Энциклопедия судебной практики. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма (Ст. 65 ЖК)

Энциклопедия судебной практики
Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма
(Ст. 65 ЖК)

1. Общие положения о правах и обязанностях наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1.1. Наймодатель не имеет права распоряжения жилым помещением, принадлежащим нанимателям по договору социального найма

Определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 16 ноября 2011 г. N 33-33993

Права и обязанности нанимателей жилого помещения и наймодателя жилого помещения определены ст. ст. 65, 67 ЖК РФ.

В силу этих норм право вселения других лиц в жилое помещение, занимаемое гражданами по договору социального найма, и право распоряжения этим жилым помещением принадлежит нанимателям и членам их семей. Наймодатель таких прав не имеет.

1.2. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан передать нанимателю жилое помещение, не обремененное регистрацией в них граждан

Апелляционное определение СК по гражданским делам Иркутского областного суда от 15 марта 2013 г. по делу N 33-1683/13

В нарушение ч. 1 ст. 676 ГК РФ, ст. 65 ЖК РФ между администрацией муниципального образования и истцом был заключен договор найма жилого помещения жилищного фонда МО сроком на пять лет. [Прежние наниматели] состоят по указанному адресу на регистрационном учете.

Между тем спорное жилое помещение, обремененное регистрацией в них граждан, не могло быть расценено как свободное и предоставлено для проживания другим лицам.

1.3. Наймодатель обязан предоставить нанимателю в пользование жилое помещение, свободное юридически и фактически одновременно

Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 16 июля 2014 г. по делу N 33-15520

Исходя из смысла части 1 статьи 676 ГК РФ и пункта 1 части 2 статьи 65 ЖК РФ предоставляемое нанимателю в пользование жилое помещение должно быть свободным юридически и фактически одновременно.

1.4. Наймодатель обязан предоставлять гражданам жилое помещение, соответствующее по площади нормам предоставления и отвечающее санитарным и техническим требованиям

Кассационное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа от 08 февраля 2011 г. по делу N 33-477/2011

Жилищное законодательство предусматривает обязанность наймодателя по предоставлению гражданам жилого помещения, соответствующего по площади нормам предоставления и отвечающего санитарным и техническим требованиям, а следовательно, и право нанимателя отказаться от переселения в жилое помещение, не отвечающее указанным требованиям.

1.5. Отсутствие заключения межведомственной комиссии о признании жилья непригодным для проживания само по себе не влечет освобождения наймодателя от исполнения обязанностей, установленных ст. 65 ЖК РФ

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 30 июля 2012 г. по делу N 33-6668

Отсутствие заключения межведомственной комиссии о признании жилья непригодным для проживания, на что ссылается ответчик в своей жалобе, само по себе не влечет освобождение ответчика от исполнения обязанностей наймодателя жилого помещения. При этом ненадлежащее состояние квартиры на момент ее предоставления истцу и необходимость проведения в ней капитальных ремонтных работ подтверждена совокупностью представленных суду доказательств, которые обоснованно приняты судом.

1.6. Признание жилого помещения непригодным для проживания само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность наймодателя по надлежащему содержанию этого дома до отселения проживающих в нем лиц

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 11 "О некоторых вопросах применения Особенной части Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях" (пункт 3.2)

Признание жилого помещения непригодным для проживания само по себе не является обстоятельством, исключающим обязанность по содержанию этого дома в необходимых объемах до отселения проживающих в нем лиц (например, в соответствии с гигиеническими требованиями к жилым помещениям, участку и территории жилых зданий).

1.7. Отсутствие инженерных систем не может служить основанием для освобождения наймодателя от возложенной на него обязанности по обеспечению нанимателя холодным водоснабжением

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 31 января 2012 г. по делу N 33-976

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 65 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Довод ответчика об отсутствии у него обязанности по обеспечению нанимателя коммунальными услугами в виде холодного водоснабжения ввиду отсутствия инженерных систем судебной коллегией не принимается, поскольку такая обязанность предусмотрена законодательством РФ.

Ссылка ответчика на ветхость здания не может служить основанием для освобождения от возложенной на ответчика законом обязанности по обеспечению нанимателя холодным водоснабжением.

1.8. На наймодателя не возлагается обязанности по заключению с управляющей организацией (товариществом собственников жилья) договора на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 сентября 2014 г. N 306-ЭС14-63

Из положений Жилищного кодекса Российской Федерации не следует, что на наймодателя по договору социального найма и по договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме возлагается обязанность заключить с управляющей организацией (товариществом собственников жилья) договор на техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг.

Положения пункта 4 части 2 статьи 65 ЖК РФ возлагают такие обязанности на наймодателя перед нанимателем, но не перед исполнителем коммунальных услуг.

1.9. В случае смерти нанимателя, не исполнившего обязанности по оплате полученных коммунальных услуг, наймодатель жилого помещения вправе обратиться к наследникам с требованием о погашении долга за коммунальные услуги

Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29 августа 2011 г. N Ф02-3694/11 по делу N А78-5386/2008

В случае неисполнения нанимателем обязанности по оплате полученных коммунальных услуг наймодатель жилого помещения по договору социального найма в силу положения пункта 1 статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации не лишен права на обращение к нанимателю (в случае его смерти к наследникам) с требованием внесения платы за коммунальные услуги.

1.10. Статья 65 ЖК РФ на наймодателя не возложена обязанность по осуществлению нового строительства взамен пришедшего в негодность жилого помещения, занимаемого нанимателями по договору социального найма

Кассационное определение Костромского областного суда от 25 января 2012 г. по делу N 33-104

Согласно положениям ст. 65 ЖК РФ наймодатель обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения. Указанной нормой закона на него не возложена обязанность по осуществлению нового строительства взамен пришедшего в негодность жилого помещения, занимаемого нанимателями по договору социального найма.

2. Обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта жилого помещения

2.1. Работы, отнесенные Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя России от 27.09.2003 г. N 170, к капитальному ремонту, должны осуществляться наймодателем

Определение Кассационной коллегии Верховного Суда РФ от 3 октября 2006 г. N КАС06-368

В соответствии со статьями 65 и 67 Жилищного кодекса РФ, предусматривающими права и обязанности наймодателя и нанимателя жилого помещения по договору социального найма, наймодатель жилого помещения обязан осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, а наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан в том числе проводить текущий ремонт жилого помещения, а также выполнять и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

Таким образом, Закон распределяет бремя ремонта (капитальный и текущий) жилого помещения, однако определение ремонта жилищного фонда в зависимости от вида работ, осуществляемых наймодателем и нанимателем, не дает, поэтому работы, относящиеся к текущему ремонту, как правильно признал суд, определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170, к компетенции которого и отнесено разрешение этих вопросов.

2.2. Положения ч. 3 ст. 65 ЖК РФ исключают наличие у наймодателя обязанности по выполнению любого другого ремонта, кроме капитального

Постановление Президиума Ростовского областного суда от 5 сентября 2013 г. N 44г-99

Положения части 3 статьи 65 ЖК РФ исключают такое толкование обязанностей наймодателя по выполнению ремонта жилого помещения, как ограниченных характером выполняемых работ (только выполнением капитального ремонта) и исключающих наличие у наймодателя обязанностей по выполнению любого другого ремонта, обеспечивающего поддержание жилого помещения в нормальном и безопасном для проживания состоянии, кроме относящегося к капитальному ремонту.

2.3. Текущий ремонт жилого помещения выполняется за счет наймодателя, если его необходимость вызвана неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества многоквартирного дома

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 06 мая 2013 г. по делу N 33-1614/2013

Из смысла положений [ст. 65 ЖК РФ] и договора социального найма следует, что при необходимости выполнения работ по текущему ремонту квартиры, вызванному неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества многоквартирного дома, на наймодателе лежит обязанность по финансированию и организации работ по проведению текущего ремонта.

2.4. Отсутствие денежных средств не является основанием для освобождения наймодателя от обязанностей, установленных ст. 65 ЖК РФ

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 13 августа 2013 г. по делу N 33-3063

Ссылка на то обстоятельство, что администрация МО не обладает полномочиями по включению в бюджет денежных средств, необходимых на ремонт жилых домов, необоснованна, поскольку отсутствие денежных средств не является основанием для освобождения от обязанностей, установленных законом.

2.5. Обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на наймодателя за счет его собственных средств

Апелляционное определение СК по гражданским делам Смоленского областного суда от 13 августа 2013 г. по делу N 33-3063

Обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на наймодателя за счет его собственных средств (ч. 2 ст. 65 ЖК РФ).

2.6. В случае производства капитального ремонта жилого помещения наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи помещение маневренного фонда

Апелляционное определение СК по гражданским делам Сахалинского областного суда от 14 января 2014 г. по делу N 33-58/2014

Из содержания части 3 статьи 65 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных в части 2 настоящей статьи обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма.

Из анализа приведенных положений норм Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи можно сделать вывод о том, что в случае производства капитального ремонта жилого помещения наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи помещение маневренного фонда.

2.7. Замена радиаторов отопления и электропроводки не входит в обязанности наймодателя

Апелляционное определение СК по гражданским делам Самарского областного суда от 31 марта 2014 г.

Учитывая, что радиаторы отопления не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а замена электропроводки является текущим ремонтом, суд пришел к правильному выводу о том, что оснований для возложения на ответчика обязанности по замене радиаторов и электропроводки в квартире истцов не имеется и обоснованно отказал в удовлетворении данных требований.

2.8. Замена оконных конструкций не входит в обязанности наймодателя

Постановление Президиума Приморского краевого суда от 21 мая 2012 г. по делу N 44г-61

Работы по замене оконных конструкций к работам по капитальному ремонту жилищного фонда не отнесены. Следовательно, эти работы должны осуществляться нанимателем за свой счет как текущий ремонт занимаемого жилого помещения.

2.9. Наличие иных собственников многоквартирного дома не освобождает наймодателя от исполнения обязанности перед нанимателем по проведению капитального ремонта занимаемого им жилого помещения

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 14 августа 2012 г. по делу N 33-2450/2012

Статья 65 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает безусловную обязанность наймодателя жилого помещения по договору социального найма осуществлять капитальный ремонт жилого помещения.

Наличие иных собственников указанного многоквартирного дома не освобождает администрацию города от исполнения обязанности перед нанимателем по проведению капитального ремонта занимаемого им жилого помещения, а также общего имущества дома, предназначенного для обслуживания этого помещения.

2.10. Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства

Апелляционное определение СК по гражданским делам Забайкальского краевого суда от 06 июля 2016 г. по делу N 33-2933/2016

Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Владимирского областного суда от 23 июня 2016 г. по делу N 33-2485/2016

Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Ульяновского областного суда от 21 июня 2016 г. по делу N 33-2902/2016

Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Определение Московского городского суда от 03 марта 2016 г. N 4г-2287/16

Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 02 февраля 2016 г. по делу N 33-6/2016

Обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

2.11. Законодательством не предусмотрена возможность понуждения наймодателя в судебном порядке к проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме

Определение СК по гражданским делам Приморского краевого суда от 29 мая 2012 г. по делу N 33-4780

Принимая решение, суд первой инстанции не учел требования ст. ст. 65 - 67 ЖК РФ, из которых следует, что действующим законодательством не предусмотрено понуждение наймодателя в судебном порядке к проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.