Энциклопедия судебной практики. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (Ст. 166 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме
(Ст. 166 ЖК)

1. Установление размера взноса на капитальный ремонт

1.1. Установление минимального размера взноса на капитальный ремонт затрагивает как права собственников, обязанных уплачивать взносы на капитальный ремонт, так и права граждан, освобожденных от такой обязанности, но имеющих право на капитальный ремонт общего имущества из фонда

Решение Брянского областного суда от 27 июня 2014 г. по делу N 3-21/2014

В соответствии с частью 1 статьи 166 Жилищного кодекса Российской Федерации определен перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации.

Таким образом, установление минимального размера взноса на капитальный ремонт затрагивает как права собственников помещений в многоквартирном доме, обязанных уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, так и права тех граждан, которые законом освобождены от такой обязанности, но имеют право на капитальный ремонт общего имущества из фонда капитального ремонта.

1.2. Принятие собственниками помещений на общем собрании решения о взносах на капитальный ремонт в большем размере в связи с возникшей необходимостью соответствует компетенции общего собрания

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 апреля 2016 г. N Ф08-396/16 по делу N А53-15390/2015

Согласно [нормам статей 149, 166 ЖК РФ] собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в размере, установленном в соответствии с частью 8.1 статьи 156 Кодекса (минимальный размер), или, если соответствующее решение принято общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, в большем размере. В рассматриваемом случае собственники помещений на общем собрании приняли решение о взносах в большем размере в связи с возникшей необходимостью, что соответствует компетенции данного собрания. Довод общества о том, что неуказание сроков капитального ремонта в решении собрания влечет его ничтожность, не основан на законе.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 8 июня 2015 г. N Ф03-2338/15 по делу N А73-5424/2014

Часть 3 статьи 166 ЖК РФ допускает принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт. В этом случае часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

2. Принятие решения о проведении капитального ремонта

2.1. Неуказание сроков капитального ремонта в решении собрания собственников помещений не влечет его ничтожность

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 6 апреля 2016 г. N Ф08-396/16 по делу N А53-15390/2015

Довод общества о том, что неуказание сроков капитального ремонта в решении собрания влечет его ничтожность, не основан на законе.

3. Работы, относящиеся к капитальному ремонту

3.1. Работы по отмостке здания, утеплению фасада и наружных стен, ремонту кровли, замене оконных блоков в местах общего пользования, дверных блоков тамбуров в подъездах дома относятся к работам по капитальному ремонту

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 24 мая 2016 г. по делу N 33-2415/2016

Ссылки в апелляционной жалобе на неправомерное отнесение к капитальному ремонту работ по замене оконных конструкций, замене козырька над входной дверью судебная коллегия полагает необоснованными.

Как правильно установлено судом, оконные блоки в целом представляют собой конструктивные элементы жилого дома и их замена относится к капитальному ремонту.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04 апреля 2014 г. по делу N 33-1840/2014

Доводы жалобы о том, что к установленному ст. 166 ЖК РФ перечню работ по капитальному ремонту не относятся работы по отмостке здания, капитальному ремонту фасада с утеплением, утеплению наружных стен, ремонту кровли, замене оконных блоков в местах общего пользования, деревянных дверных блоков тамбуров во всех подъездах дома, в связи с чем оснований для возложения на мэрию обязанности по выполнению указанного ремонта не имелось, являются несостоятельными.

Статьей 166 ЖК РФ, Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года N 170, определен перечень работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, которые предусматривают выполнение вышеуказанных работ.

Учитывая изложенное, судебная коллегия соглашается с выводом суда о возложении на ответчика обязанности по проведению капитального ремонта в виде работ по отмостке здания, капитального ремонта фасада с утеплением, утепления наружных стен, ремонту кровли, замене оконных блоков в местах общего пользования, деревянных дверных блоков тамбуров во всех подъездах дома.

3.2. Козырек является элементом фасада жилого дома, его демонтаж либо восстановление относится к капитальному ремонту

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16 июня 2015 г. N Ф06-23622/15 по делу N А12-15482/2014

Поскольку козырек является элементом фасада жилого дома, его демонтаж либо восстановление относится к капитальному ремонту (статья 166 ЖК РФ), решение о проведении такого ремонта принимается общим собранием собственников помещений дома либо органом местного самоуправления, в том числе по предложению управляющей организации (статья 189 ЖК РФ).

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 24 мая 2016 г. по делу N 33-2415/2016

Ссылки в апелляционной жалобе на неправомерное отнесение к капитальному ремонту работ по замене оконных конструкций, замене козырька над входной дверью судебная коллегия полагает необоснованными.

