1. Общие положения об аренде земельных участков
1.7. Закон не допускает предоставления в аренду части земельного участка
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 июня 2012 г. N Ф07-1957/12 по делу N А21-2864/2011
Из материалов дела видно, что на кадастровом учете состоит земельный участок. Предметом соглашения является доля в размере 5/10 вправе аренды земельного участка. Указанная доля не выделена в натуре, ее границы не установлены, что подтверждается кадастровым паспортом. Предоставление в аренду доли в объекте, не выделенной в натуре, или доли вправе аренды этих объектов не предусмотрено.
В связи с этим суды сделали обоснованный вывод о том, что предметом договорных отношений может быть лишь обособленный (идентифицированный) земельный участок.
1.8. Закон не содержит запрета на внесение платы за пользование объектом аренды земельного участка за счет третьего лица
Постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 22 октября 2013 г. N Ф03-4623/13 по делу N А51-26495/2012
Проанализировав условия учредительного договора о создании [общества 1], арбитражные суды пришли к выводу о том, что обязанность по оплате арендных платежей за весь срок договора возложена на [общество 2]. Такое условие, обязывающее учредителя уплатить арендную плату вопреки утверждениям истца признано судами не противоречащим положениям пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, поскольку статья 313 ГК РФ допускает возможность исполнения обязательства третьим лицом, а положения действующего законодательства (нормы главы 34 ГК РФ и названная статья Земельного кодекса РФ) не содержат запрета, препятствующего исполнению обязанности арендатора по внесению платы за пользование объектом аренды за счет третьего лица.
1.9. Отсутствие в договоре аренды здания или сооружения условий об аренде земельного участка не свидетельствует о его недействительности
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 22)
Отсутствие в договоре [аренды здания или сооружения] условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф08-7326/15 по делу N А32-35863/2013
Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2015 г. N Ф09-8285/15 по делу N А60-5017/2015
Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2015 г. N Ф10-3532/14 по делу N А64-7989/2013
Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013
Если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным.
1.11. Отказ арендодателя от договора аренды земельного участка не может расцениваться как нарушение исключительных прав арендатора на объект недвижимости, расположенный на нем
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29 февраля 2016 г. N Ф08-10386/15 по делу N А53-24969/2013
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) или прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 декабря 2015 г. N Ф05-15974/15 по делу N А41-12748/2015
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды (расторжение) или прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав общества (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 сентября 2014 г. N Ф09-5479/14 по делу N А60-39337/2013
Реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.
1.12. Собственник здания, расположенного на арендуемом земельном участке, вправе без согласия арендодателя при условии его уведомления заложить одновременно по договору об ипотеке здание и право аренды этого участка
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 6 апреля 2010 г. N 10649/09
В силу пункта 4 статьи 6, абзаца второго статьи 69 Закона об ипотеке и пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя, но с уведомлением его об этом.
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 ноября 2009 г. N ВАС-10649/09
В соответствии с абзацем 2 статьи 69 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Системное толкование названных норм позволяет сделать вывод о том, что собственник здания, расположенного на арендуемом им земельном участке, закладывая одновременно по договору об ипотеке здание и права аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя при условии его уведомления, то есть распорядиться своим имуществом, в том числе и путем передачи его в залог.
1.14. С публичных торгов подлежат реализации права и обязанности по договору аренды в размере, аналогичном правам и обязанностям арендатора-кредитора
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 декабря 2011 г. N ВАС-14850/11
Возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды без одновременной передачи обязанностей, если таковые имеются.
Суды, необоснованно сославшись на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не исследовали договор аренды земельного участка, заключенный между правительством и должником, в связи с чем не проверили и не установили, имеются ли у должника договорные обязанности как у арендатора и застройщика и могло ли отдельно продаваться с торгов его право аренды к тому же без согласия арендодателя.
1.17. Недопустим необоснованный отказ в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 февраля 2014 г. N ВАС-670/14
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14 марта 2016 г. N Ф08-1017/16 по делу N А53-11684/2015
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 4 марта 2016 г. N Ф06-6020/16 по делу N А57-4095/2015
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 3 марта 2016 г. N Ф01-504/16 по делу N А79-3518/2015
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 февраля 2016 г. N Ф02-7845/15 по делу N А58-2599/2015
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24 февраля 2016 г. N Ф04-262/16 по делу N А81-2490/2015
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 января 2016 г. N Ф07-4228/15 по делу N А21-2098/2015
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28 января 2016 г. N Ф09-9424/15 по делу N А60-20447/2015
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 7 декабря 2015 г. N Ф05-9884/15 по делу N А41-50634/2014
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24 ноября 2015 г. N Ф03-4821/15 по делу N А04-869/2015
Не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
1.18. Имущественные права аренды, которыми должник не вправе распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве
Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 26 февраля 2016 г. N 306-КГ15-15500
Имущественные права аренды, которыми должник не вправе был распорядиться без согласия собственника земельного участка, не могут быть переданы другому лицу без его воли только лишь по одному основанию, связанному с признанием арендатора должником и со ссылкой на Закон о банкротстве. Указанные права могли быть переданы конкурсным управляющим в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса только по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, или по договору, по которому не имелось ограничений для передачи права аренды.
