Энциклопедия судебной практики. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья (Ст. 136 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья
(Ст. 136 ЖК)

Примечание

Согласно ст. 8 Федерального закона N 123-ФЗ от 4 июня 2011 года "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", действие п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ не распространяется на ТСЖ, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона

1. Создание ТСЖ

1.1. Законодательством предусмотрена возможность создания ТСЖ собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме

Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 декабря 2009 г. N 7726/09

Жилищным законодательством предусматривается возможность создания товарищества собственников жилья собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме.

1.2. Создание ТСЖ между физическими и юридическими лицами не противоречит жилищному законодательству

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 июля 2009 г. N 7726/09

ТСЖ было создано физическими лицами - собственниками индивидуальных жилых домов, расположенных на территории бывших деревень, в последующем включенных в границы города Москвы, и юридическими лицами.

Создание такого товарищества [между физическими и юридическими лицами] не противоречит жилищному законодательству.

1.3. К отношениям при создании товарищества собственников домовладений должны применяться нормы ЖК РФ, регулирующие отношения о ТСЖ в многоквартирных домах

Апелляционное определение Московского городского суда от 16 сентября 2014 г. N 33-19308/14

К спорным правоотношениям, возникшим в связи с созданием товарищества собственников домовладений, если это не противоречит их существу, должны применяться нормы Жилищного кодекса РФ, регулирующие отношения о товариществах собственников жилья в многоквартирных домах.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Свердловского областного суда от 21 августа 2014 г. по делу N 33-10938/2014

К спорным правоотношениям, если это не противоречит их существу, должны применяться нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, регулирующие отношения о товариществах собственников жилья в многоквартирных домах.

1.4. Создание ТСЖ не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе

Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. N 10-П

Из смысла и содержания части 2 статьи 30 Конституции Российской Федерации вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем. Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей кроме членства в товариществе.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Севастопольского городского суда от 12 ноября 2015 г. по делу N 33-2664/2015

В постановлении от 3 апреля 1998 года N 10-П Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении. Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей кроме членства в товариществе.

1.5. Собственники жилья одного многоквартирного дома, входящего в ТСЖ из нескольких многоквартирных домов, могут создать самостоятельное ТСЖ без согласия собственников других жилых домов и ТСЖ

Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г. (утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 30.05.2007) (вопрос 10)

Изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей этого дома, которые решили выйти из состава ТСЖ и согласие на это членов ТСЖ, проживающих в других домах, входящих в состав ТСЖ, не требуется.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 13 октября 2014 г. по делу N 33-9690/2014

Собственники помещений в многоквартирном доме свободны в выборе и изменении способа управления домом в любое время, что предполагает в том числе их право принять решение о создании в доме самостоятельного товарищества собственников жилья с целью управления только этим домом, даже если ранее ТСЖ было создано совместно с собственниками помещений в других многоквартирных домах.

2. Процедура создания ТСЖ

2.1. Решение о создании ТСЖ принимается вместе с утверждением устава ТСЖ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 28 июля 2014 г. по делу N 33-11499/2014

Решение о создании товарищества принимается одновременно с утверждением устава, воля собственников подтверждается подписанием протокола всеми проголосовавшими за такое решение.

2.2. При создании ТСЖ в расчет принимается размер всех помещений в жилом доме

Апелляционное определение Московского городского суда от 28 февраля 2013 г. N 11-6274/13

В соответствии со ст. 136 ЖК РФ решение о создании товарищества собственников считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме, тогда как принявшие участие в собрании собственники помещений не обладали необходимым для проведения собрания кворумом.

При этом закон не устанавливает, что правом голосования обладают собственники только жилых помещений, напротив, из указанных выше норм следует, что за расчет принимается размер всех помещений в жилом доме, поэтому то обстоятельство, что город Москва не оформила свое право собственности на нежилые помещения, не свидетельствует о том, что из подсчета должны быть исключены данные помещения.

2.3. Подписание протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании ТСЖ и об утверждении его устава, может быть оформлено в виде отдельного документа

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия от 23 ноября 2015 г. по делу N 33-4914/2015

Согласно ч. 1.1 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

В данном случае оформление приложения к протоколу можно расценить как одну из форм подписания протокола. Поэтому нельзя согласиться с утверждением истцов о том, что данное приложение к протоколу не является допустимым доказательством.

2.4. Лица, голосовавшие за принятие решения о создании ТСЖ, являются его учредителями

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 16 апреля 2013 г. по делу N 33-1865/13

Согласно ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ (в редакции ФЗ от 04.06.2011 года N 123-ФЗ) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений. В силу приведенных норм лица, голосовавшие за принятие решения о создании ТСЖ, являются его учредителями.

