Энциклопедия судебной практики. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Ст. 12 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Энциклопедия судебной практики
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним
(Ст. 12 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (за исключением ст. 31.1) признан утратившим силу с 1 января 2017 г.

Примечание

Постановлением Правительства РФ от 16 октября 2013 г. N 927 постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" признано утратившим силу с 1 января 2015 г. Приказом Министерства экономического развития РФ от 23 декабря 2013 г. N 765, вступившим в силу 1 января 2015 г. утверждены Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации.

Положения п.п. 32, 33, 39, 40, 68 утвержденных Правил соответствуют п.п. 26, 27, 39, 40, 67 утративших силу Правил.

1. ЕГРП как единая система записей о правах на объекты недвижимого имущества, объектах и правообладателях

1.1. Одновременно с заявлением о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявитель вправе подать иные документы, подтверждающие его право на недвижимое имущество

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (пункт 11)

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный регистратор), после принятия наследства или завершения реорганизации. В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 апреля 2012 г. N 14397/11

В случае государственной регистрации перехода права собственности от учредителя к вновь созданному им юридическому лицу и одновременной государственной регистрации права собственности за таким юридическим лицом право собственности учредителя должно быть зарегистрировано в установленном порядке в ЕГРП.

Если право собственности учредителя не было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП, а учредитель ликвидирован, то вновь созданное юридическое лицо представляет в регистрирующий орган для государственной регистрации права собственности на объект недвижимости акты учредителя о распоряжении имуществом в форме внесения его в уставный капитал, документы, подтверждающие исполнение этих актов, то есть передачу имущества во владение, а также документы, свидетельствующие о приобретении учредителем права собственности на недвижимое имущество.

1.2. Отсутствие дел правоустанавливающих документов, являющихся неотъемлемой частью ЕГРП, в том числе, в случае их изъятия в предусмотренных законом случаях, препятствует осуществлению регистрационных действий

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 21 февраля 2013 г. N ВАС-1250/13

Судами установлено, что до проведения регистрирующим органом правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию документов и осуществления регистрационных действий правоустанавливающие документы в отношении спорного здания были изъяты из управления на основании постановления следователя о выемке документов, в связи с чем управление по причине отсутствия правоустанавливающих документов приостановило государственную регистрацию, а по истечении предусмотренного законом срока для приостановления регистрации, отказало в государственной регистрации перехода права собственности. В дальнейшем после возврата следователем изъятых документов в управление последнее осуществило регистрационные действия в отношении указанного здания на основании представленных заявителем документов.

Отменяя постановление апелляционного суда, суд кассационной инстанции признал правомерным оспариваемый отказ управления, как вызванный отсутствием в управлении документов, необходимых в соответствии с законом для государственной регистрации прав, по обстоятельствам, независимым от регистрирующего органа. При этом кассационный суд согласился с выводами суда первой инстанции, указав, что, поскольку на момент истечения срока приостановления регистрационных действий в управлении отсутствовали изъятые правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации права, регистрирующий орган не мог произвести регистрационные действия.

Кассационный суд счел вывод суда апелляционной инстанции о том, что изъятие документов на бумажных носителях не лишало возможности управление внести соответствующие сведения в реестр на электронных носителях, противоречащим пункту 2 статьи 12 Закона о регистрации [Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"]. Ссылка на пункт 8 названной статьи также была отклонена из-за отсутствия доказательств, подтверждающих, что на момент осуществления выемки документов следственными органами, регистрирующий орган внес на электронные носители сведения, необходимых для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

1.3. Право собственности на объект недвижимого имущества может быть подтверждено выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним

Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 14 февраля 2013 г. по делу N 33-688/2013

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях.

Из содержания п. 1 ст. 7 названного Федерального закона следует, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, предоставляются в виде выписки из Единого государственного реестра прав или в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав. Выписка из Единого государственного реестра прав должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

С учетом изложенного, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним может служить доказательством, подтверждающим право собственности лица на объект недвижимого имущества.

