Права на землю: как приобрести и оформить. В серии "Библиотечка "Российской газеты" вышел новый сборник для садоводов (С. Жмурко, журнал "Юрист спешит на помощь", N 5, май 2015 г.)

Права на землю: как приобрести и оформить. В серии "Библиотечка "Российской газеты" вышел новый сборник для садоводов

С. Жмурко,

адвокат

межрегиональной коллегии адвокатов г. Москвы,

эксперт по правовым вопросам

МОО "Московский союз садоводов"

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 5, май 2015 г.

Право на землю гарантируется основным законом России - Конституцией РФ и подкрепляется иными законодательными актами. Права собственника земельного участка достаточно обширны, и при их нарушении можно рассчитывать на защиту. Для того, чтобы в полной мере пользоваться всеми земельными правами, нужно о них знать и научиться их применять. Об этом книга - "Садовые, огородные и дачные земельные участки: особенности владения, пользования и распоряжения".

Основополагающими правами собственника земельного участка являются право владения, пользования и распоряжения. Владение - свободно, без ограничений, но не нарушая прав соседей и иных лиц. Пользование - по своему усмотрению, но не забывая о виде разрешенного использования земельного участка. Распоряжение - участок можно продать, подарить, завещать или совершить любую другую сделку, предусмотренную законом.

Приобретение земельного участка: бесплатно и платно

В отличие от советских времен, в наши дни рассчитывать на бесплатное получение в собственность земельного участка большинству наших сограждан не приходится. Поэтому остается рассчитывать или на свои накопления, или на получение участка в наследство. Справедливости ради надо отметить, что некоторые категории граждан России могут рассчитывать на бесплатное получение земельного участка и в 2015 году.

С 1 марта 2015 г. бесплатно могут быть предоставлены следующие земельные участки:

1) земельный участок, образованный в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;

2) земельный участок религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на таком земельном участке;

3) земельный участок, образованный в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в случаях, предусмотренных федеральным законом, в общую собственность членов данной некоммерческой организации;

4) земельный участок гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием;

5) земельный участок гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование при условии, что этот гражданин использовал такой земельный участок в указанный период в соответствии с установленным разрешенным использованием и работал по основному месту работы в муниципальном образовании и по специальности, которые определены законом субъекта РФ;

6) земельный участок гражданам, имеющим трех и более детей, при установлении законом субъекта РФ соответствующих случая и порядка предоставления земельных участков в собственность бесплатно;

7) земельный участок иным отдельным категориям граждан и (или) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в случаях, предусмотренных федеральными законами, отдельным категориям граждан в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;

8) земельный участок, предоставленный религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ.

Тем, кто не входит в перечисленные категории и пока не имеет земельного участка в собственности, стоит задуматься о его приобретении.

Договор купли-продажи земельного участка составляется продавцом и покупателем в простой письменной форме и не требует обязательного нотариального удостоверения. Но если есть желание удостоверить сделку купли-продажи земельного участка нотариально, то это не запрещено.

В договоре купли-продажи земельного участка указываются ФИО продавца и покупателя, их паспортные данные, адрес регистрации. Если от имени продавца или покупателя действует представитель, то в договор вносятся данные доверенности этого представителя, доверенность должна быть нотариально удостоверена. В доверенности должны быть перечислены полномочия на право совершения сделки по купле-продаже земельного участка. Раздел "предмет договора" содержит описание земельного участка, а именно: его площадь, кадастровый номер, месторасположение земельного участка, категория земли.

В договоре купли-продажи должна быть ссылка на документ, на основании которого земельный участок принадлежит продавцу, - данные свидетельства о государственной регистрации права, а также данные документа, на основании которого получено свидетельство. Документом-основанием (правоустанавливающим документом) может быть:

- договор купли-продажи земельного участка;

- договор дарения земельного участка;

- свидетельство о праве на наследство земельного участка;

- постановление главы администрации о выделении земельного участка.

