Есть способ защиты для арендодателя (Е. Вожова, газета "эж-ЮРИСТ", N 49, декабрь 2015 г.)

Есть способ защиты для арендодателя

Е. Вожова,

старший юрисконсульт,

Центр правового обслуживания,

г. Москва

Газета "эж-ЮРИСТ", N 49, декабрь 2015 г.

По-моему, позиция ВС РФ, выраженная в Определении от 11.11.2015 N 305-ЭС15-7462, вполне обоснованна. Обоснованность подтверждается нормами гражданского законодательства и не нарушает единообразия судебной практики.

Отношения по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов - это отношения между собственником и управляющей компанией. В то же время у собственника есть отношения с арендатором, но они закреплены договором аренды, а не договором с управляющей компанией либо с участием такой компании. Отсюда следует вывод, что если есть задолженность по оплате коммунальных услуг и эксплуатационных расходов, то управляющая компания будет требовать оплаты именно от собственника, а не от арендатора. Управляющая компания не обязана выяснять, кто является арендатором помещения собственника, поскольку собственник - это то лицо, которое несет полную ответственность за нежилое помещение.

В силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательство может создавать права для третьих лиц в отношении одной или обеих сторон только в определенных случаях. При этом в законодательстве нет норм, которые бы влекли возникновение обязанности у арендатора по внесению платы за коммунальные услуги перед оказывающим их третьим лицом (исполнителем, ресурсоснабжающей организацией).

Предусмотренная в ГК РФ (ст. 616) обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии и нести расходы на содержание установлена в отношениях с арендодателем, а не с исполнителем услуг или ресурсоснабжающей организацией, которые не являются стороной договора аренды.

Арендатор не может отвечать по обязательствам договора, не заключенного с ним. Более того, договор аренды является возмездным договором, за переданное в аренду имущество арендодатель получает плату или иное встречное предоставление (ст. 614 ГК РФ). Деятельность по передаче имущества в аренду является предпринимательской, поэтому в силу ст. 2 ГК РФ такая деятельность сопряжена с риском, который может состоять и в возложении обязанности по оплате фактически поставленных в переданное в аренду помещение коммунальных ресурсов.

Рассматриваемое Определение ВС РФ от 11.11.2015 является не единственным, в котором выражена подобная позиция. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 N 16646/10 по делу N А55-11329/2009 собственник обязан нести расходы по содержанию общего имущества. Непосредственно на арендатора обязанности по заключению от своего имени договора с управляющей компанией на управление многоквартирным домом и оплате понесенных ею расходов возложены быть не могут.

Ссылка суда на то, что такая обязанность арендатора вытекает из договора аренды, является неосновательной, поскольку этот договор регулирует отношения собственника и арендатора.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 21.05.2013 N 13112/12 по делу N А72-6044/2011 отмечено со ссылкой на указанное выше Постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011, что арендатор не обязан заключать договор с управляющей компанией. Наоборот, арендодатель (собственник) помещения обязан предоставить имущество в состоянии, пригодном для его использования арендатором. Пригодность использования включает и предоставление коммунальных услуг, а также содержание имущества в надлежащем состоянии посредством оплаты собственником эксплуатационных расходов.

Аналогичные доводы можно встретить и в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 10.11.2014 N 305-ЭС14-1452 по делу N А40-59220/2013.

Представляется, что у собственника (Департамента городского имущества г. Москвы) нет оснований для паники в ожидании, что все вынесенные решения с учетом данной позиции ВС РФ приведут к выплате из бюджета города Москвы многомиллионных средств на покрытие расходов эксплуатирующих организаций по содержанию и обслуживанию общего имущества многоквартирных домов. Законодательство предусматривает и для собственника определенные способы защиты. Собственник в случае удовлетворения требований ресурсоснабжающей организации о взыскании задолженности по оплате фактически поставленных ресурсов не лишен возможности взыскать указанные суммы с арендатора, которые он получил в качестве неосновательного обогащения.

Вот показательный пример судебной практики, наглядно демонстрирующий практическое применение указанного выше положения.

Согласно Определению ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-17978/10 по делу N А35-10186/2009 установлено, что суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, не заключая с истцом договор на обслуживание арендуемых помещений, в спорный период фактически пользовался предоставляемыми последним эксплуатационно-коммунальными услугами и сберег вследствие такого пользования денежные средства, неосновательно обогатившись за счет истца.

С учетом представленной судебной практики и норм действующего законодательства получается, что при отсутствии заключенного с управляющей компанией договора арендатор не может быть надлежащим ответчиком, с него не может быть взыскана задолженность за коммунальные и эксплуатационные услуги ввиду отсутствия правового основания и отношений между ним и управляющей компанией.