Вход
Купить систему ГАРАНТ
Получить демо-доступ
Узнать стоимость
Информационный банк
Подобрать комплект
Семинары
Энциклопедия судебной практики. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма (Ст. 66 ЖК)
-
Энциклопедия судебной практики. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма (Ст. 66 ЖК)
-
1. Общие вопросы применения ст. 66 ЖК РФ
-
2. Уменьшение платы за пользование жилым помещением при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем своих обязанностей
-
3. Ответственность наймодателя в виде возмещения убытков нанимателя
-
4. Виды работ, расходы на которые наймодатель обязан возместить нанимателю в соответствии с ч. 2 ст. 66 ЖК РФ
-
5. Виды работ, расходы на которые наймодатель не обязан возмещать нанимателю в соответствии с ч. 2 ст. 66 ЖК РФ
-
6. Понуждение наймодателя к проведению капитального ремонта жилого помещения в судебном порядке
-
7. Ответственность наймодателя за ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством
-
8. Компенсация морального вреда наймодателем
Энциклопедия судебной практики
Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма
(Ст. 66 ЖК)
1. Общие вопросы применения ст. 66 ЖК РФ
1.1. Норма ч. 1 ст. 66 ЖК РФ является бланкетной
В силу части 1 статьи 66 ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную в том числе законодательством об административных правонарушениях, так как данная норма не содержит исключения и фактически является бланкетной.
1.2. Ответственным перед нанимателем жилого помещения по договору социального найма по производству его капитального ремонта является наймодатель
Разрешая спор, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что ответственным перед нанимателем жилого помещения по договору социального найма по производству капитального ремонта жилого помещения является наймодатель жилого помещения.
1.3. Ч. 2 ст. 66 ЖК РФ определяет исчерпывающий перечень видов ответственности наймодателя
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством. Перечень мер ответственности, предусмотренный ст. 66 ЖК РФ, является исчерпывающим.
1.4. Обязанность возместить расходы, понесенные нанимателем при осуществлении капитального ремонта, не может быть возложена на управляющую компанию, не являющуюся наймодателем
Довод жалобы о том, что ответственность за капитальный ремонт дома несет управляющая компания, не может быть принят во внимание как не основанный на законе. В связи с тем что ответчик не исполнил свою обязанность наймодателя по проведению капитального ремонта, именно он обязан возместить расходы, понесенные истцом при осуществлении ремонта.
1.5. Отсутствие обращения к наймодателю с требованием о проведении капитального ремонта до начала проведения самостоятельных ремонтных работ является основанием для отказа в применении ч. 2 ст. 66 ЖК РФ
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении исковых требований [о возмещении расходов на устранение недостатков жилого помещения в связи с неисполнением наймодателем обязанности по своевременному проведению капитального ремонта], суд первой инстанции пришел к выводам: о недоказанности физического износа оконных конструкции, стен дома, крыши (покрытия кровли и обрешетки), что являлось основанием для их замены и капитального ремонта; отсутствия достоверных и достаточных доказательств необходимости указанного ремонта и его отнесение к капитальному ремонту; отсутствия документов, подтверждающие факт несения расходов по замене окон; отсутствия подтверждения факта замены оконных конструкций и замены бревен.
Истец не обращался с заявлениями об обследовании соответствующих конструкций дома, с заявлениями о проведении капитального ремонта дома, которые бы возлагали на ответчика обязанность провести такое обследование и решить вопрос о проведении капитального ремонта в установленном законом порядке.
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем обязанностей по проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшения платы за жилое помещение, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателем
В то же время в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие факт обращения истца к наймодателю по вопросу осуществления капитального ремонта в предоставленном ему жилом помещении, поскольку в нем невозможно производить и текущий ремонт, так как данное жилое помещение фактически находится в неудовлетворительном состоянии для проживания или о даче согласия в осуществлении такого ремонта им самим с последующим возмещением произведенных затрат.
Согласование с собственником жилого помещения, занимаемого истицей, необходимости капитального ремонта в нем соответствует нормам действующего законодательства, содержащимся в ст.ст. 65, 66, 67 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 210, 288 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В материалах дела отсутствуют доказательства обращения истца к собственнику жилого помещения с сообщением о необходимости проведения капитального ремонта. Основанием для отказа в применении к ответчику меры ответственности, установленной ч. 2 ст. 66 Жилищного кодекса Российской Федерации, в виде возмещения расходов истца на проведение ремонтных работ является тот факт, что наниматель по своему усмотрению произвел работы по замене оконных и дверных блоков, и отнесения произведенных работ к текущему, а не капитальному ремонту.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу
1.6. Отсутствие обращения к наймодателю о проведении капитального ремонта не является основанием для отказа в применении ст. 66 ЖК РФ
Разрешая спорные правоотношения, суд установил, что полы в квартире пришли в негодность не по вине жильцов квартиры и требуют капитального ремонта, за проведение которого отвечает наймодатель, то есть администрация города. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с администрации города в пользу истца стоимость восстановительного ремонта полов.
То обстоятельство, что истец с просьбой о проведении ремонта в администрацию города не обращался, правового значения по делу не имеет в силу возложенной на последнюю обязанности по надлежащему содержанию жилого дома, в котором находится сданное внаем помещение.