С учетом эксплуатационного износа здания и объема повреждений работы по ремонту козырька над входной дверью в подъезд дома также обоснованно отнесены судом к работам капитального характера.

3.3. Работы по замене пола в техническом подполье относятся к капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 07 августа 2012 г. по делу N 33-2320/2012

Ссылка в жалобе на то, что судом не учтена указанная экспертом необходимость замены земляного пола в элеваторном узле на полы с твердым покрытием, является несостоятельной. В решении судом сделан вывод о том, что замена полов в технических подпольях будет произведена администрацией города в рамках проведения капитального ремонта данного дома по решению районного суда.

Доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, относительно неверности вывода суда об отсутствии оснований для возложения на администрацию города обязанности по проведению капитального ремонта кровли, судебная коллегия находит безосновательными.

Внимание

Ниже (п. 4.1) имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу.

3.4. Работы по устранению разрушения защитного слоя бетона на бетонных кровельных плитах со стороны чердачного помещения, выведению выше крыши фановые трубы, устранению подпорок в чердачном помещении кровли и восстановлению ограждения кровли относятся к капитальному ремонту

Апелляционное определение СК по гражданским делам Алтайского краевого суда от 10 ноября 2015 г. по делу N 33-10851/2015

Работы по устранению разрушения защитного слоя бетона на бетонных кровельных плитах со стороны чердачного помещения, выведению выше крыши фановые трубы, устранению подпорок в чердачном помещении кровли, опирающихся на перекрытия 9 этажа, восстановлению ограждения кровли относятся к капитальному ремонту, поскольку они не связаны с поддержанием имеющегося имущества в исправном состоянии либо его ремонтом, не входят в перечень работ, выполняемых управляющей организацией за счет средств, уплаченных на содержание и ремонт многоквартирного дома.

4. Работы, не относящиеся к капитальному ремонту

4.1. Работы по замене пола в техническом подполье не отнесены к капитальному ремонту

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 21 апреля 2014 г. по делу N 33-2057/2014

В соответствии с п. 4.1.12 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 года N 170, замена земляных полов в технических подпольях на полы с твердым покрытием осуществляется при выполнении капитального ремонта дома. В данном случае должен выполняться не капитальный ремонт дома в целом, включающий и ремонт технического подполья, а только инженерных коммуникаций, находящихся в техническом подполье. В соответствии со статьей 166 ЖК РФ данный вид работ не отнесен к перечню работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Следовательно, правовых оснований для возложения на ответчика обязанности по замене пола в техническом подполье не имеется.

Внимание

Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу (см. выше п. 3.3).

4.2. Установка замков на дверцах шкафов, являющихся общим имуществом дома, не отнесена к капитальному ремонту

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда Забайкальского края от 8 октября 2013 г. по делу N 33-3583-2013

Учитывая изложенное, судебная коллегия считает, что именно ООО обязано устранить выявленные недостатки электрооборудования, а также установить замки на дверцах шкафов, являющихся общим имуществом дома. При этом установка замков не является капитальными ремонтными работами, не входит в перечень работ, предусмотренных ст. 166 ЖК РФ, и не производится за счет собственников жилых помещений. Поэтому доводы апелляционной жалобы в этой части судебной коллегией оставляются без внимания как надуманные доводы, что скрутки из проволоки могут надлежащим образом обеспечить запирание шкафов с электрооборудованием.

4.3. Ремонт и восстановление дворовой территории, стен (штукатурки) подъездов и освещения подвальных помещений входят в перечень содержания общего имущества, и текущий ремонт и не относятся к капитальному ремонту

Апелляционное определение СК по гражданским делам Кемеровского областного суда от 05 мая 2016 г. по делу N 33-5593/2016

Судебная коллегия не может согласиться с доводами жалобы о том, что судом не учтены обязанности управляющей компании, установленные в договоре управления многоквартирным домом, а также доводами о том, что работы по ремонту, восстановлению дворовой территории, стен (штукатурки) подъездов, освещения подвальных помещений не входят в перечень содержания общего имущества и текущий ремонт, а относятся к капитальному ремонту.

4.4. Оконные проемы, находящиеся в квартире, не входят в состав общего имущества в многоквартирном доме, и работы по их замене не относятся к капитальному ремонту

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 19 мая 2015 г. по делу N 33-1942/2015

В ч. 1 ст. 166 ЖК РФ закреплено, что перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт, ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю, ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, утепление и ремонт фасада, установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа), ремонт фундамента многоквартирного дома.

Исходя из указанных правовых норм при проведении капитального ремонта замене подлежат объекты, относящиеся к общему имуществу дома.

Оконные проемы, находящиеся в квартире истца, в состав общего имущества дома не входят, в связи с чем ответчик не обязан был производить их замену при проведении капитального ремонта.