Вопрос: Какова сумма налогового вычета для продавца при продаже квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет (договор в банке на продажу в размере 3 200 000 руб., ранее квартира была приобретена у строительной организации за 2 800 000 руб., расходы на приобретение продаваемой квартиры документально подтверждены)? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2015 г.)

Какова сумма налогового вычета для продавца при продаже квартиры, которая была в собственности менее 3-х лет (договор в банке на продажу в размере 3 200 000 руб., ранее квартира была приобретена у строительной организации за 2 800 000 руб., расходы на приобретение продаваемой квартиры документально подтверждены)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В рассматриваемой ситуации налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры (3 200 000 рублей) на сумму документально подтвержденных расходов по ее приобретению (2 800 000 рублей).

Обоснование вывода:

Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, для целей налогообложения относятся к доходам от источников в Российской федерации и являются объектом обложения НДФЛ по ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ). Соответственно, физические лица, получающие такой доход, признаются плательщиками НДФЛ (п. 1 ст. 207 НК РФ).

На основании пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают налог исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

Согласно п. 17.1 ст. 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи в том числе квартир, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Поскольку в рассматриваемой ситуации квартира на момент продажи находилась в собственности физического лица менее трех лет, то налогоплательщик должен исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ.

Кроме того, на основании п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ физические лица, реализовавшие имущество, находившееся в собственности менее трех лет, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства соответствующую налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 20.04.2010 N 20-14/4/041791). При этом декларация должна представляться независимо от того, возникает сумма налога к уплате или нет.

За непредставление или несвоевременное представление декларации физическое лицо может быть привлечено к ответственности по ст. 119 НК РФ (минимальная сумма штрафа - 1000 рублей).

В свою очередь, при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, при продаже имущества (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 указанной статьи, предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.

При этом в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ вместо получения указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Иными словами, налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов, полученных от продажи квартиры, либо на сумму имущественного налогового вычета, либо на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этой квартиры (смотрите, например, письмо Минфина России от 30.01.2015 N 03-04-05/3513).

Перечень фактических расходов налогоплательщика на приобретение квартиры установлен пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Отметим, что возможность включения в состав фактически произведенных налогоплательщиком расходов, связанных с приобретением квартиры при ее продаже, расходов, связанных с улучшением указанной квартиры, НК РФ не предусмотрена (письмо Минфина России от 20.01.2015 N 03-04-05/1127).

В этом случае необходимо иметь документы, фактически подтверждающие расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик может уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры (3 200 000 рублей) на сумму документально подтвержденных расходов по ее приобретению (2 800 000 рублей). То есть налогооблагаемый доход в данном случае составит 400 000 рублей.

Рекомендуем ознакомиться со следующим материалом:

- Энциклопедия решений. Имущественный налоговый вычет по НДФЛ при продаже жилья, находившегося в собственности менее трех лет.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий

Ответ прошел контроль качества

28 мая 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.