Вопрос: Для надлежащего управления многоквартирным домом управляющая организация (УО) должна заключить договоры со сторонними организациями. В каких отношениях указанные сторонние организации будут находиться с собственниками помещений в многоквартирном доме? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2015 г.)

Для надлежащего управления многоквартирным домом управляющая организация (УО) должна заключить договоры со сторонними организациями.

В каких отношениях указанные сторонние организации будут находиться с собственниками помещений в многоквартирном доме?

Согласно ч. 2, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом. По условиям вопроса собственники помещений в многоквартирном доме во исполнение своей обязанности выбрали способом управления - управление управляющей организацией (далее - УО) (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме заключают договор управления с избранной УО, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

В соответствии с заключенным Договором управления УО по заданию собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании стандартов и правил, установленных Правительством РФ (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Согласно пп. "д" п. 4 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. N 416, управление многоквартирным домом обеспечивается управляющей организацией путем оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания.

Так, в обязанности УО входит:

- определение способа оказания услуг и выполнения работ;

- подготовка заданий для исполнителей услуг и работ;

- выбор, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в многоквартирном доме;

- заключение договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- заключение с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг;

- заключение договоров энергоснабжения (купли-продажи, поставки электрической энергии (мощности), теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, поставки газа (в том числе поставки бытового газа в баллонах) с ресурсоснабжающими организациями в целях обеспечения предоставления собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме коммунальной услуги соответствующего вида, а также договоров на техническое обслуживание и ремонт внутридомовых инженерных систем (в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации);

- заключение иных договоров, направленных на достижение целей управления многоквартирным домом, обеспечение безопасности и комфортности проживания в этом доме;

- осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме решением общего собрания утверждают перечень услуг и работ, необходимый для осуществления надлежащего управления многоквартирным домом, а для реализации этого перечня, в целях управления многоквартирным домом, согласно своему Уставу, управляющая организация обладает самостоятельным правом, в том числе на заключение договоров с третьими лицами. Собственники помещений многоквартирного дома выступать стороной подобного договора не могут.

Обращаем Ваше внимание на то, что в соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом УО ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома несет именно управляющая организация, а не третьи лица.

Предлагаем также обратить внимание на судебную практику, например: апелляционное определение Кемеровского областного суда от 11 апреля 2013 года по делу N 33-3271.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Рижская Мария

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

25 февраля 2015 г.