1.7. Для применения ч. 2 ст. 66 ЖК РФ наниматель обязан доказать нуждаемость жилого помещения в проведении капитального ремонта и ненадлежащее исполнение наймодателем обязанностей по договору социального найма
При неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя (пункт 2 статьи 66 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, к предмету доказывания по рассматриваемому спору относятся следующие юридически значимые обстоятельства: 1) нуждаемость жилого помещения в проведении капитального ремонта; 2) наличие в действиях наймодателя состава жилищно-правового проступка, выразившегося в ненадлежащем исполнении обязанностей по договору социального найма (вина, объективная сторона, выразившаяся в противоправных действиях либо бездействии наймодателя).
1.8. Нарушение процедуры признания жилого помещения нуждающимся в проведении капитального ремонта является основанием для отказа в применении ст. 66 ЖК РФ
Нет правовых оснований для возложения обязанности по проведению капитального ремонта жилого помещения, поскольку необходимость проведения капитального ремонта не подтверждена в соответствии с разработанной федеральным законодателем процедурой.
1.9. Нарушение наймодателем минимальных и максимальных сроков эффективной эксплуатации сетей и оборудования не является основанием для проведения капитального ремонта жилого помещения и применения ст. 66 ЖК РФ
Поскольку перед ремонтом жилое помещение наймодателем не обследовалось, а проектно-сметная документация была изготовлена после производства ремонта, истцом не доказан и факт нуждаемости квартиры в капитальном ремонте.
По этому основанию несостоятельным является довод жалобы о том, что достаточным основанием для капитального ремонта является нарушение ответчиком минимальных и максимальных сроков эффективной эксплуатации сетей и оборудования, их элементов.
1.10. Факт непроведения наймодателем капитального ремонта элементов здания по истечении минимальных сроков их службы сам по себе не является основанием для привлечения его к ответственности по ст. 66 ЖК РФ
Обосновывая требования о проведении капитального ремонта, истец ссылается на истечение сроков эксплуатации элементов здания и инженерного оборудования, в связи с чем полагает, что на наймодателя в силу закона возложена обязанность по проведению капитального ремонта крыши, электропроводки и печи в квартире.
Действительно, из "Положения об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения" (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 Р), введенного в действие с 01 июля 1989 года, следует, что установлены минимальные эффективные сроки службы эксплуатации элементов здания и инженерного оборудования.
Вместе с тем содержащееся в ВСН 58-88 (р) указание на периодичность проведения капитального ремонта элементов зданий и объектов носит рекомендательный характер, сами сроки должны определяться на основе оценки технического состояния объектов, а их техническое обслуживание проводиться постоянно в течение всего периода эксплуатации (пункт 2.2).
Ввиду изложенного, истечение сроков эксплуатации кровли, печи и электропроводки в квартире истца, установленных в приложении N 3 ВСН 58-88 (р) и носящих рекомендательный характер, не является безусловным основанием, свидетельствующим о необходимости проведения ремонта.
Поэтому истечение названных сроков может служить основанием для выполнения наймодателем капитального ремонта дома по одному лишь формальному (нормативному) основанию, но не свидетельствует само по себе о нарушении прав нанимателя конкретного жилого помещения.
1.11. Недопустимо привлечение наймодателя к ответственности, предусмотренной ст. 66 ЖК РФ, исключительно по мотиву непроведения капитального ремонта, без проверки необходимости такого ремонта
Согласно Приложению N 8 к Правилам и нормам эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170, замена системы отопления относится к перечню работ капитального ремонта.
Таким образом, из системного толкования вышеприведенных нормативных положений следует, что обязанность по осуществлению капитального ремонта жилых помещений и общего имущества муниципального жилищного фонда может быть возложена на наймодателя только при необходимости производства такого ремонта.
Однако судом не установлены обстоятельства того, что система теплоснабжения в квартире истца требовала замены или восстановления в связи с ее физическим износом, разрушением и другим причинам. Принимая обжалуемое решение, суд исходил лишь из обязанности наймодателя производить капитальный ремонт жилого помещения.
Поскольку нуждаемость в капитальном ремонте занимаемого истцом жилого помещения материалами дела не подтверждена, факт ненадлежащего исполнения МУП обязанностей по договору социального найма не доказан, у суда отсутствовали основания для возложения на ответчика обязанности по производству такого ремонта.
2. Уменьшение платы за пользование жилым помещением при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем своих обязанностей
2.1. Наниматель вправе требовать уменьшения платы за жилое помещение только в случае доказанности неисполнения наймодателем своих обязанностей в спорный период времени
Следует принимать во внимание, что положения ч. 2 ст. 66 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для привлечения наймодателя к жилищно-правовой ответственности в виде уменьшения платы за жилое помещение необходимо установить факт неисполнения наймодателем своих обязанностей в установленный срок.
Ссылка в апелляционной жалобе на ненадлежащее предоставление организациями коммунальных услуг в занимаемом ответчиками жилом помещении не может послужить основанием для отмены состоявшегося решения, поскольку в ходе судебного разбирательства никаких доказательств в подтверждение доводов о ненадлежащем качестве предоставленных за спорный период коммунальных услуг ответной стороной суду представлено не было.
2.2. Поскольку ч. 2 ст. 66 ЖК РФ не определен нижний предел требований при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем своих обязанностей, наниматель вправе требовать уменьшения платы за пользование жилым помещением вплоть до нулевого уровня
Как следует из имеющегося в материалах дела акта осмотра жилого помещения в результате произошедшего пожара в жилом помещении выгорела кухня и коридор, остальные помещения сильно задымлены. В результате тушения пожара залитыми водой оказались все помещения данной квартиры. Также в результате пожара выгорело два окна, четыре двери и один дверной блок, остекление окон отсутствует. Электрооборудование и электропроводка в квартире оплавлены. На момент осмотра проживание в квартире невозможно.