3. Создание ТСЖ, объединяющего несколько жилых домов

3.1. При создании ТСЖ нескольких многоквартирных домов правовое значение имеет волеизъявление собственников помещений каждого в отдельности многоквартирного дома

Апелляционное определение СК по гражданским делам Волгоградского областного суда от 28 сентября 2016 г. по делу N 33-13285/2016

Волеизъявление собственников помещений конкретного многоквартирного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других многоквартирных домов.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 11 ноября 2015 г. по делу N 33-27553/2015

Волеизъявление собственников помещений конкретного многоквартирного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других многоквартирных домов.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Калининградского областного суда от 20 мая 2015 г. по делу N 33-2472/2015

Волеизъявление собственников помещений конкретного многоквартирного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление осуществляться самостоятельно ТСЖ либо ранее созданным ЖСК.

Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 25 февраля 2015 г. по делу N 33-993/2015

Волеизъявление собственников помещений конкретного многоквартирного дома является определяющим при решении вопроса о том, будет ли управление им осуществляться самостоятельным товариществом собственников жилья либо товариществом, созданным совместно с собственниками помещений других многоквартирных домов.

3.2. Решение о создании ТСЖ при объединении с другим многоквартирным домом принимается общим собранием собственников помещений этих домов, а не путем проведения нескольких разных собраний в разных домах

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 24 октября 2013 г. по делу N 33-9615

В соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК РФ (в редакции от июня 2008 года) товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры. Собственники должны были принять решение не просто о создании ТСЖ в своем доме, а о создании ТСЖ при объединении с другим многоквартирным домом, причем при голосовании это должно было быть отражено как в бюллетенях, так и затем в протоколах, как на это указывает закон. Вопрос об объединении двух многоквартирных домов обязательно должен быть поставлен на голосование, однако данный вопрос в бюллетенях для голосования 2008 г. отсутствует. В соответствии со смыслом ст. 136 ЖК РФ нельзя провести несколько разных собраний в разных домах, а потом неуполномоченными лицами своим решением их объединить в одно ТСЖ без специального на то решения собственников помещений в этих домах.

3.3. Наличие общего имущества у собственников нескольких жилых домов, объединяющихся в ТСЖ, не является обязательным условием такого объединения

Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 29 марта 2016 г. по делу N 33-6104/2016

Из положений ч. 1 ст. 135 и п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что наличие общего имущества у собственников нескольких жилых домов, объединяющихся в товарищество собственников жилья, не является обязательным условием такого объединения; достаточным условием для этого может быть наличие общих границ земельных участков и расположенных в этих границах сетей инженерно-технического обеспечения и других элементов инфраструктуры, предназначенных для обслуживания более чем одного жилого дома, при этом целью объединения может быть, в частности, организация предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся жилыми домами, достижение иных общих для всех таких лиц целей.

3.4. Каждый собственник индивидуальных жилых домов обладает правом "вето" на создание товарищества

Определение Санкт-Петербургского городского суда от 26 марта 2013 г. N 33-2860/2013

В отличие от ситуации с созданием товарищества в многоквартирном доме, при которой имеется множественность субъектов права собственности на одно и то же имущество (общее имущество в многоквартирном доме), что обусловливает в определенной степени необходимость введения правила о следовании воле большинства, в ситуации с индивидуальными жилыми домами функции по управлению домом, обеспечению его эксплуатации каждый собственник осуществляет самостоятельно, и соответственно собственник каждого из таких домов должен обладать правом "вето" на создание товарищества.

3.5. ЖК РФ не предусматривает такой формы образования ТСЖ, как вступление всем домом в уже созданное ТСЖ

Определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 11 марта 2012 г. по делу N 33-2002/2012

Избрав управление дома ТСЖ, собственники дома обязаны были создать свое ТСЖ в своем доме в соответствии со ст. 136 ЖК РФ путем учреждения. Такой формы собственности, как вступление всем домом в уже созданное ТСЖ, не имеющего собственного жилья, другого района, Жилищный кодекс РФ не предусматривает.

4. Государственная регистрация ТСЖ

4.1. Факт государственной регистрации завершает процедуру создания ТСЖ

Постановление Президиума Ростовского областного суда от 16 февраля 2012 г. по делу N 44Г-14/2012

Исходя из ч. 3 ст. 136 ЖК РФ факт государственной регистрации завершает процедуру создания товарищества собственников жилья и означает возникновение нового юридического лица - субъекта гражданских и жилищных правоотношений.

4.2. Заявление о государственной регистрации юридического лица при создании ТСЖ заполняется лицом, уполномоченным собственниками помещений многоквартирного дома

Решение Верховного Суда РФ от 11 ноября 2013 г. N АКПИ13-947

При создании товарищества собственников жилья заявителем является лицо, уполномоченное собственниками помещений многоквартирного дома, принявшими решение о создании такого товарищества, и заявление о государственной регистрации юридического лица при создании заполняется именно этим лицом.