Энциклопедия судебной практики. Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения (Ст. 39 ЗК)

Энциклопедия судебной практики
Сохранение права на земельный участок лиц, не являющихся собственниками земельного участка, при разрушении здания, строения, сооружения
(Ст. 39 ЗК)

Примечание

Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" ст. 39 ЗК признана утратившей силу с 1 марта 2015 г.

1. Особенности применения ст. 39 ЗК РФ

1.1. Под уничтожением (гибелью) объекта недвижимого имущества в смысле ст. 39 ЗК РФ понимается утрата недвижимости свойств объекта гражданских прав

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 05 июля 2012 г. по делу N 33-6501

Под уничтожением (гибелью) объекта недвижимого имущества понимается утрата недвижимости свойств объекта гражданских прав (в данном случае - разрушение объекта строения), исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением.

По смыслу закона прекращение права собственности на объект недвижимого имущества поставлено в зависимость не от обстоятельств, свидетельствующих о полном уничтожении (гибели) объекта, а от обстоятельств, свидетельствующих об утрате недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением. Для признания недвижимого имущества уничтоженным (погибшим) достаточным является частичное разрушение объекта недвижимого имущества, препятствующее дальнейшему его использованию в соответствии с первоначальным назначением.

1.2. Под мерами по восстановлению следует понимать действия именно по физическому восстановлению объекта недвижимости

Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 18 октября 2013 г. по делу N 33-4308/2013

Не может быть принят во внимание и довод подателей жалоб относительно того, что ответчиками проводится работа по восстановлению жилого дома, поскольку под мерами по восстановлению следует понимать действия именно по физическому восстановлению объекта недвижимости, а не по подготовке документов для такого восстановления. Сами ответчики в судебном заседании поясняли, что строительные работы на земельном участке не велись.

1.3. Собственник не может быть лишен своего права на разрушенные объекты и возможности их восстановления

Определение Конституционного Суда РФ от 14 июля 2011 г. N 904-О-О

Пункт 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает сохранение прав землепользователей и землевладельцев в случае разрушения здания, строения, сооружения.

1.4. При разрушении объекта недвижимости его собственник сохраняет за собой ранее предоставленный ему правовой титул на земельный участок, но воспользоваться исключительным правом может только после восстановления разрушенного объекта

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 июня 2010 г. N 292/10

Исходя из содержания и смысла пункта 1 статьи 36 во взаимосвязи с положениями статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации приобретение права на земельные участки связано со зданиями, строениями, сооружениями, находящимися на этих участках, и когда такие объекты недвижимого имущества находятся в разрушенном состоянии из-за ветхости, это означает, что в данном случае за собственником сохраняется право на земельные участки, на которых находятся объекты, при условии начала восстановления их в установленном порядке в течение трёх лет, и только после их восстановления собственник объектов может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 статьи 36 Кодекса.

1.5. При переходе прав собственности на разрушенное строение к новому собственнику переходят и права на земельный участок, при этом срок на восстановление объекта заново течь не начинает

Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 18 октября 2013 г. по делу N 33-4308/2013

Оснований полагать, что право на ремонт и восстановление жилого дома возникло у покупательницы с момента приобретения права собственности на долю в праве общей долевой собственности на дом, не имеется.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом, срок, указанный в статье 39 Земельного кодекса Российской Федерации, и для покупательницы начал течь со дня разрушения жилого дома.

1.6. Собственник объекта недвижимости, находящегося на чужом земельном участке, не лишается в случае его разрушения права на восстановление своего имущества

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24 января 2011 г. по делу N А78-846/2010

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.04.2008 N 17616/07, названная правовая норма может быть применена по аналогии на основании статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации для урегулирования правоотношений, возникших в ситуации, когда земельный участок в установленном законом порядке не предоставлялся и договорные отношения по вопросу землепользования между сторонами не оформлялись.

1.7. Статья 39 ЗК РФ распространяется на пользователей части земельного участка под разрушенным объектом

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 апреля 2008 г. N 17616/07

В силу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет.

В связи с изложенным истец, как законный пользователь части земельного участка, обладает правом на ремонт и восстановление здания, а действия ответчика, препятствующего восстановлению здания, нарушают права истца.

1.8. При долевой собственности на земельный участок под разрушенным объектом право на землю после установленного срока сохраняется только у собственника, который принимал участие в восстановлении объекта

Кассационное определение Ярославского областного суда от 10 февраля 2011 г. N 33-705

Из материалов дела видно, что в течение трех лет после уничтожения в результате пожара строения, к восстановлению дома приступила лишь ответчица. Иные сособственники домовладения к восстановлению дома не приступали и поэтому в силу ч. 1 ст. 39 ЗК РФ утратили право на земельный участок.

