуясь этим, порой вносят в документ любые добавления. Хотя в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" четко указано, что сумма заключаемого договора является четко фиксированной, - резюмировал А. Хинштейн.

Считается, что в среднем россиянин занимается вопросами недвижимости лишь раз в жизни. При покупке жилья в новостройке покупатели осознают, что ввязываются в капиталозатратное предприятие. Но хочется, чтобы этот процесс был максимально понятным и прозрачным. Если возникла разница между заявленной и фактической площадью, есть ли перспективы благополучного выхода из этой ситуации для будущего собственника?

Что и как считает БТИ?

Какие разъяснения дают в БТИ? Там только руками разводят. По словам генерального директора Московского областного БТИ Владимира Денисова, в российском законодательстве с 2013 года отсутствует нормативная база для осуществления государственного технического учета. Это означает, что теперь здания, строения, сооружения и помещения подлежат кадастровому учету, для осуществления которого требуется не технический паспорт БТИ, а технический план, который подготавливает кадастровый инженер.

- Разница между этими документами существенная: техплан может быть составлен по проектной документации застройщика без фактических обмеров, - поясняет Владимир Денисов, - техпаспорт же изготавливается по результатам обследования и содержит на порядок больше характеристик объекта. И именно технический паспорт БТИ в большинстве случаев позволяет установить фактическую, а не проектную площадь квартиры.

В БТИ уверены, что отсутствие государственного технического учета жилищного фонда может иметь куда большие последствия для собственников, чем предполагалось ранее. Ведь подобные завышения площади - это не только единовременные доплаты застройщику сейчас, но и завышенные коммунальные платежи и налоговая нагрузка в будущем.

- Действительно, между застройщиком и участниками долевого строительства иногда возникают споры о внесенных в технический паспорт данных о площади помещений: если будущий собственник убежден, что квартиру необоснованно "увеличили" при инвентаризации, возникает вопрос: почему кто-то из-за чужой ошибки должен переплачивать порой сотни тысяч рублей за сантиметры, которые существуют только на бумаге? - недоумевает Денисов. - Прийти к консенсусу в подобных ситуациях можно и в досудебном порядке, но при соблюдении определенных условий. Если акт приема-передачи квартиры покупателем еще не подписан, нельзя не учитывать, что с юридической точки зрения дольщик, в отличие от застройщика, не является правообладателем жилья, так как отсутствуют правоустанавливающие документы. Соответственно инициатива проведения технической инвентаризации (не важно - первичной или вторичной) с позиции законодательства может исходить исключительно от строительной компании - как лица, которое располагает необходимыми документами на объект капитального строительства. Поэтому, не заручившись согласием застройщика, провести повторную техническую инвентаризацию не получится.

В чью пользу ошибка

На практике строители не всегда "залезают в бутылку", отвечая категорическим отказом. Причем юристы в один голос заявляют, что застройщиков нельзя обвинять в злом умысле и тем более мошенничестве.

- Неправильно утверждать, что застройщик всегда "ошибается в свою пользу", - говорит руководитель юридического департамента "Национальной Юридической Службы" Юлия Галуева. - В моей практике нередко встречались случаи, когда фактическая площадь построенного объекта получалась меньше планируемой, и тогда именно застройщик обязан вернуть дольщику разницу в цене. Изменение общей площади объекта, возникшее в процессе строительства, бывает связано с рядом причин, например, с использованием разных материалов или технологий строительства, - продолжает юрист.

На чьей стороне суды

Судебная практика по этому вопросу сегодня не на стороне дольщиков.

- Если ты подписал договор, в котором предусмотрена возможность изменения конечного метража квартиры и обязанность дольщика оплатить разницу, то пенять ты должен сам на себя, - говорит глава Союза третейских судов РФ Алексей Кравцов. - Свобода договора в таких спорах становится во главу угла при разрешении их судами. Если же в договоре нет таких положений, то дольщик может расторгнуть его и вернуть предоплату с компенсацией убытков. Что же касается замеров БТИ, то на них присутствия дольщиков законом не предусмотрено. БТИ является государственным органом, и его решения (результаты замеров) могут быть оспорены в арбитражном государственном суде в обычном порядке. В случае судебного изменения результатов замеров дольщик может возвратить доплату от застройщика, а тот, в свою очередь, может требовать компенсации понесенных убытков от БТИ.

Видимо, поэтому так редко в судебной практике встречаются иски дольщиков о возврате денежных средств в связи с фактическим уменьшением общей площади принимаемого от застройщика помещения.

- Напротив, куда большее количество дел, когда застройщик через суд требует взыскать доплату в связи с передачей дольщику помещений, фактическая площадь которых больше площади, указанной в первоначальном договоре долевого участия, - говорит управляющий партнер юридической компании LexProf Татьяна Гончарова. - В этом случае при удовлетворении исков по данной категории дел суды руководствуются положениями договоров, предусматривающих доплату при увеличении площади, сведениями о замерах БТИ и фактом уведомления дольщика о необходимости произвести доплату.

При оспаривании дольщиком замеров БТИ суд по требованию дольщика назначает производство повторных обмеров, которые также выполняются работниками БТИ.

- Никакие сведения о замерах помещения, выполненные с помощью подручных средств, судом не принимаются в качестве доказательства, - добавляет Татьяна Гончарова. - В то же время, если собственник помещения считает, что работниками БТИ действительно совершена грубая ошибка, он вправе отстаивать свои интересы и отказывать застройщику в оплате.

Борьба за справедливость стоит денег

Юристы предупреждают ярых борцов за справедливость, чтобы они трезво взвешивали риски отказа от доплаты: если застройщик в судебном порядке докажет, что первоначальные обмеры произведены правильно, дольщик заплатит не только доплату за дополнительную площадь, но и проценты за пользование чужими денежными средствами.

Примечание. Цифра

Около 70% обращений жителей Подмосковья к местным властям касается ЖКХ и компаний-застройщиков. Глава Московской области Андрей Воробьев считает проблему дольщиков стратегически важной задачей. Он распорядился заносить в "черный список" неблагонадежные строительные компании, которые постоянно задерживают сдачу объектов, т.е. фактически обманывают своих граждан-соинвесторов.