Согласно акту проживание в жилом помещении на момент осмотра также невозможно, поскольку указанные повреждения квартиры не устранены.
Таким образом, поскольку материалами дела подтверждается, что наймодателем длительное время не проводился необходимый ремонт в жилом помещении, что привело к невозможности использовать жилое помещение для проживания, истец вправе требовать уменьшения платы за пользование жилым помещением вплоть до нулевого уровня.
2.3. Для нанимателей жилых помещений в аварийных домах в целях реализации права, закрепленного в ст. 66 ЖК РФ, устанавливается пониженный размер платы за жилое помещение
Проживание в аварийном доме, подлежащем сносу, предполагает невозможность получения всего объема услуг, вытекающих из договора социального найма, в связи с чем для граждан - владельцев жилых помещений в домах данной категории в целях реализации права, закрепленного в статье 66 ЖК РФ, установлен пониженный размер платы за жилое помещение.
3. Ответственность наймодателя в виде возмещения убытков нанимателя
3.1. Убытки, понесенные нанимателем в соответствии со ст. 66 ЖК РФ, подлежат возмещению в полном объеме, а не в части, которую признал наймодатель
Апелляционное определение Свердловского областного суда от 29 мая 2012 г. N 33-5832/2012
Исходя из буквального толкования ч. 2 ст. 66 Жилищного кодекса Российской Федерации, в которой не содержится каких-либо исключений из общего правила возмещения убытков, установленных ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, возмещению подлежат убытки истца в полном объеме, а не в той части, которую признает ответчик.
3.2. Сверхнормативное потребление нанимателем электроэнергии вследствие ненадлежащего исполнения наймодателем обязанности по ремонту отопительного оборудования подлежит возмещению в порядке ч. 2 ст. 66 ЖК РФ как убытки нанимателя
Вступившим в законную силу решением городского суда установлено, что жилое помещение имеет печное и водяное отопление, отопительная печь неисправна, в квартире истца требовался ремонт отопительной печи с заменой чугунных приборов дверки топочной, дверки поддувальной, плиты, вьюшки, предтопочного листа, ремонт кладки печной трубы с добавлением нового кирпича, устройство новой печи с разборкой деревянных перегородок. Водяное отопление не функционирует, печного отопления недостаточно для отопления жилого помещения, поэтому собственник жилого помещения обязан его восстановить предложенным истцом способом, а именно путем установки в печи котла, монтажа радиаторов и соединительных труб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда решение суда первой инстанции оставлено без изменения, резолютивная часть решения дополнена возложением на ответчика обязанности провести ремонтные работы.
Суд также установил, что решение суда не исполнено, единственный источник отопления - печь, в связи с чем в холодное время года истец вынужден прибегать к дополнительному обогреву дома электрической энергией, что приводит к перерасходу электроэнергии сверх установленного норматива потребления.
На основании изложенного суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик обязан возместить убытки, причиненные ненадлежащим исполнением обязанности наймодателя, взыскав реальные убытки, что соответствует положениям ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также ст. 13 и 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
3.3. Расходы нанимателя по найму другого жилого помещения на время проведения капитального ремонта в помещении, предоставленном по договору социального найма, подлежат возмещению наймодателем в порядке ч. 2 ст. 66 ЖК РФ
Частично удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями п. 1 ст. 15 Закона "О статусе военнослужащих", ч. 1 ст. 60, ч. 1 ст. 66 ЖК РФ, ст. 13, 61 ГПК РФ, п. 1 ст. 393, ст. 15, 195, 196, 199, 200 ГК РФ, и пришел к выводу о том, что поскольку в выделенной истице квартире необходимо было произвести ремонтные работы, а до момента их проведения и передачи квартиры по акту истица была признана судом не обеспеченной жилым помещением, она была вынуждена снимать жилье и оплачивать расходы по договорам найма. Указанные расходы признаны судом убытками, возникшими вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, которые должны быть возмещены истице.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку преюдициальными судебными решениями истице выделено жилое помещение, установлена обязанность ответчика произвести в ней ремонтные работы, до момента проведения ремонтных работ и передачи квартиры по акту истица признана не обеспеченной жилым помещением. Решение суда о проведении ремонтных работ в течение 1 месяца после вступления решения суда в законную силу и передачи квартиры в установленный срок исполнено не было. Квартира истице по акту передана не была. В связи с отсутствием жилого помещения для проживания истица была вынуждена снимать жилье и оплачивать расходы по договорам найма, что обоснованно признано судом первой инстанции убытками, подлежащими возмещению ответчиком.
3.4. Отсутствие решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме о проведении капитального ремонта не препятствует удовлетворению требования нанимателя о возмещении расходов, заявленного в порядке ч. 2 ст. 66 ЖК РФ
Истица неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями о проведении капитального ремонта жилого помещения либо выплате денежных средств для проведения самостоятельного ремонта в спорной квартире. Однако до настоящего времени обращения истицы в добровольном порядке ответчиком не исполнены.
Удовлетворяя требования истицы в части возложения обязанности на Исполнительный комитет сельского поселения произвести ремонт пола, замену четырех окон, балконной и входной двери в её квартире, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что данные работы относятся именно к капитальному ремонту.
Довод апелляционной жалобы о том, что собранием собственников помещений решение о проведении капитального ремонта в вышеуказанном многоквартирном доме принято не было, не может повлечь отмену решения суда, поскольку сводится к неверному толкованию норм действующего законодательства.