Таким образом, ответчица осталась единственным лицом, обладающим правом пользования спорным земельным участком, в связи с чем она вправе приобрести земельный участок на основании закона области в личную, а не долевую собственность.

1.9. Статья 39 ЗК РФ не применяется, если невозможно доказать, что земельный участок находился в аренде, постоянном (бессрочном) пользовании или на праве пожизненного наследуемого владения

Апелляционное определение СК по гражданским делам Вологодского областного суда от 20 марта 2013 г. по делу N 33-1179/2013

Доказательств того, что ответчики владели земельным участком, на котором находился сгоревший дом, на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды или субаренды, суду не представлено, следовательно, истцы не могли сохранить данных прав после разрушения дома даже при условии начала восстановления жилого дома в течение трех лет.

1.10. Статья 39 ЗК РФ не устанавливает порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

Определение Верховного Суда Чувашской Республики от 13 марта 2013 г. по делу N 33-620/2013

Исходя из содержания данной статьи [ст. 39 ЗК РФ] она не устанавливает порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения земельным участком.

В соответствии с п. 3 ст. 45 ЗК РФ решение о прекращении прав на земельные участки в случаях, предусмотренных п. 2 данной статьи (т.е. при принудительном прекращении права постоянного (бессрочного) пользования и права пожизненного (наследуемого) владения), принимается судом в соответствии со ст. 54 данного Кодекса, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

1.11. Наследники лица, которому принадлежало право бессрочного пользования земельным участком под разрушенным объектом, не имеют возможности воспользоваться правом, предусмотренным п. 1 ст. 39 ЗК РФ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 05 июля 2012 г. по делу N 33-6501

Применительно к положениям ст. 39 ЗК РФ у истца предусмотренные данной статьей права в отношении земельного участка отсутствовали.

Право постоянного бессрочного пользования не входит в наследственную массу согласно положениям ст. 1181 ГК РФ, поэтому наследники лица, которому принадлежало право бессрочного пользования, не могут претендовать на передачу им данного права в порядке наследования.

1.12. Наследники разрушенного объекта недвижимости могут воспользоваться правом на земельный участок под ним по правилам, предусмотренным п. 1 ст. 39 ЗК РФ

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании" (пункт 81)

При разрушении до открытия наследства принадлежавшего наследодателю здания, строения, сооружения, расположенных на участке, которым наследодатель владел на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, эти права сохраняются за наследниками в течение трех лет после разрушения здания, строения, сооружения, а в случае, если этот срок был продлен уполномоченным органом, - в течение соответствующего периода.

По истечении указанного срока названные права сохраняются за наследниками, если они не были прекращены в установленном порядке и при условии начала восстановления (в том числе наследниками) разрушенного здания, строения, сооружения.

1.13. Запись о праве собственности на разрушенное имущество не сохраняется в реестре по причине ее недостоверности

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2010 г. N 4372/10

Из системного толкования законодательства следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине её недостоверности. Противоречия между правами на недвижимость и сведениями о них, содержащимися в реестре, в случае гибели или уничтожения такого объекта могут быть устранены как самим правообладателем, так и судом по иску лица, чьи права и законные интересы нарушаются сохранением записи о праве собственности на это недвижимое имущество при условии отсутствия у последнего иных законных способов защиты своих прав.

1.14. В договоре аренды стороны самостоятельно определяют условия сохранения права пользования земельным участком в случае разрушения здания

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 декабря 2009 г. N 6811/09

По смыслу статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации условия сохранения прав за арендаторами и субарендаторами земельных участков в случае разрушения здания, строения, сооружения определяются договором аренды (субаренды) земельных участков.

1.15. Если договором аренды не предусмотрены специальные условия сохранения права пользования земельным участком в случае разрушения здания, применяются общие положения, закрепленные в п. 1 ст. 39 ЗК РФ

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 ноября 2013 г. N Ф08-7069/13 по делу N А32-37930/2012

Поскольку стороны договора аренды не предусмотрели специальный порядок сохранения соответствующих прав предпринимателя на объекты недвижимости при условии их разрушения, к спорным правоотношениям необходимо применять общие правила пункта 1 статьи 39 Земельного кодекса. Таким образом, при доказанности факта разрушения объектов недвижимости предприниматель сохраняет за собой в целях восстановления разрушенных объектов ранее предоставленный правовой титул на землю, в данном случае право аренды земельного участка, в течение трех лет начиная с даты заключения договора аренды с целевым назначением.

