Снести или узаконить? Всякую ли постройку можно считать недвижимостью (Н. Козлова, журнал "Юрист спешит на помощь", N 5, май 2015 г.)

Снести или узаконить? Всякую ли постройку можно считать недвижимостью

Н. Козлова,

журналист

Журнал "Юрист спешит на помощь", N 5, май 2015 г.

Вопрос о проблемах незаконного строительства на своем участке встал перед Верховным Судом, когда он пересматривал гражданский спор районного прокурора из Томска и тех, кто построил у себя на участке "объект недвижимости". Речь шла о строительстве без разрешения "вспомогательных" объектов. Для одних это сарай, а для других - банный комплекс. В результате Верховный Суд вынес Определение от 24.09.2013 N 88-КГПР13-10, которым направил дело на пересмотр апелляционной инстанции.

Прокурор попросил обязать двух граждан-собственников снести незаконно построенное ими сооружение. Аргументы прокурора были просты: никаких разрешений на строительство у ответчиков нет, и объект нарушил градостроительные нормы. Районный суд с этим согласился, распорядившись все снести. А областной суд сказал - нет. В итоге дело дошло до Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда. Там перечитали решение районного суда в пользу прокурора. Тот сослался на Градостроительный кодекс (ст. 51) и подтвердил: постройка выросла без разрешений и на земле, которая считается охранной зоной инженерных коммуникаций.

Областной суд, отказывая прокурору, заявил, что строение возведено для "хранения индивидуального транспортного средства", проще говоря - обыкновенный гараж. И никаких разрешений на его возведение не требуется. Ну, а Верховный Суд напомнил следующее: по ст. 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой считается жилой дом или другое недвижимое имущество, "созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом". Или просто построенный, без документов. Человек, соорудивший самовольную постройку, никаких прав собственности на нее не приобретает. А еще самовольная постройка подлежит сносу либо самим строителем, либо за его счет.

Вопрос со строениями без документов сегодня у нас такой острый, что ему был посвящен специальный Пленум, причем совместный - Высшего Арбитражного и Верховного судов (от 29.04.2010 N 10/22). Там сказано следующее: рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли были при ее возведении существенные нарушения градостроительных норм, создает ли постройка угрозу жизни и здоровью граждан. Для этого назначается экспертиза. А вот отсутствие разрешения на строительство, подчеркнул совместный Пленум, "не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольно возведенную постройку".

Правда, Пленум подчеркнул, что суду в таких случаях необходимо установить, пытался ли человек свой объект узаконить. А главное - если пытался, а ему чиновники отказали, то суд обязательно должен посмотреть, законен ли был отказ чиновников.

В нашем деле областной суд, отказывая прокурору, сказал: спорный объект - сооружение, на возведение которого не требуется разрешения. Верховный Суд в связи с этим заявил следующее. Составной частью жилого дома, помимо основного жилого строения и жилых пристроек, являются также вспомогательные строения, предназначенные для обслуживания жилого здания. Вспомогательными считаются сараи, гаражи, бани, колодцы и проч. Все они, говоря юридическим языком, следуют судьбе главной вещи, т.е. дома. Об этом подробно сказано в ст. 135 ГК РФ.

По Градостроительному кодексу разрешения на строительство не требуется, если возводится гараж на участке гражданина, и он не предназначен для предпринимательских целей. Не нужно разрешений и на так называемые вспомогательные сооружения. Верховный Суд напоминает, что по закону единственным критерием отнесения строений к вспомогательным является наличие на участке основного здания, по отношению к которому новое сооружение выполняет вспомогательную, обслуживающую функцию.

По нашему спору районный суд установил, что спорный объект - это двухэтажное нежилое строение, а по документам - многофункциональное деловое обслуживающее здание. И оно не соответствует определению объектов для хранения транспортных средств. Такое определение четко дано в строительных нормах и правилах (СНиП 21-02-99). Верховный Суд подчеркнул, что его областные коллеги, отказывая прокурору, не приняли во внимание такой документ - Перечень градостроительных регламентов капитального строительства. Там все четко привязано к видам использования земельного участка. В перечне разрешенное использование участков с "многофункциональными обслуживающими зданиями" и "сооружения для хранения транспортных средств" разделено.

Примечание. Торг уместен

Вступил в силу новый порядок изъятия земельных участков

Тарас Фомченков, журналист

Документ, регламентирующий изъятие земли для государственных нужд, вступил в силу 1 апреля 2015 г. Это Федеральный закон от 31.12. 2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Касается он не только граждан, но и юридических лиц. Чтобы защитить свои права, необходимо будет заключить специальное соглашение, в котором необходимо прописать цену на участок, подсчитать возможные убытки, которые понесет человек в случае отъема земли, и тоже внести их в документ. Главное новшество: сокращены сроки, в течение которых власти должны договориться с собственником об условиях изъятия принадлежащего ему земельного участка для госнужд - с одного года до трех месяцев. По истечении этого времени чиновники смогут обратиться за отчуждением земли в суд.

Еще одна новация: поправки разрешают чиновникам изымать земельные участки по инициативе организаций, полный список которых должно утвердить Правительство. Чтобы изъять землю, компания должна подать соответствующее ходатайство в органы власти.

Кроме этого, документ разрешает изымать землю у собственников и в других случаях. Например, если на участке находится многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащий сносу. Землю могут изъять для разработки месторождений полезных ископаемых или для увеличения площади природного заповедника.

Поправки также уточняют порядок расчета денежного возмещения, которое власти должны выплатить собственнику отчуждаемого земельного участка. Так, в него входит рыночная стоимость земли и построек на ней, убытки, причиненные гражданину в результате изъятия земельного надела, а также упущенная выгода.

Как и ранее, вместо денег собственник может выбрать равноценный земельный участок или квартиру. Если стоимость нового объекта недвижимости будет превышать размер денежного возмещения, гражданину предложат доплатить.