4. Виды работ, расходы на которые наймодатель обязан возместить нанимателю в соответствии с ч. 2 ст. 66 ЖК РФ
4.1. Если наймодатель передал нанимателю жилое помещение, не пригодное для проживания, последний вправе требовать возмещения своих расходов на текущий ремонт
Разрешая спор, суд, руководствуясь требованиями статей 60, 65, 66 Жилищного кодекса РФ, статьи 15 Гражданского кодекса РФ, исходил из того, что при неисполнении наймодателем обязанности по передаче нанимателю сданного внаем жилого помещения, пригодного для проживания и отвечающего требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим и иным требованиям, наниматель вправе требовать возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения. Установив, что понесенные истицей расходы на выполнение работ по текущему ремонту подтверждены допустимыми доказательствами, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для частичного удовлетворения заявленных исковых требований [о возмещении затрат, произведенных на ремонт жилого помещения].
Размер расходов, понесенных истцом на выполнение работ по текущему ремонту, подтвержден допустимыми доказательствами, исследованными судом первой инстанции в ходе рассмотрения дела надлежащим образом.
Произведенные истцом расходы на ремонт не представляются судебной коллегии завышенными, соответствуют необходимому объему работ по приведению жилого помещения в пригодное для проживания состояние, время закупок строительных и отделочных материалов согласуется со временем проведения ремонтных работ в квартире.
Внимание
Ниже (п. 5.1) имеются судебные решения, противоречащие приведенному подходу.
4.2. Наймодатель должен возместить нанимателю стоимость восстановительного ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Оценив представленные в дело доказательства, установив, что ответчиком не исполнены обязательства, вытекающие из договора социального найма, и истцу не передано жилое помещение, отвечающее по своему состоянию санитарным и техническим требованиям, суд в силу положений статьи 15 ГК Российской Федерации, части 2 статьи 66 ЖК Российской Федерации пришёл к правильному выводу о том, что с администрации городского поселения подлежит взысканию стоимость восстановительного ремонта предоставленной квартиры.
Внимание
Ниже (п. 5.2) имеются судебные решения, противоречащие приведенному подходу.
4.3. Наймодатель обязан возместить в порядке ст. 66 ЖК РФ расходы нанимателя по замене оконных конструкций
Оконный блок в целом представляет конструктивный элемент жилого дома и его замена относится к капитальному ремонту, обязанность проведения которого возлагается на наймодателя.
Установив факт необходимости ремонта жилого помещения, занимаемого истцом в виде замены окон, отсутствие со стороны администрации своевременных мер по приведению жилого помещения в надлежащее состояние, верно руководствуясь положениями ст.ст. 65, 66 ЖК РФ, суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований в части возмещения истцу понесенных расходов на замену четырех окон.
Из материалов дела следует, что на основании ордера [истица и члены ее семьи] вселены в [квартиру].
Указанная квартира расположена в трехэтажном жилом, который в настоящее время находится в муниципальной собственности.
Истица неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями о проведении капитального ремонта жилого помещения либо выплате денежных средств для проведения самостоятельного ремонта в спорной квартире. Однако до настоящего времени обращения истицы в добровольном порядке ответчиком не исполнены.
Удовлетворяя требования истицы в части возложения обязанности на Исполнительный комитет сельского поселения произвести ремонт пола, замену четырех окон, балконной и входной двери в её квартире, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, что данные работы относятся именно к капитальному ремонту в соответствии с пунктом 4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, указанного в приложении N 8 к Постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 года N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
В материалы дела представителем истца представлены заявления в адрес ответчика о замене в квартире окон и электропроводки в связи с нуждаемостью дома в капитальном ремонте.
Как видно из технического паспорта здания, износ оконных проемов составлял 40%, дверных - 30%, скрытой электропроводки - 45%.
При указанных обстоятельствах имеются основания для вывода о том, что собственник жилого помещения уклонялся от выполнения обязанностей по проведению капитального ремонта жилого помещения, что в силу приведенных правовых норм является основанием для возмещения истцу расходов на устранение недостатков жилого помещения, причиненных ненадлежащим исполнением обязанностей наймодателя, в связи с чем решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и оно подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении исковых требований.
Внимание
Ниже (п. 5.3) имеются судебные решения, противоречащие приведенному подходу.
4.4. Наймодатель обязан возместить расходы нанимателя на покупку отопительного оборудования, если принял решение о смене вида теплоснабжения и не обеспечил нанимателя соответствующим устройством
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оборудование многоквартирного дома системой газоснабжения, повлекшее последующую замену существующей системы центрального отопления дома на индивидуальные квартирные системы, являются единым процессом, относящимся к капитальному ремонту, проведение которого является обязанностью наймодателя.
При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда о том, что понесенные истцом расходы, связанные с таким переоборудованием, подлежат взысканию с ответчика как собственника жилого помещения.
Приняв решение о переводе квартиры истца на индивидуальное газовое отопление, администрация МО не исполнила своей обязанности по обеспечению жилого помещения устройством, предназначенным для предоставления коммунальной услуги теплоснабжения.
В свою очередь, истец воспользовался правом, предусмотренным частью 2 статьи 66 Жилищного кодекса Российской Федерации, на возмещение убытков, причиненных неисполнением указанной обязанности наймодателя.
Установив обоснованность заявленных исковых требований, суд первой инстанции правильно взыскал [спорную] денежную сумму с администрации МО.