Отсутствие в статье 131 Закона о банкротстве указания на ограничение включения в конкурсную массу этого имущественного права не отменяет необходимости проверки возможности распоряжения этим правом конкурсным управляющим при удовлетворении требований кредиторов.
Иной подход, мотивированный необходимостью защиты прав кредиторов должника, направлен на столкновение интересов этих лиц с интересами собственников имущества, находящегося во временном пользовании должника, позволяя передавать имущественные права в обход воли собственника имущества, что приводит к ущемлению его права на выбор арендатора, не обеспечивает равенство участников имущественных отношений.
2. Преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок
2.2. Арендатор здания или сооружения не вправе требовать заключения с ним договора аренды земельного участка
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 22)
Согласно статье 652 ГК РФ, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению.
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19 января 2016 г. N Ф02-7048/15 по делу N А33-26057/2014
Арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 декабря 2015 г. N Ф08-7326/15 по делу N А32-35863/2013
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемыми объектами недвижимости, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 9 декабря 2015 г. N Ф09-8285/15 по делу N А60-5017/2015
При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 7 декабря 2015 г. N Ф07-1886/15 по делу N А13-4422/2015
Арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 23 сентября 2015 г. N Ф10-3532/14 по делу N А64-7989/2013
Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19 мая 2015 г. N Ф03-1532/15 по делу N А73-14959/2013
Арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.
2.3. Судебной практикой определены условия, необходимые для реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 августа 2011 г. N ВАС-10650/11
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26 мая 2015 г. N Ф09-2999/15 по делу N А60-31696/2014
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие обстоятельства: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 26 мая 2014 г. N Ф05-4947/14 по делу N А41-15951/2013
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19 февраля 2014 г. N Ф08-512/14 по делу N А53-15132/2013
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 30 января 2015 г. по делу N 33-361/2015
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
2.4. Преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок не подразумевает безусловного согласия собственника земли на продолжение арендных правоотношений
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 5 июня 2012 г. N 17540/11
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23 мая 2017 г. N Ф06-20132/17 по делу N А12-24989/2016
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11 февраля 2016 г. N Ф08-8797/15 по делу N А53-33075/2014
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26 февраля 2016 г. N Ф07-1784/15 по делу N А56-16628/2015
Намерение арендатора продлить договорные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 26 февраля 2016 г. N Ф02-7687/15 по делу N А19-2841/2015
Намерение арендатора продлить договорные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 9 февраля 2016 г. N Ф03-6318/15 по делу N А51-10012/2015
Намерение арендатора продлить договорные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 ноября 2015 г. N Ф04-25412/15 по делу N А70-15667/2014
Намерение арендатора продлить договорные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 1 декабря 2015 г. N Ф09-8965/15 по делу N А60-10093/2015
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26 сентября 2014 г. N Ф10-3019/14 по делу N А35-9473/2013
Намерение арендатора продлить договорные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Оренбургского областного суда от 07 июля 2015 г. по делу N 33-4009/2015
Намерение арендатора продлить договорные отношения не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
2.7. При наличии у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок не требуется проведения торгов (конкурсов, аукционов)
Апелляционное определение СК по гражданским делам Липецкого областного суда от 21 октября 2013 г. по делу N 33-2776/2013
Исходя из того, что первоначальный договор аренды земельного участка был заключен с истцом на законных основаниях - без торгов, как с единственным претендентом, земельный участок использовался им добросовестно по целевому назначению и впоследствии на нем создан объект незавершенного строительства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о сохранении за заявителем преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок на тех же условиях.
Доводы жалобы о том, что договор аренды [земельного участка], заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным, равно как и соглашение о продлении такого договора, основаны на неверном толковании норм материального права, а поэтому не могут быть приняты во внимание.
2.8. Преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок имеет арендатор, который добросовестно исполнял обязанности по договору
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 декабря 2013 г. N ВАС-17811/13
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу о том, что у истца не возникло преимущественного права на заключение нового договора аренды земельных участков в связи с ненадлежащим исполнением истцом своих договорных обязательств (просрочка внесения арендных платежей).
2.10. Внесение арендных платежей само по себе не свидетельствует о наличии преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок
Определение Ленинградского областного суда от 7 мая 2013 г. N 33-2014/2013
Факт внесения истицей в [спорный] период арендных платежей может свидетельствовать только лишь о заключении договора аренды земельного участка между самой истицей и МО, однако не является основанием для того, чтобы считать, что у истицы имеется преимущественное право аренды спорного земельного участка.