1.4. Идентификация земельного участка в отличие от иных объектов недвижимого имущества осуществляется только по кадастровому номеру

Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 января 2012 г. N 33-507/2012

Регистрирующий орган правомерно отказал в регистрации права собственности на садовый дом. Согласно абз. 3 п. 3 ст. 12 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ в случае, если в установленном порядке объекту недвижимого имущества не присвоен кадастровый номер, идентификация объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав осуществляется по условному номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

В соответствии с абз. 4 п. 3 ст. 12 ФЗ РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ идентификация земельного участка в Едином государственном реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

Таким образом, суд обоснованно отклонил довод заявителя о том, что отсутствие кадастрового номера земельного участка не препятствует регистрации права собственности на садовый дом, идентификация садового дома может быть осуществлена по условному номеру, поскольку законом установлено, что в отношении земельных участков идентификация осуществляется исключительно по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета. При этом суд правильно исходил из того, что садовый дом, как объект недвижимости прочно связан с земельным участком, на котором он расположен, поскольку ст. 135 ГК РФ и ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

1.5. Требования, предъявляемые к основному объекту недвижимости, подлежат применению и к входящим в его состав частям

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 11 марта 2014 г. по делу N 33-2280/2014

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219, помещения в зданиях, сооружениях определены как "их части", "составляющие" (например, пункт 31, форма подраздела I-3, приведенная в приложении N 1), в пункте 6 статьи 12 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок ним" квартиры и помещения указаны как объекты недвижимости, "входящие в состав зданий и сооружений"

Исходя из перечисленных норм права, квартиры и помещения указаны как объекты недвижимости, "входящие в состав зданий и сооружений" и соответственно не могут рассматриваться отдельно от здания и сооружения. Следовательно, требования, предъявляемые к основному объекту, подлежат применению и к его части.

2. Особенности внесения записей в ЕГРП о доле в праве собственности

2.1. Для расчета доли в праве собственности на объект незавершенного строительства принимается показатель вклада инвестора в образование объекта строительства в количестве оплаченных квадратных метров (числитель), в соотношении с подлежащими созданию квадратными метрами по всему объекту недвижимости (знаменатель)

Апелляционное определение СК по гражданским делам Тверского областного суда от 05 августа 2014 г. по делу N 33-2860

Суд первой инстанции, определяя размер доли истцов, правильно исходил из размера их вклада в образование и приращение общего имущества на условиях конкретного договора. При этом в расчет доли истцов, указанной в простой дроби, судом первой инстанции принят показатель вклада инвесторов в образование объекта строительства в количестве квадратных метров площади квартиры, оплаченной истцами (числитель), в соотношении с подлежащими созданию квадратными метрами по всему объекту недвижимости с учетом и лоджий (знаменатель).

Определение доли истцов по указанной методике не противоречит закону и защищает права и законные истцов на конкретное имущество. Примененный судом механизм определения долей в праве общей собственности не затрагивает прав иных участников долевого строительства и инвесторов, поскольку ограничен вложениями конкретного инвестора и связан с условиями конкретного договора.

Уточнение площадей в дальнейшем при вводе здания в эксплуатацию не препятствует удовлетворению иска, так как может привести лишь к допустимым отклонениям от оплаченной истцами площади квартиры, т.е. к спору, который стороны вправе разрешить путем переговоров или в судебном порядке.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда г. Санкт-Петербург от 05 декабря 2013 г. по делу N 33-17458/2013

Доводы апелляционной жалобы истцов о возможности признания за ними права собственности на доли в объекте незавершенного строительства, выраженные в виде двух трехкомнатных квартир и двух машиномест, то есть, как первоначально были сформулированы исковые требования, являются несостоятельными.

Размер доли в праве общей собственности на имущество должен выражаться математически, а не путем описания конкретной части общего имущества, соответствующей этой доле.

Исходя из изложенного оснований, предусмотренных законом, для удовлетворения требований истцов о признании за ними доли в праве собственности на объект незавершенного строительства в объеме двух трехкомнатных квартир и двух машиномест также не имеется. Соответствующее судебное решение фактически являлось бы неисполнимым и не влекло бы правовых последствий, поскольку отсутствовала бы возможность государственной регистрации права собственности истцов на объект недвижимости - объект незавершенного строительства по указанному выше адресу.

2.2. Запись о праве каждого участника общей долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации, за исключением предусмотренных законом случаев, а также если соответствующее право возникло до вступления в силу ФЗ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 7 февраля 2014 г. N ВАС-761/14

В силу пункта 7 статьи 12 Закона о регистрации [Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"] каждая запись о праве, его ограничении (обременении) и сделке с объектом недвижимости идентифицируется номером регистрации.