4.5. Наймодатель обязан возместить в порядке ст. 66 ЖК РФ расходы нанимателя по ремонту или замене печи
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что вопреки требованиям статьи 210 ГК РФ собственником муниципального имущества обязанность по его надлежащему содержанию и сохранению в исправном состоянии не исполнена. Такое бездействие ответчика повлекло нарушение прав законного пользователя этого имущества и необходимость проведения ею ремонтных работ в отношении поврежденного имущества.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с недобросовестного собственника убытки, понесенные К. для самозащиты права путем восстановления кровли и печи в доме.
Указанный вывод соответствует установленным обстоятельствам по делу, а также положениям статей 681 ГК РФ и 65, 66 ЖК РФ, допускающих в случае бездействия наймодателя возмещение убытков, понесенных нанимателем для восстановления своих жилищных прав.
Материалами дела подтверждается, что истцами за свой счет произведены работы по восстановлению полов в доме, ремонту внутренней отделки помещений дома (штукатурка, побелка и покраска) и замене отопительной печи.
Принимая решение о частичном удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, то нанимателем самостоятельно выполнены работы, относящиеся к капитальному ремонту. К указанному выводу суд пришел в результате анализа положений статей 65-66 ЖК РФ, договора социального найма, заключенного сторонами и характера фактически произведенных работ.
Судебная коллегия находит данный вывод суда правильным, соответствующим обстоятельствам дела, основанным на исследованных судом доказательствах.
Согласно акту обследования, обоснованно принятому во внимание судом первой инстанции, установлено, что кровля крыши дома пришла в негодность, нуждается в замене, печному отоплению желателен текущий ремонт.
Как видно из решения суда, истцом произведены работы по замене кровли крыши жилого дома, отремонтированы печи, одна печь переложена без трубы ориентировочно на 95%, вторая на 90%.
Указанные работы в соответствии с пунктом 4 Примерного перечня работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда - приложение N 8 к постановлению Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" - относятся именно к капитальному ремонту.
Материалами дела установлено, что печи, имеющиеся в жилом доме, находились в неудовлетворительном состоянии, их эксплуатация была возможна только после значительного капитального ремонта, а именно: после полной перекладки печи с добавлением кирпича и ремонтом основания.
Таким образом, судом было достоверно установлено, что ответчиком не были реализованы возложенные на него законом полномочия по обеспечению проведения капитального ремонта, вследствие чего суд обоснованно посчитал требования истца [о взыскании затрат, понесенных в связи с ремонтом квартиры] обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
4.6. Наймодатель обязан возместить расходы нанимателя на ремонт, вызванный некачественно проведенным наймодателем капитальным ремонтом общего имущества
Судом установлено, что образование недостатков пола в квартире истца было вызвано проведением капитального ремонта общего имущества дома (фундамента), возложенного судебным решением на мэрию, а также износом конструкций дома вследствие длительной эксплуатации.
В такой ситуации именно мэрия как наймодатель жилого помещения обязана была осуществить ремонтные мероприятия по устранению возникших в результате вышеуказанных факторов недостатков жилого помещения.
Учитывая, что истец самостоятельно произвела ремонт пола в квартире, в результате чего понесла соответствующие расходы (убытки), суд первой инстанции обоснованно обязал мэрию возместить их истцу в порядке ст. 15 Гражданского кодекса РФ и ст. 66 Жилищного кодекса РФ в заявленном истцом размере.
4.7. Наймодатель обязан возместить расходы нанимателя на ремонт, вызванный недостаточным характером проведенного наймодателем капитального ремонта
Капитальный ремонт в спорной квартире выполнен недостаточным (т.е. ремонтом спорное жилое помещение не приведено в состояние, пригодное для проживания), поскольку в смету на ремонт не включены работы по замене электропроводки, системы отопления, ремонту кровли, восстановлению отделки стен, занижены необходимые объемы работ и строительных материалов, - при этом доводы истца нашли подтверждение в суде первой инстанции.
Поскольку дополнительные ремонтные работы (без выполнения которых невозможна эксплуатация квартиры), ответчиком не были включены в смету на капитальный ремонт, - истец за свой счет приобрел необходимый материал и оплатил ООО их производство, а также понес дополнительные расходы по замене венцов в доме.
Установив устранение истцом недостатков жилого помещения, наличие которых обусловлено не включением в смету на проведение капитального ремонта необходимых для эксплуатации жилого помещения дополнительных видов работ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истец вправе требовать от наймодателя возмещения понесенных им расходов на их устранение, поскольку без устранения таких недостатков невозможно использовать жилое помещение по назначению.
4.8. Если наймодатель не установил приборы учета (воды, тепловой или электрической энергии), он в силу ст. 66 ЖК РФ обязан возместить нанимателю расходы на их установку
Собственником жилого помещения, в котором проживает истица, является ИК МО, от имени которого в качестве наймодателя действует МКУ, а в соответствии с приведенными выше нормами права обязанность по оснащению многоквартирных жилых домов коллективными (общедомовыми) приборами учета используемых воды, тепловой энергии, электрической энергии, а также индивидуальными приборами учета возложена законодателем на собственников помещений в многоквартирных домах.
Обязанность собственника жилого помещения нести бремя содержания принадлежащего ему имущества следует также из общих положений гражданского и жилищного законодательства (ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации).
При таком положении судебная коллегия считает, что решение суда об отказе в удовлетворении иска в части возмещения расходов на установку прибора учета воды подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении данного искового требования.
