Вопрос: Организация имеет в собственности здание общежития. Здание общежития является многоэтажным жилым домом, в котором проживают сотрудники и бывшие сотрудники предприятия - собственника здания. Внутри дом поделен на блоки (не квартиры), жильцы вселялись по внутренним ордерам предприятия, договоров найма с ними до настоящего времени не заключено. В региональную программу капитального ремонта здание не включено. Все проживающие в нем люди заселены после проведенной организацией приватизацией здания общежития, но до вступления в силу Жилищного кодекса РФ. Можно ли взимать плату за капитальный ремонт с жильцов в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2015 г.)

Организация имеет в собственности здание общежития. Здание общежития является многоэтажным жилым домом, в котором проживают сотрудники и бывшие сотрудники предприятия - собственника здания. Внутри дом поделен на блоки (не квартиры), жильцы вселялись по внутренним ордерам предприятия, договоров найма с ними до настоящего времени не заключено. В региональную программу капитального ремонта здание не включено.

Все проживающие в нем люди заселены после проведенной организацией приватизацией здания общежития, но до вступления в силу Жилищного кодекса РФ.

Можно ли взимать плату за капитальный ремонт с жильцов в данной ситуации?

1) В соответствии с ч. 1 ст. 169 ЖК РФ уплата ежемесячных взносов на капитальный ремонт является обязанностью собственников многоквартирных домов (ч. 1 ст. 169 ЖК РФ).

Для собственника помещения в многоквартирном доме взнос на капитальный ремонт входит в структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта (ч. 2 ст. 170 ЖК РФ):

- перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

- перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Под региональным оператором понимается специализированная некоммерческая организация, которая осуществляет деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ч. 1 ст. 20 ЖК РФ, ч. 1 ст. 182 ЖК РФ).

Средства, полученные региональным оператором от собственников помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут использоваться только для финансирования расходов на капитальный ремонт общего имущества в этих многоквартирных домах (ч. 3 ст. 179 ЖК РФ).

Однако, как следует из условий вопроса, речь идет не о многоквартирном доме, а о многоэтажном жилом доме, не имеющем в своем составе отдельных квартир и находящимся в частной собственности юридического лица.

Поэтому на собственника указанного жилого помещения не распространяются положения жилищного законодательства в части, касающейся организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, он не обязан заключать договор с региональным оператором или иным образом участвовать в формировании фонда капитального ремонта, а также оплачивать взносы на капитальный ремонт.

2) Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п. 2 ст. 681 ГК РФ).

Несмотря на то что между собственником жилого помещения и проживающими в указанном жилом помещении гражданами до настоящего времени не заключено никаких договоров, фактически можно говорить о том, что собственник сдает свое помещение внаем за определенную плату и является наймодателем.

ЖК РФ установлено, что наниматель жилого помещения обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

При этом структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги различается в зависимости от того, какой именно договор найма будет заключен между наймодателем и нанимателем.

Так, согласно ч. 1 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

2) плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за холодную воду, горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, потребляемые при содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также за отведение сточных вод в целях содержания общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

3) плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, в соответствии с ч. 1.1 ст. 154 ЖК РФ, включает в себя:

1) плату за наем жилого помещения, устанавливаемую в соответствии со статьей 156.1 ЖК РФ, в состав которой входят в том числе и расходы, связанные с капитальным ремонтом такого помещения;

2) плату за коммунальные услуги.

Таким образом, возможность взимания с нанимателя платы за капитальный ремонт напрямую зависит от того, какой именно договор найма жилого помещения был заключен между ним и наймодателем.

Обращаем Ваше внимание на то, что по договорам социального найма гражданам предоставляются помещения, относящиеся только к государственному и муниципальному жилищным фондам (ч. 1 ст. 49 ЖК РФ), тогда как по договорам найма жилищного фонда социального использования гражданам может быть также предоставлено и жилое помещение, находящееся в частном жилищном фонде (ст. 91.2 ЖК РФ).

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

24 августа 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.