Основным условием договора купли-продажи земельного участка является цена договора, т.е. стоимость земельного участка. В пункте договора о цене указывается полная стоимость земельного участка, по которой он продается, и условия передачи денежных средств между покупателем и продавцом. В договоре может быть указано, что денежные средства за земельный участок были переданы:

- до подписания договора;

- в момент подписания договора;

- после государственной регистрации перехода права. Продавец и покупатель должны подписать между собой акт приемки-передачи земельного участка. В акте подтверждается, что покупатель не имеет претензий в отношении земельного участка, а продавец получил денежные средства в полном объеме и претензий к покупателю не имеет.

Итогом сделки является получение покупателем свидетельства о государственной регистрации права на приобретенный земельный участок.

Документы, подтверждающие права на землю

У каждого собственника земельного участка должно быть, как минимум, два документа, подтверждающих его права на землю: правоудостоверяющий и правоустанавливающий.

К правоустанавливающим относятся документы, в соответствии с которыми земельный участок перешел во владение гражданина, например, постановление главы районной администрации о выделении земельного участка, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или вступившее в законную силу решение суда.

К правоудостоверяющим документам относятся свидетельства, выдаваемые после 1998 года соответствующим (территориальным) учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или свидетельства о праве собственности на землю, государственные акты на землю, выдаваемые до 1998 года органами местного самоуправления.

Что делать, если документов на землю нет

Если документов, подтверждающих права на земельный участок, никаких нет, то для того, чтобы доказать свое право, скорее всего, придется обращаться в суд.

Признание права является одним из способов защиты земельных прав граждан. Судебное решение, установившее право на землю, является юридическим основанием, при наличии которого органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним обязаны осуществить государственную регистрацию права на землю или сделки с землей в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Обращаем внимание, что признание права на земельный участок осуществляется только судом.

Данный способ может применяться как самостоятельно, так и вместе с другими способами защиты нарушенного земельного права, предусмотренными как гражданским, так и земельным законодательством, например, признание права собственности на земельный участок и истребование его из чужого владения.

Межевание земельного участка

Межевание - это работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и описанию их местоположения.

Сложность межевания заключается не только в выполнении определенных работ, но и в том, чтобы установленные в результате этих работ границы земельного участка были согласованы с соседями.

Для садоводов и дачников в настоящее время процедура межевания не является обязательной. Межевание перестало быть обязательным с 24 октября 2007 г., когда вступил в силу Федеральный закон от 18.10.2007 N 230-Ф3, которым была отменена необходимость обязательного проведения межевания земельных участков для регистрации прав собственности на земельные участки.

Отмена обязательной процедуры межевания упрощает государственную регистрацию прав на земельный участок, если в наличии есть только документ о собственности старого образца. В этом случае владельцам таких участков можно не тратиться на геодезистов, достаточно подать имеющиеся документы на землю в Росреестр и получить Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок.

Обращаем внимание, что без межевания границы земельного участка не определены, где они находятся - достоверно не известно. В такой ситуации возможны злоупотребления, споры с соседями, а также самовольный захват земельного участка со стороны не только соседей, но и других лиц.

Во всей процедуре оформления земельного участка, пожалуй, самой технически сложной является процедура межевания.

Обязательным приложением межевого дела земельного участка является акт согласования границ, который нужно подписать у собственников соседних земельных участков.

Кадастровый инженер, который занимается оформлением межевого дела, извещает всех заинтересованных лиц о проведении собрания по согласованию границ участка. О проведении такого собрания заинтересованных лиц кадастровый инженер публикует объявление в официальном печатном издании или вручает под расписку извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ.

Извещения могут быть направлены почтовым отправлением с уведомлением о вручении, по известным адресам электронной почты.

После того как все заинтересованные лица (собственники соседних земельных участков) надлежащим образом были извещены о времени и дне проведения собрания, но не подписали акт согласования местоположения границ, при отсутствии с их стороны письменного возражения границы земельного участка будут считаться согласованными. К межевому плану в таком случае будет приложен документ, подтверждающий надлежащее извещение всех заинтересованных лиц. Как правило, это ксерокопия страницы газеты.

Но бывает и так, что соседи выражают свое несогласие с межеванием в письменном виде, оформляя это как возражение. Вопрос с установлением границ придется решать в суде. Решение суда об установлении границ земельного участка в таком случае будет дополнительным документом, который подается вместе с межевым делом в орган кадастрового учета.