Вопрос: При заключении договора аренды государственного недвижимого имущества размер арендной платы был определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В течение срока действия договора аренды размер арендной платы пересматривался согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ. Необходимо ли при заключении указанного договора на новый срок (пролонгация) в соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заново производить независимую оценку рыночной величины арендной платы? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, июнь 2015 г.)

При заключении договора аренды государственного недвижимого имущества размер арендной платы был определен по результатам оценки рыночной стоимости объекта в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В течение срока действия договора аренды размер арендной платы пересматривался согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Необходимо ли при заключении указанного договора на новый срок (пролонгация) в соответствии с п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" заново производить независимую оценку рыночной величины арендной платы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В приведенной ситуации предусмотренный договором размер арендной платы должен соответствовать величине, указанной в отчете оценщика, изготовленном не более чем за шесть месяцев до заключения договора.

Обоснование вывода:

Согласно п. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон 135-ФЗ) по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. При этом размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации.

По смыслу Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) оценка требуется для установления достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки цены на момент совершения соответствующей сделки. Иными словами, на дату совершения указанной в вопросе сделки арендодатель должен обладать сведениями о достоверной и рекомендуемой цене, полученной в порядке, предусмотренном Законом об оценочной деятельности. Согласно ст. 12 этого закона рыночная стоимость, определенная в отчете оценщика, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ*(1).

Следовательно, если в рассматриваемом случае на момент заключения договора шестимесячный срок с даты составления отчета оценщика истек, указанная в нем величина стоимости объекта оценки не может считаться достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки (смотрите, например, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2011 N 09АП-28986/11, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.03.2012 N 11АП-429/12). В такой ситуации для определения актуального (достоверного и рекомендуемого) на момент заключения договора размера арендной платы независимую оценку необходимо провести заново.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Верхова Надежда

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Александров Алексей

19 июня 2015 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Отметим, что до 22 июля 2014 года указанное правило в законе отсутствовало и было предусмотрено только в п. 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития и торговли РФ от 20.07.2007 N 256.