Энциклопедия судебной практики. Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него (Ст. 25.4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

Энциклопедия судебной практики
Государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него
(Ст. 25.4 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним")

ГАРАНТ:

Федеральным законом от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (за исключением ст. 31.1) признан утратившим силу с 1 января 2017 г.

1. Акт приема-передачи нереализованного имущества также является основанием для государственной регистрации права собственности залогодержателя в случае признания повторных торгов несостоявшимися

Апелляционное определение СК по гражданским делам Челябинского областного суда от 18 июля 2014 г. по делу N 11-7564/2014

В соответствии со ст. 25.4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае признания торгов несостоявшимися на государственную регистрацию представляется соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой, к которым относятся протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов.

Вместе с тем ч. 14 ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" предусмотрено, что передача нереализованного имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.

Учитывая во взаимосвязи положения ст. 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве", ст. 58 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ст. 25.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для государственной регистрации права собственности залогодержателя в случае признания повторных торгов несостоявшимися является и акт приема-передачи, которым оформляется передача нереализованного имущества должника взыскателю.

2. Недействительность акта приема-передачи сама по себе не является препятствием к государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 21 июня 2013 г. по делу N 33-6678/2013

На основании постановления судебного пристава-исполнителя о передаче арестованного имущества взыскателю и акта приема-передачи имущества должника взыскателю в счет погашения долга в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним было зарегистрировано право собственности на вышеуказанное недвижимое имущество за КПК.

Впоследствии решением суда признан незаконным акт приема-передачи имущества должника, не реализованного на торгах. При этом решением суда публичные торги и их результаты признаны действительными.

Таким образом, поскольку правом оставления нереализованного заложенного имущества КПК воспользовался, то, несмотря на признание судом акта приема-передачи имущества должника незаконным, действие договора ипотеки прекращено не было. А потому права залогодержателя за КПК сохранялись. При таких обстоятельствах, с учетом того, что право приобретается на основании договора или по иным основаниям, предусмотренным законом, оснований признавать право собственности на спорные объекты недвижимости за истцами у суда не имелось.

3. За государственной регистрацией вправе обратиться как взыскатель, оставивший предмет ипотеки за собой, так и судебный пристав-исполнитель

Определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-3080/2014

Подпунктом 3 части 2 статьи 66 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" за судебным приставом-исполнителем закреплено право на обращение в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество, иное имущественное право, зарегистрированное на должника, в случае, когда взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Однако данное право, исходя из положений подп. 1 п. 1 ст. 25.4 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", также закреплено и за взыскателем, оставившим предмет ипотеки за собой.

Следовательно, поскольку в данном случае право взыскателя обратиться на регистрацию предусмотрено законом, нарушений регистрации не имеется.

4. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися не относится к документам, выражающим содержание сделки, и не требует представления в двух экземплярах-подлинниках

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 мая 2013 г. N Ф07-1013/13 по делу N А56-35786/2012

Порядок государственной регистрации прав при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него урегулирован статьей 25.4 Закона о государственной регистрации. Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 названного Закона. Согласно пункту 5 данной статьи необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации прав, представляются, если иное не предусмотрено упомянутым Федеральным законом, не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Как правильно посчитали суды, протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися не относится к документам, выражающим содержание сделки, в связи с чем не требовалось представления двух экземпляров-подлинников данного документа, а копия протокола, заверенная Останкинским отделом, была представлена на государственную регистрацию.

5. Представление на государственную регистрацию документа, подтверждающего перечисление разницы между стоимостью заложенного имущества и суммой, подлежащей выплате взыскателю по исполнительному документу, законом не требуется

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 17 июля 2012 г. по делу N 33-7165

Довод апелляционной жалобы о том, что регистрация перехода права собственности является незаконной, так как в ст. 25.4 Федерального закона от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержится требование в случае обращения взыскания на заложенное имущество по решению суда и признания торгов несостоявшимися представить документ, подтверждающий перечисление разницы между стоимостью заложенного имущества и суммой, подлежащей выплате взыскателю по исполнительному документу, является несостоятельным, поскольку в законе такого требования не содержится, а указывается лишь на необходимость представления тех документов, на основании которых и была произведена государственная регистрация.

6. Несоблюдение требования о нотариальном удостоверении договора залога недвижимости является основанием для отказа в государственной регистрации

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 20 сентября 2013 г. по делу N 33-8970

Из материалов дела видно, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним содержится информация о регистрации договора залога недвижимости. Договор исполнен в простой письменной форме и на момент регистрации не содержал информации о нотариальном удостоверении условий соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.

Документы, подтверждающие наличие исполнительной надписи нотариуса либо последующее нотариальное удостоверение залога на государственную регистрацию, представлены не были.

Таким образом, у регистрирующего органа имелись основания для отказа в проведении государственной регистрации, так как представленные документы по форме не соответствовали действующему законодательству.

7. При переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания по решению суда предоставление закладной не требуется

Определение Верховного Суда РФ от 13 ноября 2014 г. N 306-ЭС14-1776

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции руководствовался пунктом 7 статьи 17, пунктами 3, 4 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", посчитав, что при государственной регистрации права собственности залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, вне зависимости от того, обращается ли взыскание на предмет ипотеки по решению суда или во внесудебном порядке, требуется погашение записи об ипотеке, для чего необходимо представление закладной для ее аннулирования.

При этом суд кассационной инстанции [отменяя решение суда первой инстанции и руководствуясь подпунктом 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 25 Закона об ипотеке, пунктом 2 статьи 17, подпунктом 1 пункта 1 статьи 25.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"] исходил из того, что в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 25.4 Закона о государственной регистрации при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество проводится на основании заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов: копии решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу; документов, подтверждающих оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).

В силу пункта 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

8. Арест земельного участка не препятствует государственной регистрации права собственности на него

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 21 марта 2013 г. N Ф06-1371/13 по делу N А57-14201/2012

Довод Управления Росреестра о наличии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об аресте на земельный участок, а также записи о запрете совершать какие-либо действия в отношении данного объекта правомерно отклонен судами двух инстанций.

В соответствии со статьей 68 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" к числу обеспечительных мер принудительного исполнения относится наложение ареста на имущество должника, находящееся у должника или у третьих лиц.

Таким образом, имевшие место в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о наличии ограничений относительно спорного имущества имели своей целью обеспечение своевременного, полного и правильного исполнения решения районного суда и не могли выступать препятствием для реализации прав ОАО (взыскателя по исполнительному производству) по регистрации права собственности на спорное имущество и, как следствие, получения исполнения должником по обязательству, признанному районным судом.

9. Решение о прекращении ипотеки не может быть вынесено одновременно с отказом в иске о государственной регистрации перехода права на заложенное имущество

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 24 марта 2015 г. по делу N 33-2243/2015

Из данных норм [абз. 2 п. 2 ст. 25.4 ФЗ N 122-ФЗ] следует, что погашение записи об ипотеке возможно лишь при гос.регистрации перехода права собственности к приобретателю имущества на торгах. Таким образом, не может быть вынесено решение о прекращении ипотеки и одновременном отказе в иске о гос.регистрации перехода права на квартиру. Такое решение противоречит положениям ст. 25.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".