Судебная коллегия полагает обоснованным вывод суда о наличии законных оснований для удовлетворения исковых требований истца в части взыскания расходов, понесенных на приобретение прибора учета газа и его установку в квартире.
Указанный вывод сделан судом с учетом анализа ст. 13 Федерального закона "Об энергосбережении" N 261-ФЗ, приказа Минэнерго Российской Федерации от 07.04.2010 N 149, п. 81 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, из которых следует, что обязанность оснащения жилых помещений индивидуальными приборами учета возложена на их собственников.
На основании изложенного суждение в жалобе о неправомерности решения суда в части взыскания расходов, понесенных на приобретение и установку прибора учета газа в спорной квартире, отклоняется судебной коллегией как ошибочное, основанное на неправильном применении закона.
5. Виды работ, расходы на которые наймодатель не обязан возмещать нанимателю в соответствии с ч. 2 ст. 66 ЖК РФ
5.1. По смыслу ст. 66 ЖК РФ наймодатель не обязан возмещать нанимателю стоимость текущего ремонта
Поскольку дранкование, оштукатуривание и затирка стен в ванной и туалетной комнатах квартиры относится к текущему ремонту, данные работы должен проводить за свой счет наниматель в связи с чем компенсация истцу расходов на указанные работы в силу требований части 2 статьи 66 Жилищного кодекса Российской Федерации не может быть произведена.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу (см. п. 4.1).
5.2. Наймодатель не обязан возмещать нанимателю стоимость восстановительного ремонта жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
Ссылаясь на неисполнение наймодателем обязанностей по капитальному ремонту дома, находящемуся в эксплуатации 75 лет, а также на то, что вследствие большого физического износа жилое помещение не отвечает требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим требованиям, истец просила взыскать с ответчика стоимость восстановительного ремонта квартиры.
Из анализа [п. 1 ст. 681 ГК РФ] не следует, что текущий ремонт жилого помещения по договору социального найма должен производить наймодатель, не предусмотрена такая обязанность и договором социального найма.
Поскольку в жилом помещении, как установлено судом, требовалось проведение текущего ремонта, а обязанность такого ремонта в силу закона и договора социального найма лежит на нанимателе, суд правильно отказал истцу в удовлетворении требований о взыскании стоимости восстановительного ремонта.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу (см. п. 4.2).
5.3. Наймодатель не обязан возмещать в порядке ст. 66 ЖК РФ расходы нанимателя по замене оконных конструкций
Разрешая исковые требования по существу и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции правильно исходил из того, что истцом не представлено доказательств того, что оконным конструкциям требовался именно капитальный, а не текущий ремонт, который наниматель обязан проводить за счет собственных средств. Из акта межведомственной комиссии не следует, что дальнейшая эксплуатация оконных блоков невозможна, а в связи с самостоятельной заменой истцом оконных блоков невозможно определить степень их износа, а также из-за отсутствия какого вида ремонта (капитального или текущего), окна в квартире истца требовали замены, требовалась ли полная замена оконных блоков либо смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.
Доказательств, свидетельствующих о том, что произошел физический износ оконных конструкций, что явилось бы основанием для их замены и капитального ремонта, истцом, в нарушении ст. 56 ГПК РФ представлено не было.
Основанием для отказа в применении к ответчику меры ответственности, установленной ч. 2 ст. 66 Жилищного кодекса Российской Федерации, в виде возмещения расходов истца на проведение ремонтных работ является тот факт, что наниматель по своему усмотрению произвел работы по замене оконных и дверных блоков и отнесения произведенных работ к текущему, а не капитальному ремонту.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу (см. п. 4.3).
5.4. У наймодателя отсутствует обязанность по возмещению нанимателю расходов на отделку стен
Под отделкой стен подразумевается в том числе восстановление штукатурного слоя, включающего подготовку к оштукатуриванию (смена участков обшивки деревянных стен - дранкование) и последующую затирку стен.
Таким образом, поскольку дранкование, оштукатуривание и затирка стен в ванной и туалетной комнатах квартиры относится к текущему ремонту, данные работы должен проводить за свой счет наниматель в связи с чем компенсация истцу расходов на указанные работы в силу требований части 2 статьи 66 Жилищного кодекса Российской Федерации не может быть произведена.
5.5. Наймодатель не обязан возмещать в порядке ст. 66 ЖК РФ расходы нанимателя на переустройство жилого помещения
Перечисленные нормы закона указывают на то, что проведенные истицей работы по устройству системы канализации и водоснабжения квартиры являются не капитальным ремонтом, а переустройством жилого помещения, которое могло быть проведено только по согласованию с органом местного самоуправления на основании его решения. Обязанность по проведению подобного переустройства на собственника жилого помещения - муниципальное образование - не возложена.
Таким образом, представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что истицей выполнялись действия по благоустройству жилого помещения, которые не были связаны с необходимостью поддержания жилого помещения в надлежащем состоянии, а затраты истицы на это не могут быть признаны расходами на устранение недостатков жилого помещения и являться основанием для возмещения убытков в порядке ст. 66 Жилищного кодекса РФ.
Доводы жалобы о том, что дом требовал капитального ремонта, в доме нарушен был температурный режим, печное отопление не справлялось с поддержанием нормальной температуры в жилых помещениях, судебной коллегией отклоняются, поскольку из материалов дела следует, что до проведения работ по газификации спорного жилого дома в жилых помещениях предполагалось только печное отопление.