2. Срок на восстановление объекта

2.1. Пункт 1 ст. 39 ЗК РФ предусматривает разумный срок, направленный на защиту интересов заинтересованных лиц

Определение Конституционного Суда РФ от 22 марта 2012 г. N 513-О-О

Пункт 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает сохранение прав землепользователей и землевладельцев в случае разрушения здания, строения, сооружения в пределах разумного срока и направлен на защиту их интересов.

2.2. Срок, предусмотренный п. 1 ст. 39 ЗК РФ, возможно продлить в административном порядке

Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 12 сентября 2013 г. N Ф10-2428/13 по делу N А68-8686/2012

Суд правомерно указал, что требования истца о восстановлении срока, установленного п. 1 ст. 39 ЗК РФ, на восстановление зданий рассматривается в административном порядке исполнительными органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляющими предоставление земельных участков.

2.3. Непредъявление уполномоченным органом претензий относительно земельного участка под разрушенным объектом недвижимости расценивается как продление истекшего срока для восстановления объекта

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Адыгея от 17 апреля 2012 г. по делу N 33-339

На основании ч. 1 ст. 39 ЗК РФ при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, вправе продлить этот срок.

Непредъявление органом государственной власти или органом местного самоуправления претензий до момента обращения гражданина в суд судебная коллегия расценивает как продление указанного срока.

2.4. Непринятие на протяжении длительного времени мер к восстановлению объекта недвижимости влечет утрату права пользования земельным участком под ним

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 октября 2010 г. N 4372/10

Поскольку общество на протяжении длительного времени фактически не предприняло мер к восстановлению объекта недвижимости, Президиум применительно к пункту 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому при разрушении здания, строения, сооружения от пожара, стихийных бедствий, ветхости права на земельный участок, предоставленный для их обслуживания, сохраняются за лицами, владеющими земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, при условии начала восстановления в установленном порядке здания, строения, сооружения в течение трех лет, также приходит к выводу об отсутствии у него прав на спорный земельный участок.

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 марта 2014 г. N ВАС-1707/14

Партнерство на протяжении длительного времени фактически не предприняло мер к восстановлению объекта недвижимости в сроки, предусмотренные пунктом 1 статьи 39 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем утратило право пользования спорным земельным участком.

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 20 января 2014 г. N Ф05-15659/13 по делу N А41-33194/2012

Компания на протяжении длительного времени фактически не предприняла мер к восстановлению объекта недвижимости в сроки, предусмотренные п. 1 ст. 39 Земельного кодекса Российской Федерации, и в связи с чем утратила право пользования спорным земельным участком.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 11 февраля 2014 г. по делу N 33-583/2014

Заявительница на протяжении длительного времени фактически не предприняла мер к восстановлению объекта недвижимости в сроки, предусмотренные п. 1 ст. 39 ЗК РФ, в связи с чем утратила право пользования спорным земельным участком.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Коми от 28 апреля 2014 г. по делу N 33-1970/2014

Так как первоначальный жилой дом в результате пожара перестал существовать в качестве объекта права, истец на протяжении длительного времени фактически не предпринял мер к восстановлению объекта недвижимости, то суд первой инстанции сделал правильный вывод о прекращении права собственности истца на несуществующий жилой дом и обоснованно указал на отсутствие у истца права на спорный земельный участок, сославшись также и на пункт 1 статьи 39 Земельного кодекса РФ.

2.5. Факт пропуска трехлетнего срока для начала восстановления здания не влечет автоматическую утрату права бессрочного пользования земельным участком

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 апреля 2013 г. по делу N 33-3749

Вместе с этим сам факт пропуска трехлетнего срока для начала восстановления здания, расположенного на земельном участке не свидетельствует о том, что землепользователь автоматически утрачивает право бессрочного пользования земельным участком.

Основания и порядок прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлены ЗК РФ.

2.6. После истечения срока на восстановление разрушенного объекта невозможно распоряжаться земельным участком

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 23 апреля 2013 г. по делу N 33-3749

Поскольку ответчик на протяжении длительного времени не предпринял мер к восстановлению объекта недвижимости, то применительно к п. 1 ст. 39 ЗК РФ у ответчика отсутствуют права на земельный участок.

Ввиду того что на указанном земельном участке зарегистрировано указанное недвижимое имущество, которое перестало существовать в качестве объекта права, они не могут распорядиться землей и предоставить ее на каком-нибудь виде права другому лицу.