На спорном земельном участке отсутствуют принадлежащие истице на праве собственности здания, строения или сооружения, в связи с чем она не имеет исключительного права на приобретение права аренды земельного участка на основании п. 1 ст. 36 ЗК РФ.
3. Уведомление собственника земельного участка о передаче прав по договору аренды земельного участка третьему лицу
3.1. Закон предусматривает два варианта уведомления собственника земельного участка о передаче прав по договору аренды земельного участка третьему лицу
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 15)
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 апреля 2015 г. N Ф05-2996/15 по делу N А41-34050/2014
Поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 марта 2015 г. N Ф03-927/15 по делу N А51-18934/2014
Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 20 мая 2014 г. N Ф10-1287/13 по делу N А62-3415/2012
Пункт 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 3 апреля 2014 г. N Ф06-3830/13 по делу N А55-16612/2013
Положения пункта 5 статьи 22 ЗК РФ являются общим правилом, применяемым к арендным правоотношениям земельных участков, в то время как в пункте 9 данной статьи установлено дополнение к нему, касающееся установления льготных правил для арендаторов земельных участков, находящихся в публичной собственности (запрет на договорное ограничение прав арендаторов).
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
3.3. Неуведомление арендатором о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу является основанием для подачи арендодателем иска о возмещении убытков
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 16)
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, уведомление [о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу] в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27 августа 2015 г. N Ф06-26736/15 по делу N А65-23687/2014
Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление [о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу] в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 31 марта 2015 г. N Ф03-927/15 по делу N А51-18934/2014
Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление [о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу] в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Апелляционное определение Московского городского суда от 02 декабря 2014 г. N 33-38265/14
Если в случаях, установленных статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, такое уведомление [о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу] в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
Апелляционное определение СК по гражданским делам Курганского областного суда от 16 января 2014 г. по делу N 33-9/2014
Если в случаях, установленных статьей 22 ЗК РФ, уведомление [о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу] в разумный срок не направлено, арендодатель вправе предъявить к нему требования о возмещении возникших в связи с этим убытков.
4. Перенайм и субаренда земельных участков
4.1. Закон разделяет понятия "субаренда" и "перенаем" земельного участка по лицу, ответственному перед арендодателем
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17 июня 2010 г. по делу N А53-18368/2009
Действующее законодательство разграничивает понятие передача земельного участка по договору субаренды и передача арендатором прав и обязанностей по договору третьему лицу. При передаче земельного участка в субаренду ответственным перед собственником (арендодателем) остается арендатор, а в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор.
4.2. При перенайме земельного участка должны соблюдаться положения о цессии и переводе долга
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 октября 2008 г. N 12794/08
С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, суд апелляционной инстанции указал, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17 февраля 2015 г. N Ф05-47/15 по делу N А40-39610/2014
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке прав требования и переводе долга.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 3 сентября 2015 г. N Ф08-5502/15 по делу N А32-12164/2012
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке прав требования и переводе долга.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10 апреля 2015 г. N Ф04-16860/15 по делу N А45-7667/2014
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке прав требования и переводе долга.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30 июня 2014 г. N Ф10-1814/14 по делу N А36-2906/2013
В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25 июля 2014 г. N Ф06-12788/13 по делу N А65-22488/2013
С учетом положений Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающих возможность передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка без согласия арендодателя, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, что осуществляется с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.
4.4. При уступке арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в порядке п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендодатель лишен возможности удостовериться в надлежащих деловых качествах нового арендатора и его платежеспособности
Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 октября 2013 г. N 3914/13
В соответствии с частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
По смыслу данной нормы арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, вопреки тому, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. При этом переходят не только все права, но и все обязанности арендатора. В частности, арендодатель не лишен возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашение о замене стороны в обязательстве или нет. Указанный подход в полной мере соответствует требованиям статьи 384 ГК РФ.
Однако арендодатель не имеет возможности удостовериться ни в надлежащих деловых качествах нового арендатора, ни в его платежеспособности. Равным образом арендодатель лишен права повлиять на права и обязанности участников соглашения о замене стороны обязательства.
4.5. При уступке арендатором прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в порядке п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендодатель лишен возможности согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 2013 г. N ВАС-3914/13
Исходя из п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступить свои права по договору аренды, не испрашивая согласия арендатора, как это предусмотрено в статье 391 ГК РФ. Арендодатель лишен права повлиять на условия соглашения о замене стороны обязательства и согласиться или не согласиться с объемом передаваемых прав.
4.6. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29 марта 2017 г. N Ф05-1215/17 по делу N А41-36723/2016
Гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.
При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.
Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.