Таким образом, замена истцами печного отопления на индивидуальное газовое относится именно к переустройству жилых помещений, а не к работам по капитальному ремонту. При этом обязательное согласие органа местного самоуправления на данное переустройство в виде соответствующего решения нанимателями жилых помещений получено не было.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для возмещения затрат истцов на капитальный ремонт системы отопления в порядке ст. 66 ЖК РФ.
6. Понуждение наймодателя к проведению капитального ремонта жилого помещения в судебном порядке
6.1. Законом не предусмотрена обязательная досудебная процедура урегулирования спора об обязании наймодателя провести капитальный ремонт жилого помещения
Ссылка в жалобе на отсутствие доказательств, свидетельствующих об обращении истца к ответчикам с требованиями о проведении капитального ремонта квартиры в досудебном порядке, во внимание не принимается, поскольку нормами Жилищного кодекса Российской Федерации, а также иными правовыми нормами обязательная досудебная процедура урегулирования спора в данном случае не предусмотрена.
6.2. При неисполнении наймодателем обязанности по проведению капитального ремонта наниматель вправе требовать его в судебном порядке
Суд первой инстанции, принимая во внимание дату постройки жилого дома, отсутствие доказательств проведения капитального ремонта, учитывая, что представленные в дело доказательства очевидно свидетельствуют о неудовлетворительном состоянии занимаемого истцом жилого помещения, его нуждаемости в капитальном ремонте, принял обоснованное решение об удовлетворении исковых требований [о возложении обязанности по проведению капитального ремонта жилого помещения].
Судебная коллегия соглашается с выводом суда.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу
6.3. Ст. 66 ЖК РФ не предусмотрено понуждение наймодателя в судебном порядке к проведению капитального ремонта жилого помещения
Разрешая спор в этой части, суд учел требования ст.ст. 65-67 ЖК РФ, из которых следует, что действующим законодательством не предусмотрено понуждение наймодателя в судебном порядке к проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
6.4. Суд, принимая решение о возложении на наймодателя обязанности по проведению капитального ремонта жилого помещения, не обязан указывать конкретный перечень работ в рамках капитального ремонта
Доводы апелляционной жалобы о неисполнимости оспариваемого судебного акта ввиду отсутствия конкретного указания о подлежащих в рамках проведения капитального ремонта видов работ и объема, судебная коллегия полагает подлежащими отклонению, поскольку определение конкретных видов работ, подлежащих выполнению в ходе проведения капитального ремонта, может быть определено в ходе исполнения решения. При этом в случае возникновения спора относительно видов подлежащих проведению ремонтных работ, стороны вправе обратиться в суд с самостоятельными требованиями.
6.5. Отсутствие заключения специальной комиссии о необходимости и возможности проведения капитального ремонта не является препятствием к удовлетворению иска о понуждении наймодателя к проведению вышеназванного ремонта
Судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что отсутствие заключения межведомственной комиссии о необходимости и возможности проведения капитального ремонта при установленных в судебном заседании обстоятельствах, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований [о возложении обязанности по проведению капитального ремонта жилого помещения].
7. Ответственность наймодателя за ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством
7.1. На наймодателя может быть возложена ответственность в виде обязания по замене газовой плиты
С учетом того, что квартира является одним из видов жилых помещений (ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации), а газовая плита в таком помещении является одним из устройств, предназначенным для предоставления соответствующей коммунальной услуги (использование природного газа для бытовых целей, в том числе приготовление пищи и проч.), судебная коллегия приходит к выводу о том, что при наличии объективных данных, указывающих на невозможность дальнейшей эксплуатации газовой плиты (ветхость, значительная степень износа либо в силу требований правил специального законодательства в области использования природного газа), наймодатель обязан предпринять необходимые и достаточные меры для замены данного устройства на иное, соответствующего качества и отвечающего требованиям безопасности.
Возлагая на ответчика обязанность произвести замену газовой плиты в квартире истицы, судебная коллегия исходит также из того, что подобного вида работы прямо не предусмотрены и не включены в перечень работ, относящихся к текущему ремонту, перечень которых содержится в Приложении N 7 к постановлению Госстроя России от 27.09.2003 N 170 и проведение которых указанным нормативным актом возлагается на нанимателя.
Внимание
Имеются судебные решения, противоречащие приведенному выше подходу
7.2. На наймодателя не может быть возложена ответственность в виде обязания по замене газовой плиты
Исходя из вида и характера предполагаемых работ, замена газовой плиты и крана на опуске не изменяют эксплуатационные качества жилого помещения, их характеристик или предполагаемый срок службы и не относится к работам по осуществлению капитального ремонта жилого помещения, а входит в состав работ по текущему ремонту квартиры, в связи с чем обязанность по проведению указанных работ лежит на нанимателе жилого помещения.
Кроме того, судебная коллегия считает необходимым отметить, что исходя из смысла статьи 66 Жилищного кодекса Российской Федерации, законом предусмотрена ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма, не исполняющего обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, а также права нанимателя жилого помещения в случае нарушения его жилищных прав. Право нанимателя требовать возложения каких-либо обязанностей на наймодателя указанной нормой закона не предусмотрено.
Постанавливая обжалуемое решение, суд руководствовался положениями ст. ст. 14, 60, 65, 66, 67, 154 ЖК РФ и исходил из отсутствия оснований для возложения на ответчиков обязанности по замене газовой плиты в квартире истца, так как замена газовой плиты не может быть отнесена к работам по капитальному ремонту жилого дома.
Суд пришел к выводу, что ремонт и замена газовой плиты отнесены к текущему ремонту, который в соответствии с жилищным законодательством должен проводиться нанимателем жилого помещения, в связи с этим отказал в удовлетворении исковых требований.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда.
