Вопрос: Две стороны заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения. В договоре один объект - помещение под магазин - сдается за плату во владение и пользование, а второй объект - два подсобных помещения (электрощитовая и тепловой узел) - передается в безвозмездное пользование арендатору. Оба объекта находятся в одном здании. Помещение, передаваемое в аренду, будет зарегистрировано как отдельный объект недвижимости. Договор аренды, равно как и договор безвозмездного пользования, заключаются на срок свыше одного года. Допускается ли упоминать по сути два разных правоотношения в одном договоре (ведь стороны, объект, адрес - совпадают)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июль 2015 г.)

Две стороны заключили долгосрочный договор аренды нежилого помещения. В договоре один объект - помещение под магазин - сдается за плату во владение и пользование, а второй объект - два подсобных помещения (электрощитовая и тепловой узел) - передается в безвозмездное пользование арендатору. Оба объекта находятся в одном здании, соответственно, все передаваемые объекты расположены по одному адресу. Помещение, передаваемое в аренду, будет зарегистрировано как отдельный объект недвижимости. Помимо этого, часть цокольного этажа того здания, где находится это помещение (электрощитовая и тепловой узел), будет передана арендатору по договору безвозмездного пользования. Договор аренды, равно как и договор безвозмездного пользования, заключается на срок свыше одного года.

Допускается ли упоминать по сути два разных правоотношения в одном договоре (ведь стороны, объект, адрес - совпадают)?

Подлежит ли государственной регистрации в качестве обременения право безвозмездного пользования помещением?

Прежде всего отметим, что в гражданском законодательстве термин "договор" употребляется прежде всего как обозначение вида сделки, взаимного соглашения сторон, из которого вытекают определенные обязательства и которое может быть зафиксировано в письменном виде, но может быть в определенных случаях заключено и устно (ст.ст. 154, 158, 159, 160 и 420 ГК РФ).

Одновременно законодательство использует термин "договор" и в значении, обычно понимаемом в практике, как обозначение единого письменного документа, в котором изложено содержание сделки, условия соглашения сторон (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434 ГК РФ). В этом случае договор-документ выступает лишь формой договора-сделки (смотрите, например, определение ВАС РФ от 03.04.2009 N 402/09). Следовательно, в одном договоре-документе могут содержаться положения нескольких договоров-сделок, заключенных между теми же сторонами. Такое оформление условий заключаемых сторонами договоров не запрещено законодательством.

Таким образом, в рассматриваемом случае в одном договоре-документе стороны вправе отразить условия договора аренды одного объекта недвижимости - нежилого торгового помещения и условия договора безвозмездного пользования частью другого объекта - электрощитовой и тепловым узлом.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ и п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, то договор-документ, в котором содержатся условия как договора аренды, так и договора ссуды, также должен пройти государственную регистрацию. Иначе условия договора аренды не вступят в силу, а будут действовать лишь условия договора ссуды, который такой регистрации по общему правилу не требует.

В силу ст. 1 и п. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) регистрация договора аренды влечет за собой, в том числе, и регистрацию аренды как обременения прав собственника или обладателя иных вещных прав на объект недвижимости.

Однако регистрация договора-документа не означает, что предоставляемые по нему права безвозмездного пользования частью другого объекта недвижимости, нежели объект, сдаваемый в аренду, также будут зарегистрированы в качестве обременения.

Это связано с тем, что в соответствии с буквальным толкованием п. 1 ст. 4 и п. 4 ст. 26 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация безвозмездного пользования (ссуды) путем регистрации соответствующего договора осуществляется только в отношении объектов недвижимости, относящихся к объектам культурного наследия. Поэтому если указанный в вопросе объект недвижимости, часть которого передается в безвозмездное пользование, не относится к объектам культурного наследия, то право безвозмездного пользования государственной регистрации в качестве обременения не подлежит.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат юридических наук Широков Сергей

Ответ прошел контроль качества

24 июля 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.