В соответствии с пунктом 40 Правил при регистрации прав на недвижимое имущество, находящееся в общей долевой собственности, право каждого сособственника регистрируется в ЕГРП в виде отдельной записи на отдельном листе.

При регистрации права общей долевой собственности, возникающего в соответствии с законом с момента государственной регистрации, запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется одним номером государственной регистрации. При регистрации права общей долевой собственности, возникшего до вступления в силу Закона о регистрации или в установленных законом случаях с иного момента, нежели чем с момента государственной регистрации (например, при наследовании), запись о праве каждого участника долевой собственности идентифицируется самостоятельным номером государственной регистрации.

3. Особенности внесения записи в ЕГРП при изменении объекта недвижимости и при образовании нового

3.1. Раздел объекта недвижимости на несколько новых объектов прекращает существование объекта недвижимости как единицы учета, но не влечет прекращение права собственности на имущество, ранее находившееся в виде частей единого объекта

Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 11 мая 2011 г. N 67-В11-2

Действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет.

Согласно пункту 9 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

Из пунктов 26, 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, принятых во исполнение пункта 5 статьи 12 Федерального закона N 122-ФЗ и утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. N 219, следует, что в случае разделения объекта недвижимости на несколько новых [в связи с реконструкцией или перепланировкой (переустройством) без изменения внешних границ] закрывается связанный с ним раздел указанного реестра, поскольку прекращает существование объект недвижимости как единица кадастрового учета, но не право собственности на имущество, которое до раздела объекта недвижимости находилось у заявителя в собственности в виде частей единого объекта недвижимости.

3.2. В случае выделения объекта недвижимости соответствующие изменения в ЕГРП вносятся без дополнительного представления собственником заявлений о государственной регистрации прав на отдельные части объекта недвижимости, прекращении права собственности на первоначальный объект

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 марта 2014 г. N ВАС-1032/14

Поскольку выделенное нежилое помещение, а также оставшаяся часть помещений в здании не являются вновь созданными объектами недвижимости, часть здания, право собственности на которое зарегистрировано за продавцом, могла быть отчуждена в собственность другого лица без дополнительной государственной регистрации за продавцом права собственности на указанную часть объекта.

Согласно пункту 9 статьи 12 Закона [от 21.07.1997] N 122-ФЗ о государственной регистрации в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Реестра и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. В новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы ЕГРП и открыты новые дела правоустанавливающих документов. При этом данным Законом не предусмотрена новая процедура регистрации права собственности того же лица на выделенные объекты недвижимости с подачей заявления правообладателем о перерегистрации его права на выделенные объекты недвижимости.

При таких обстоятельствах, придя к выводу, что в случае выделения объекта недвижимости соответствующие изменения в Реестр вносятся регистрирующим органом без дополнительного представления собственником заявлений о государственной регистрации прав на отдельные части объекта недвижимости, прекращении права собственности на первоначальный объект недвижимости и уплаты государственной пошлины, суд удовлетворил заявленные требования и признал оспариваемый отказ незаконным.

3.3. Все ранее зарегистрированные права на прекратившее существование помещение подлежат прекращению в ЕГРП одновременно с регистрацией прав на все вновь образованные объекты недвижимости

Постановление Президиума Санкт-Петербургского городского суда от 13 августа 2014 г. по делу N 44г-111/14

В результате произведенной перепланировки помещение с кадастровым номером N 1 прекратило существование, образовалось помещение с кадастровым номером N 2. Государственная регистрация права собственности на объект с кадастровым номером N 2 не производилась, а потому указанный в договоре купли-продажи объект недвижимости не может быть отчужден.

В соответствии с п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, изменения в Единый государственный реестр прав вносятся в отношении таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. Между тем, представленные на регистрацию документы свидетельствуют о прекращении прав на помещение с кадастровым номером N 1 и возникновении прав на помещение с кадастровым номером N 2. В этом случае в силу требований п. 1 ст. 131, ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", п. 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, все ранее зарегистрированные права на прекратившее существование помещение подлежат прекращению в Едином государственном реестре прав одновременно с регистрацией прав на все вновь образованные объекты недвижимости.