7.3. Наймодатель не несет ответственности за очаги биоповреждений в жилом помещении нанимателя
Положения ст. 66 Жилищного кодекса РФ также предоставляют нанимателю как потребителю услуг право при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг требовать уменьшения платы за пользование помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением указанных обязанностей наймодателем.
Таким образом, предъявляя настоящий иск, истцам надлежит доказать наличие недостатков выполненной ответчиком работы, либо ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по предоставлению коммунальных услуг и содержанию общего имущества дома.
Из представленных в материалы дела доказательств, таких как микологические обследования помещения, составленные государственным медицинским университетом, из которых следует, что в квартире истцов обнаружены очаги биоповреждения микромицетам, микроскопические грибы, плесневые грибы на отделочных материалах, актов обследования квартиры истцов после протечек, произошедших из выше расположенной квартиры, нельзя сделать вывод, что ответчик не исполнял или ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по предоставлению коммунальных услуг и содержанию общего имущества дома, которые могут послужить основанием для удовлетворения требований истцов о взыскании с ответчика начисленной им квартирной платы и коммунальных платежей, а также взыскании компенсации морального вреда.
7.4. Если на момент приватизации жилого помещения печь нуждалась в капитальном ремонте, бывший наймодатель обязан провести ее ремонт
Из заключения эксперта усматривается, что на момент приватизации истцом квартиры, круглая отопительная печь нуждалась в капитальном ремонте.
Доказательств, опровергающих выводы эксперта, стороной ответчика не представлено.
Поскольку обязанность по капитальному ремонту жилого помещения бывшим наймодателем не выполнена, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования истца и возложил на администрацию муниципального района обязанность по устройству новой круглой печи в его квартире.
8. Компенсация морального вреда наймодателем
8.1. Законом не предусмотрена возможность компенсации нанимателю морального вреда вследствие ненадлежащего исполнения наймодателем обязанностей по договору социального найма жилого помещения
Ни действующим гражданским, ни жилищным законодательством не предусмотрена обязанность наймодателя жилого помещения по договору социального найма компенсировать моральный вред, причиненный ненадлежащим исполнением обязанностей по договору социального найма жилого помещения.
Поскольку материалами дела установлено нарушение ответчиком [наймодателем] имущественных прав истца [нанимателя], вытекающих из договора социального найма, специальный закон, устанавливающий возможность компенсации морального вреда в данном случае отсутствует, иных предусмотренных законом оснований для взыскания такой компенсации у суда первой инстанции не имелось, в связи с чем решение суда в данной части подлежит отмене с принятием нового решение об отказе в удовлетворении требований о компенсации морального вреда.
8.2. Статья 66 ЖК РФ не предусматривает возможность компенсации морального вреда и взыскания неустойки в соответствии с положениями Закона РФ "О защите прав потребителей"
При удовлетворении исковых требований в части взыскания с МУП возврата оплаты по статьям "содержание жилья" и "ремонт жилья" суд обоснованно руководствовался положениями статей 65, 66 ЖК РФ и исходил из того, что МУП как наймодатель спорного жилого помещения ненадлежащим образом исполнял обязанности по проведению капитального ремонта.
Возможность компенсации морального вреда и взыскания неустойки в соответствии с положениями Закона РФ "О защите прав потребителей" применительно к рассматриваемым правоотношениям законом не предусмотрена.
8.3. При неисполнении наймодателем обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством, допустимо взыскание с него компенсации морального вреда
В случае если наймодатель не исполняет надлежащим образом своих обязанностей, то к нему можно применять гражданско-правовую ответственность. В отношении такого наймодателя можно предъявить иск на возмещение реального ущерба и морального вреда.
Истцом в связи с бездействием ответчиков относительно проведения капитального ремонта жилого помещения, состоящего на балансе, были заявлены требования о компенсации морального вреда.
Согласно справке серии МСЭ-2009 истец является инвалидом третьей группы по общему заболеванию бессрочно.
Согласно сообщению КГБУЗ истец состоит на учете в туберкулезном кабинете с диагнозом туберкулез левого легкого.
В связи с чем данные факты соответственно отражались на физическом и моральном состоянии истца.
Размер компенсации морального вреда определён в соответствии с требованиями, предусмотренными ст. 1101 ГК РФ.
Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете подать заявку на получение полного доступа к системе бесплатно на 3 дня.
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
В "Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ" собраны и систематизированы правовые позиции судов по вопросам применения статей Жилищного кодекса РФ.
Каждый материал содержит краткую характеристику позиции суда, наиболее значимые фрагменты судебных актов, а также гиперссылки для перехода к полным текстам.
Материал приводится по состоянию на 1 июня 2023 г.
См. информацию об обновлениях Энциклопедии судебной практики
См. Содержание материалов Энциклопедии судебной практики
При подготовке "Энциклопедии судебной практики. Жилищный кодекс РФ" использованы авторские материалы, предоставленные А. Горбуновым, Н. Даниловой, М. Зацепиной, Е. Ефимовой, О. Коротиной, Е. Костиковой, С. Кошелевым, Ю. Красновой, М. Крымкиной, Д. Крымкиным, А. Куликовой, А. Кусмарцевой, Е. Кустовой, Н. Королевой, О. Лаушкиной, А. Мигелем, А. Назаровой, А. Пелишенко, О. Слюсаревой, Я. Солостовской, Е. Филипповой, Е. Хохловой, А. Чернышевой, Т. Эльгиной, Д. Демченко.