4.7. Законом не урегулирован вопрос о судьбе долга по арендной плате при переводе прав и обязанностей по такому договору на другое лицо
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 июля 2013 г. N ВАС-3914/13
В действующем гражданском и земельном законодательстве не разрешен вопрос о судьбе долга по арендной плате при переводе прав и обязанностей по такому договору на другое лицо. Единство судебной практики по данному вопросу также отсутствует.
4.8. Безвозмездная передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в порядке перенайма не является дарением
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 2009 г. N ВАС-12735/09
Суды указали, что в соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Суды сослались на правовую природу арендных отношений, создающей для арендатора одновременно не только права, но и обязанности. Поэтому ООО в результате заключения оспариваемого соглашения приобрело как право аренды, так и обязанности по уплате арендных платежей, а также использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
В силу пункта 2 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательным признаком договора дарения должно служить очевидное намерение передать имущество в качестве дара. Суд установил, что из условий оспариваемых соглашений такое намерение не следует.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу.
4.9. Безвозмездная передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в порядке перенайма является дарением
Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 ноября 2011 г. N Ф07-9768/11 по делу N А21-7030/2010
Поскольку в пункте соглашения прямо указано, что ОАО уступает свои права и обязанности по договору аренды ЗАО безвозмездно, и иное не следует из материалов дела, апелляционный суд правильно квалифицировал названное соглашение как дарение.
Довод подателя жалобы о том, что в спорном соглашении имеется указание на обязанность ЗАО при наличии задолженности по арендной плате ее погасить, не свидетельствует о возмездном характере сделки. Ответчик не доказал, что такая задолженность на момент подписания имелась и он ее погасил.
4.10. Не допускается включение в договор аренды земельного участка положения о получении согласия арендодателя на передачу арендатором своих прав и обязанностей третьему лицу
Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" (пункт 5)
По договору, заключенному между ответчиком и истцом, истец передал ответчику в аренду на 49 лет земельный участок из состава государственных земель под принадлежащим ответчику на праве собственности зданием. Договором аренды было предусмотрено обязательное получение арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды. Однако это условие противоречит императивной норме пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ, так как согласно пункту 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Следовательно, условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25 июня 2015 г. N Ф06-25106/15 по делу N А12-43090/2014
Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 18 ноября 2014 г. N Ф03-4939/14 по делу N А59-948/2014
Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11 августа 2014 г. N Ф04-8022/14 по делу N А03-24869/2013
Арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
4.11. Недопустима передача в порядке перенайма права аренды земельного участка для организации розничного рынка индивидуальному предпринимателю
Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26 октября 2010 г. по делу N А12-2318/2010
ООО уведомило администрацию муниципального района о передаче прав и обязанностей по договору [аренды земельного участка, имеющего целевое назначение "под организацию рынка"] в пользу ИП.
В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" рынок может быть организован юридическим лицом, которое зарегистрировано в установленном законодательством порядке.
Индивидуальный предприниматель не обладает статусом юридического лица и правом на организацию рынка, поскольку Федеральным законом от 30.12.2006 N 271-ФЗ "О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации" выдача разрешения индивидуальному предпринимателю на право организации рынка не предусмотрена.
При таких данных выводы судов обеих инстанций о недействительности всех договоров по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка индивидуальным предпринимателям не противоречат установленным обстоятельствам и примененным нормам права.
5. Особенности гражданско-правовой ответственности при множественности лиц на стороне арендатора
5.1. Обязательства соарендаторов считаются солидарными, если они используют находящиеся на земельном участке здания (помещения в здании) в предпринимательских целях
Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (пункт 20)
При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2016 г. N Ф08-9544/15 по делу N А53-31502/2014
Когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26 октября 2015 г. N Ф05-13139/15 по делу N А40-177137/2014
В случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 ноября 2015 г. N Ф06-2165/15 по делу N А55-26953/2014
В случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2014 г. N Ф02-5155/14 по делу N А33-16999/2013
В случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 31 октября 2014 г. N Ф09-7004/14 по делу N А76-2827/2012
В случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 18 февраля 2014 г. N Ф10-4664/13 по делу N А14-16757/2012
В случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
5.2. Соарендаторы несут долевую ответственность, если хотя бы один из них использует находящиеся на земельном участке здания (помещения в здании) не в предпринимательских целях
Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 марта 2013 г. N ВАС-461/13
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных [не связанных с предпринимательской деятельностью] целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 8 февраля 2016 г. N Ф08-9544/15 по делу N А53-31502/2014
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных [не связанных с предпринимательской деятельностью] целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 ноября 2015 г. N Ф06-2165/15 по делу N А55-26953/2014
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных [не связанных с предпринимательской деятельностью] целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 декабря 2014 г. N Ф02-5155/14 по делу N А33-16999/2013
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных [не связанных с предпринимательской деятельностью] целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
